オープンレジデンシア駒込【商店街が連なる昔ながらの住宅街】65㎡7,680万円（坪単価389万円）
オープンレジデンシア駒込。
所在地：東京都豊島区駒込6-647-24他（地番）
交通：西ヶ原駅徒歩9分、駒込駅徒歩10分（東京メトロ。JR線は徒歩11分）
用途地域：近隣商業地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：7階建、28戸
駒込6丁目、谷田川通りから内に入ったポジションです。少し北に向かい谷田川通り沿いになると「北区西ヶ原アドレス」で、"駒込"とは言いつつも西ヶ原駅が最寄りになる北区と豊島区の境目付近に位置しています。
旧古河庭園と染井霊園の中間付近と言うと分かりやすいでしょうか。
敷地北側は染井銀座商店街（東方向には霜降銀座商店街、西方向には西ヶ原商店街が続いている）に面しており、駅周りではないながらも近隣には商店やクリニックなどが比較的多いエリアになります。
また、商店街沿いは近隣商業地域ではあるものの、”商店街の内側”となる敷地の途中からは第一種中高層住居専用地域になっており近隣は低層の建物がほとんどです。したがって、この界隈では7階建28戸はむしろ大きい方になるでしょう。
買物便は、スーパーで言うとまいばすが徒歩2分、サカガミが徒歩3分、エネルギースーパーたじまが徒歩6分、また、ちょっと遠いですが巣鴨駅前の西友も徒歩13分とギリギリ徒歩圏になります。
通学区は、駒込小学校で徒歩7分の距離感ですね。
公式ホームページ
お部屋は65㎡の2LDK+S、南西角住戸です。南側は3階建、東側は細い道路の向かいに2階建という感じの低層住宅街ですので、低層階でも日照、中層階以上で視界抜けが得られる良好なポジションです。
間取りは60㎡台中盤の実質3LDKで、オプレジらしい小ぶりなファミリータイプになります。
LDの扉がかなり玄関寄りに設計された限界まで廊下を短くした設計ですが、そのLD入口付近の動線スペースを含めても廊下は短く、効率的なプランです。
オプレジの例に漏れず柱の食い込みはあるものの、細めのものが2本であれば一般的な範疇ですし、LDの13.3畳などからも分かるように居室畳数は専有面積以上のものがあります。
収納は少な目ではありますが大きな違和感はないでしょう。
坪単価は389万円。上層階住戸は400万円を超えますし、グロス価格が嵩まない30～40㎡台の方が幾らか単価が高めに設定されているので平均は400万円ちょっといったところでしょうか。
この界隈はそもそも分譲マンションが少ないエリアですし、頃合いの良い比較対象がありません。また、駒込駅では直近にルジェンテ駒込六義園リビオレゾン（2022年より分譲中/駅徒歩4分/約500万円※平均専有面積40㎡台のコンパクト）、ルフォンリブレ駒込六義園（2022年より分譲中/駅徒歩3分/約475万円※平均専有面積30㎡台のコンパクト）が分譲されていますが、山手線内側で駅距離もかなり違う上、コンパクトなプランが主ですからね…。
昨年、駒込3丁目の駅徒歩3分で分譲されたリビオ駒込妙義（約425万円）も定借でしたので単純に比較することは出来ません。
ただ、少し前になりますが、同じ駒込6丁目の巣鴨駅（徒歩8分）側で2017年に分譲されたインプレスト駒込染井の平均坪単価は約400万円でここと大きな差はありませんので、ブランド感・スケール感に欠ける物件なりの水準と言えると思います。
JRが惜しくも徒歩10分圏内になっていないのでそのあたりも幾らか考慮されているようにも思いますが…。
所在地：東京都豊島区駒込6-647-24他（地番）
交通：西ヶ原駅徒歩9分、駒込駅徒歩10分（東京メトロ。JR線は徒歩11分）
用途地域：近隣商業地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：7階建、28戸
駒込6丁目、谷田川通りから内に入ったポジションです。少し北に向かい谷田川通り沿いになると「北区西ヶ原アドレス」で、"駒込"とは言いつつも西ヶ原駅が最寄りになる北区と豊島区の境目付近に位置しています。
旧古河庭園と染井霊園の中間付近と言うと分かりやすいでしょうか。
敷地北側は染井銀座商店街（東方向には霜降銀座商店街、西方向には西ヶ原商店街が続いている）に面しており、駅周りではないながらも近隣には商店やクリニックなどが比較的多いエリアになります。
また、商店街沿いは近隣商業地域ではあるものの、”商店街の内側”となる敷地の途中からは第一種中高層住居専用地域になっており近隣は低層の建物がほとんどです。したがって、この界隈では7階建28戸はむしろ大きい方になるでしょう。
買物便は、スーパーで言うとまいばすが徒歩2分、サカガミが徒歩3分、エネルギースーパーたじまが徒歩6分、また、ちょっと遠いですが巣鴨駅前の西友も徒歩13分とギリギリ徒歩圏になります。
通学区は、駒込小学校で徒歩7分の距離感ですね。
公式ホームページ
お部屋は65㎡の2LDK+S、南西角住戸です。南側は3階建、東側は細い道路の向かいに2階建という感じの低層住宅街ですので、低層階でも日照、中層階以上で視界抜けが得られる良好なポジションです。
間取りは60㎡台中盤の実質3LDKで、オプレジらしい小ぶりなファミリータイプになります。
LDの扉がかなり玄関寄りに設計された限界まで廊下を短くした設計ですが、そのLD入口付近の動線スペースを含めても廊下は短く、効率的なプランです。
オプレジの例に漏れず柱の食い込みはあるものの、細めのものが2本であれば一般的な範疇ですし、LDの13.3畳などからも分かるように居室畳数は専有面積以上のものがあります。
収納は少な目ではありますが大きな違和感はないでしょう。
坪単価は389万円。上層階住戸は400万円を超えますし、グロス価格が嵩まない30～40㎡台の方が幾らか単価が高めに設定されているので平均は400万円ちょっといったところでしょうか。
この界隈はそもそも分譲マンションが少ないエリアですし、頃合いの良い比較対象がありません。また、駒込駅では直近にルジェンテ駒込六義園リビオレゾン（2022年より分譲中/駅徒歩4分/約500万円※平均専有面積40㎡台のコンパクト）、ルフォンリブレ駒込六義園（2022年より分譲中/駅徒歩3分/約475万円※平均専有面積30㎡台のコンパクト）が分譲されていますが、山手線内側で駅距離もかなり違う上、コンパクトなプランが主ですからね…。
昨年、駒込3丁目の駅徒歩3分で分譲されたリビオ駒込妙義（約425万円）も定借でしたので単純に比較することは出来ません。
ただ、少し前になりますが、同じ駒込6丁目の巣鴨駅（徒歩8分）側で2017年に分譲されたインプレスト駒込染井の平均坪単価は約400万円でここと大きな差はありませんので、ブランド感・スケール感に欠ける物件なりの水準と言えると思います。
JRが惜しくも徒歩10分圏内になっていないのでそのあたりも幾らか考慮されているようにも思いますが…。