パークホームズ新小岩三丁目【「ルミエール」なデザインコンセプト】46㎡3,965万円（坪単価285万円）

続けて、パークホームズ新小岩三丁目。

設計・施工は川口土木建築工業で、今年7月竣工済の完成売りになります。

デザインは、LIV建築計画研究所が担当しており、デザインコンセプトは「ルミエールテラス」という商店街からとったものになるのですがルミエールはフランス語で「灯り」の意味があり、夜間の照明計画に特徴を持たせた物件になっています。

外観の角を斜めに落とすなど、あえて凹凸のある壁面を配すことで"光の受け方"に違いを出しており、特に夜間は縦方向に3本の光のラインを際立たせた存在感のあるものとなります。

敷地面積は1,150㎡ほどの一般的なもので、空地率も約49％とけして高くはないものの、エントランス前にシーズンアベニューとガーデンラウンジがあり、総戸数43戸のスケール以上の豊かなアプローチ空間を設けることが出来ているのも魅力ですね。

駐車場は6台と少な目ではありますが、駐輪場はファミリー向け物件で一般的な戸あたり2台分を設けることが出来ていますし、無駄のない効率的な設計という印象ですね。

また、シーズンアベニューとガーデンラウンジもやはり照明に力を入れていて、そちらも当物件の見どころの1つになります。

前回のパークホームズ新小岩三丁目。

公式ホームページ

お部屋は46㎡の1LDK、北東角住戸になります。いずれの方角も戸建を中心とした低層建物が連なったエリアになります。北西方向道路の斜向かいでは8階建マンションが建設されているぐらいですしそこそこの高さのものになる可能性はありますけど、いずれも第一種住居地域内で第3種高度地区の高さ制限がありますのでかなり土地がまとまらない限りは難しいでしょうね。北側は接道していますし、東側も当物件の駐車場を挟んでのポジションになりますのでリスクは高くありません。

間取りは物件内では最も小さな面積のものになります。ほぼほぼ南向きで構成された物件なのですが、高さ制限などの関係上、全戸南向きでは容積率を満たすのは難しく、1フロア1戸（2～7階※こちらのプランは3～7階）だけこういったノン南向きのプランが設けられています。

物件内では最も小さなものとはいえ、1LDKでの46㎡は昨今の狭小トレンド下では非常に大きく、かなり驚きましたね。近年の23区内は30㎡台の1LDKが当たり前ですし、"40㎡超はかなり大きい"といった感覚になります。

間取り的には大きな面積に加え、そういったイレギュラーなポジションということもあるのかかなり個性ですね。
まず、全体的に開口部が充実しており、特に3枚分のダイレクトサッシが採用されたLDは明るく気持ちの良い空間になるでしょう。

専有面積なりにLDKも13.6畳とゆったりとしていますし、柱の食い込みはあれど廊下も短めなので効率性も悪くないですね。この廊下の長さでも玄関・廊下がクランクインアプローチになっているのでプライバシー面も行き届いています。

一方で、違和感ありまくりなのはキッチン背後の洗濯機置場とLD内（？）の冷蔵庫置場でしょう。
一瞬、位置が逆？と思ったりもするのですが、洗濯機の音に配慮した結果の配置なんですかね？？？キッチンと冷蔵庫置場がこの位置関係だと料理するにはめちゃくちゃ不便ですけどね…。

LDKはそのようにしっかりとした畳数に出来た物件ですし、1LDKとしてはかなりゆったりとした46㎡という面積を有したプランになりますのでもう少しやりようがあったように思うのですが、なぜなんでしょう…。

ちなみに、全戸共用廊下にトランクルームが設けられています（専有面積に含まれています）。

坪単価は285万円。南向き中層階（60～70㎡台）は270万円前後の設定ですので、グロス価格が嵩まない面積帯ゆえにやや単価高の設定にはなっています。

ただ、物件平均も280万円程度にはなりますし、そのように1LDKにしてはかなり面積が大きく"1LDKにしてはグロスがそれなり"ではあるのでそこまで顕著な単価設定にはなっていないですね。

なお、近年の新小岩駅界隈の供給事例としては、プレシス新小岩ルミエールヴィラ（2020年分譲/新小岩駅徒歩6分/約290万円）、シティテラス新小岩（2021年分譲/駅徒歩3分/約330万円）、プレミスト新小岩ルネ（2021年分譲/新小岩駅徒歩17分/約255万円）あたりが挙げられます。

プレシスよりもやや駅距離がありはするものの、同様にルミエール商店街（アーケード）の恩恵を存分に受けられる良好な立地条件ですし、あれから2年の月日の経過に加え三井のブランド感も備わっての水準ですので目に優しく感じますね。

前回の記事で述べたように将来的な南面リスクは伴いますし、以下のようにランニングはやや嵩んではいますが、価格だけで言えば三井らしい良心的な設定と言えるでしょう。

設備仕様面は、このスケールではディスポーザーがないのは仕方ないでしょう。そこそこの単価帯の物件にはなりますのでトイレ手洗いカウンターがないのは残念ですが、食洗機は付いていますね。

管理費は355円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですので高いです。総戸数43戸とはいえ、ほぼほぼファミリータイプで構成された総戸数43戸で、スケールがとりわけ小さな物件ではないので300万円台中盤は重いなと…。

ちなみに、こちらも管理形態は近年の他の三井物件同様に「第三者管理方式」が採用されています。「第三者管理方式（管理会社の手間が増える）だから管理委託料が高く設定されているといったことはない」的なことを三井の営業マンは言いますし、実際そうなのかもしれませんが、そもそも第三者管理方式を採用する前から三井物件の管理費は他デベロッパー物件よりも割高に感じるものが多いです…。

駐車場は全6台で身障者用のみが平置、それ以外の5台が機械式になります。