プラウド御茶ノ水【駅近ではないが高い交通利便性×良好な三次元空間】12階71㎡14,280万円（坪単価661万円）

プラウド御茶ノ水。

所在地：東京都文京区湯島2-105-13（地番）
交通：御茶ノ水駅徒歩6分（東京メトロ。JRは徒歩7分※聖橋口駅前広場完成後は徒歩6分）、新御茶ノ水駅徒歩6分、末広町駅徒歩6分、本郷三丁目駅徒歩11分、秋葉原駅徒歩12分
用途地域：近隣商業地域、商業地域
階建・総戸数：地上13階地下1階建、98戸

清水坂下の交差点付近、まだ清水坂の途中ではあるものの坂下に近い標高15mほどの地で、エリア内でも標高の低いポジションになります。

ただ、清水坂下の交差点の斜向かいあたり、目と鼻の先が千代田区となるポジションですし、御茶ノ水駅の文京区側は東京医科歯科大学や湯島聖堂が幅を利かせていることから"湯島アドレスの物件としてはかなり御茶ノ水駅に近い"というのは大きなポイントになるでしょう。

凄く近い駅こそありませんが、徒歩6～7分で中央線、丸の内・銀座・千代田線、そして徒歩12分で山手線まで使えるのでどこに行くにも困らない立地ですね。
御茶ノ水駅や末広町駅界隈に行くのですらわりと起伏が伴うのは玉に瑕ですが…。

スーパー便も上々で、サミットストア、ピーコックストア、まいばすが徒歩5分、ハナマサプラスが徒歩6分、オリンピックが徒歩8分と充実しています。
ちなみに、上野松坂屋も徒歩13分の距離感ですね。

通学区は、湯島小学校で徒歩6分になります。

公式ホームページ

お部屋は70㎡超の3LDK、南西角住戸です。ほぼほぼ近隣商業地域となる当敷地は最高高さ46m制限がなされているのに対し、南側蔵前橋通り沿いの商業地域は60n制限となっています。とはいえ南側は60m級の建物にはなっておらず当物件と同じぐらいの高さなので日照は得られますが、むろん視界が抜けることはありません。
ただ、西方向の同近隣商業地域は高いものでも5～6階建程度の低めの建物で構成されており、この上層階住戸はそこそこの視界抜けが得られますね。同じぐらいの標高に位置するパークホームズ本郷三丁目（分譲中）はそこまで近くはありませんが、その間はいい塩梅に低めの建物で構成されているため上層階住戸からはお互いに見えそうです。

間取りは上層階南西角というポジションながら70㎡そこそこということでプラウドらしからぬ消極的な設定という印象になるのですが（90～100㎡台中心の最上階を除くと3LDKは南東角に80㎡台があるのみであとは70㎡台前半）、そのように南面が塞がれていますし、眺望的な魅力が高いとは言えない"交通便が最大の魅力となる物件"なので分からんではないでしょう。

ただ、都心物件ながらバルコニー周りに特徴を持たせているのはとても上手で、3次元的な空間性能を上げることで住戸内の居心地を高めているあたりも魅力ですね。
両面共にしっかりと柱をアウトフレーム化し、大きなバルコニーを設けているだけでなく、バルコニーの一部にはプランターまで備わっています。スロップシンクがあるのも良いですし、バルコニーは2.1mの高さのサッシでつながっているので空間的な広がりも期待できるでしょう。

天井高も約2.6m（最上階だけは2.75m）と高いですし、ノンタワマンとしては高い三次元パフォーマンスを実現しているのもポイントの1つですね。

坪単価は661万円。低層階は500万円台前半～、中層階で600万円前後という設定で、こちらは西方向の視界抜けが得られるとはいえ、将来的な保証はありませんので単価差はやや大きい印象になりますかね。

プラウド文京千石スクエアの上層階が600万円超になっていることを鑑みれば「千代田区が目と鼻の先、御茶ノ水駅徒歩6分」のこの地がこの水準になることに違和感はないのですが、千石スクエアは少々強い印象でしたし、「文京区湯島2丁目の低地よりの立地、御茶ノ水駅へは起伏があり徒歩5分圏内でもない」という見方をしてしまうと上層階はこのご時世なりにしっかりとしたお値段設定という印象にはなりますかね。

平均坪単価は700～800万円台となった最上階のプレミアムプランが引き上げているため600万円を優に超えてくるはずですが、中央値としては600万円ほどでしょうか。

それでも目先のライバル物件、パークホームズ本郷三丁目（御茶ノ水駅徒歩8分など）の平均約550万円を遥かに上回りますし、2019年のシャリエ御茶ノ水（御茶ノ水駅徒歩7分など/平均坪単価約430万円）、2021年のクリオ千代田御茶ノ水（秋葉原駅徒歩7分、御茶ノ水駅徒歩8分など/約490万円）などと比べると短期間で随分と高くなったものと感じてしまいます。

その間取り面のクオリティに加え床快フルなども搭載されておりそういった面での付加価値あってのものではあるのでしょうが…。