パークホームズ新小岩三丁目【駅徒歩9分ながら絶妙なアプローチの住居系地域】6階83㎡7,378万円（坪単価294万円）

パークホームズ新小岩三丁目。

所在地：東京都葛飾区新小岩3-1-5
交通：新小岩駅徒歩9分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：9階建、43戸

平和橋通りから1本内に入った住居系地域に位置し、南側隣接地からは江戸川区の中央4丁目となる葛飾区と江戸川区の境目ポジションになります。

南側の平和橋通り沿いは高度地区指定（北側の斜線制限）のない商業地域になっており、そんなに大きな土地でなくともこの物件以上の高さの建物が立つ可能性は十分にありますが、現状は低層建物で構成されており、南面条件も魅力あるものです。

また、駅近でこそありませんが、駅からのアプローチはアーケードのルミエール商店街を経由するのが王道で（むろん平和橋通りを一直線に南下しても良いでしょう）、荒天の日も快適、かつ、買物利便にも恵まれたポジションですね。

スーパーで言うと、ミニコープ徒歩3分、アコレ徒歩5分、エネルギースーパーたじま徒歩8分、そしてまいばす多数（多過ぎ…）といった感じで充実していますし、その上でルミエール商店街（徒歩4分）がありますので鬼に金棒でしょう。徒歩3分にはアタック（ディスカウントストア）もありますね。
新小岩駅の南口ではタワマンを含む再開発も進行中ですし、一般的な駅徒歩9分以上の利便性を有したポジションに違いありません。

通学区の小松南小学校は徒歩7分（区境ポジションだと学校が遠いことは少なくありませんが良好ですね）、また、小松川境川親水公園が徒歩6分にあるなど環境面での魅力も感じることのできるバランスの取れたポジションですね。

公式ホームページ

お部屋は83㎡の4LDK、南西角住戸です。南西方向そう遠くないところ（商業地域側）に14階建のブルージュタワーがありはするものの、南側・西側共に隣接地には2～3階建の低層建物という状況です。特に南方向は平和橋通りのかなり先まで低層建物が連なっているため、こういった上層階住戸は眺望的な魅力も十分ですね。上述のように平和橋通り沿いはそこそこの高さの建物が立っても何ら不思議ではない用途地域（及び高さ制限）なので、将来的な保証はありませんが…。

間取りは1戸だけある90㎡台の次に大きなタイプで、物件内に3戸しかない4LDKのうちの1つになります。

83㎡は4LDKとしてはけして大きくはないものの、近年の狭小トレンド下においてはしっかりとした面積帯で、玄関・廊下を一直線としていることもあり全体的に居室畳数が確保出来ている印象です。

柱の食い込み（凹凸）は結構目立ちますし、LDが二面採光ではない（ルーバルに面していない）のは残念ではあるものの、南面のワイドサッシが魅力的ですし、二面採光の洋室3・4も良いですね。
リビングインですので洋室3・4のいずれかは引き戸（ウォールドア）を採用しLDと一体利用しやすい設計（配置）になっていると良かったとは思ってしまいますが…。

なお、そのように居室畳数を重視した設計で、収納は少なめ、また、浴室も1620ではなく1418になっています。

坪単価は294万円。上層階角住戸、しかもルーバル付の特殊プランということで物件内で上限に近い水準になっています。
上述のように80㎡台以上は3戸しかなく貴重な大きさを有していますし、小さ目ながらもルーバル付のプランであることを鑑みれば単価がもう少し強めの設定になっていてもおかしくなかったように思いますが、やはりそこにはグロス価格の嵩みが影響しているのでしょう。
物件内では目玉的なプランになりますので、例えばタワマンの高層階角住戸とかであれば「プレミアム」がド～ンと乗っかるわけですが、当物件は三井ブランドとはいえ小ぶりな物件で"金に糸目を付けない方（地元の富裕層など予算にかなり余裕のある方）"が求めるような類のものではないですからね。

駅前タワマンのようなものではなく、バランスの取れた落ち着きある立地条件で80㎡台以上のゆとりあるものをお探しの方には検討しやすいお部屋と言えるでしょうね。近年はこういった規模・立地条件の物件で80㎡台以上が設定されるケースは限られていますし…。