ザ・パークハウス曳舟【クセ強すぎの3駅徒歩7分内】3階70㎡6,598万円（坪単価312万円）
ザ・パークハウス曳舟。
所在地：東京都墨田区東向島2-125-2他（地番）
交通：東向島駅徒歩5分、曳舟駅徒歩7分、京成曳舟駅徒歩7分
用途地域：商業地域、近隣商業地域
階建・総戸数：11階建、99戸
水戸街道と明治通りの東向島交差点の南角（敷地北側が交差点）に誕生する物件です。
南東側にはスカイツリーラインの高架、北東側道路の向かいにはガソリンスタンド（エネオス）ということで、そうはお目にかかれないハードな立地という印象になってしまいます。大通り沿いの物件は腐るほどありますが、大通りがぶつかる交差点隣接となると大分減りますし、そこに線路とガソスタまでプラスされてるというのは…。。
そのため、環境面は諦める（？）しかありませんが、3駅徒歩7分内の利便性はもちろんのこと、そういったクセの強い立地条件なりに価格設定が現実的（特に低層階）な印象を受ける物件なので重視するもの次第では面白い存在になるのだとは思いますね。
最寄駅は東向島駅になるものの、曳舟駅・京成曳舟駅が共に徒歩7分になるポジションでそれら2駅に向かうにあたり大通りを越える必要ありません。曳舟・京成曳舟駅前のイトーヨーカドー、オーケー、EQUiAが全て徒歩7分、また、東向島駅側にも徒歩4分にグルメシティ、徒歩7分にコモディイイダがあるなど買物利便も高いポジションになります。
スカイツリーの御膝元の東京ソラマチまで徒歩21分という距離感で、自転車などを利用すれば気軽に行ける感じですね。向島百花園が徒歩6分となるあたりも魅力の1つでしょうか。
なお、標高はほぼゼロメートルになりますのでハザードマップ上色が付いていますが、駅付近も同様でありフラットアプローチになります。
通学区は第三寺島小学校で、徒歩3分ととても近いですね。
公式ホームページ
お部屋は、70㎡の3LDK、南角住戸です。水戸街道及び明治通りから奥まった敷地内側ポジションに位置しているのですが、南西～南にかけて6階建のべレール向島（介護老人保健施設）、南東側は当物件の機械式駐車場を挟みそのスカイツリーラインの高架がこんにちはのポジションですね。
上述のように、とてもクセの強いポジションにはなるのですが、南東方向は高架の先も3階建程度の低層建物になっており（こちらと同じ商業地域・近隣商業地域ではあるので将来的に高い建物になる可能性はある）、日照に関しては低層階でも問題ありません。
ちなみに、中層階以上になると南西方向に特大のスカイツリーが望めるポジションですね。
高架からの騒音は必至ですが、見ての通り二重サッシが採用されているので窓を閉めている限りは影響は小さく済むでしょう。
※室内側のサッシはYKKapの「エコ内窓Biew」を採用しており、遮音効果だけでなく省エネ性能も高いものになっています。これだけ賑やかな立地ですので力を入れないと…ということでしょう。
間取りは70㎡ちょうどで、”南の角住戸”ということを鑑みるとやや小さな印象にもなるのですが、上述のように物件自体がお世辞にも”整ったポジション”とは言えませんので、こういったほどほどの大きさで勝負するのが無難なのでしょうね。
80㎡前後などとしてしまうとグロス価格がかなり嵩んでしまい、その予算帯ともなると曳舟駅界隈だけでなく、もっと広域での検討も可能になり、利便性だけでなく環境も両立させたいとかいったさらなる”欲”が出てきますからね。
「曳舟じゃなくてもいいんじゃない？」というか「わざわざこんな賑やかな立地を選ばなくてもいいんじゃない？」ってなりますよね…。
プラン的にも南西面（妻面）3室のシンプルなもので、角住戸らしさよりも効率性を重視したタイプになります。柱の食い込みは見られますが、平均的な水準ですし、玄関・廊下は一直線で短めですね。
リビングインの洋室2は方立ての小さなウォールドア設計になっているのが魅力的な反面、LD～洋室2にかけて連窓サッシが導入出来ていないのはちょっと残念です。窓は小さ目の方が室内の防音性能は高くなりますし、パイプスペースとの兼ね合いもあるのでしょうが、角住戸としてはLDがかなり地味ですね…。
坪単価は312万円。そのようにスカイツリービューの特等席となる上層階は380～390万円台にまでなるのでかなりしっかりとした上下差が設けられています。
低層階は確かに芳しい条件とは言えませんが、線路沿いの騒音は上層階でも大差ありませんし、低層階でも日照的にはまずまずのポジションになってきますので利便性重視（環境は二の次。いや、四の次ぐらいか…）の方にとっては悪くない水準だと思いますね。この南角のポジションならば水戸街道と明治通りはダイレクトではなく、いわゆる線路沿いのマンションと大きな差はないとも言えますしね。
まぁ、視界が芳しくない低層階でも角住戸なりに採光面（特にLD周り）での魅力を高めるなどの工夫があると嬉しかったようには思いますが、そこそこのスケールを生かしデザインや共用面で違いを出した物件にはなりますので300万円そこそこであればこのご時世にしては見やすい方ではあるでしょうね（近隣供給事例などとの比較は次記事）。
ちなみに第1期は45戸の供給になります。
所在地：東京都墨田区東向島2-125-2他（地番）
交通：東向島駅徒歩5分、曳舟駅徒歩7分、京成曳舟駅徒歩7分
用途地域：商業地域、近隣商業地域
階建・総戸数：11階建、99戸
水戸街道と明治通りの東向島交差点の南角（敷地北側が交差点）に誕生する物件です。
南東側にはスカイツリーラインの高架、北東側道路の向かいにはガソリンスタンド（エネオス）ということで、そうはお目にかかれないハードな立地という印象になってしまいます。大通り沿いの物件は腐るほどありますが、大通りがぶつかる交差点隣接となると大分減りますし、そこに線路とガソスタまでプラスされてるというのは…。。
そのため、環境面は諦める（？）しかありませんが、3駅徒歩7分内の利便性はもちろんのこと、そういったクセの強い立地条件なりに価格設定が現実的（特に低層階）な印象を受ける物件なので重視するもの次第では面白い存在になるのだとは思いますね。
最寄駅は東向島駅になるものの、曳舟駅・京成曳舟駅が共に徒歩7分になるポジションでそれら2駅に向かうにあたり大通りを越える必要ありません。曳舟・京成曳舟駅前のイトーヨーカドー、オーケー、EQUiAが全て徒歩7分、また、東向島駅側にも徒歩4分にグルメシティ、徒歩7分にコモディイイダがあるなど買物利便も高いポジションになります。
スカイツリーの御膝元の東京ソラマチまで徒歩21分という距離感で、自転車などを利用すれば気軽に行ける感じですね。向島百花園が徒歩6分となるあたりも魅力の1つでしょうか。
なお、標高はほぼゼロメートルになりますのでハザードマップ上色が付いていますが、駅付近も同様でありフラットアプローチになります。
通学区は第三寺島小学校で、徒歩3分ととても近いですね。
公式ホームページ
お部屋は、70㎡の3LDK、南角住戸です。水戸街道及び明治通りから奥まった敷地内側ポジションに位置しているのですが、南西～南にかけて6階建のべレール向島（介護老人保健施設）、南東側は当物件の機械式駐車場を挟みそのスカイツリーラインの高架がこんにちはのポジションですね。
上述のように、とてもクセの強いポジションにはなるのですが、南東方向は高架の先も3階建程度の低層建物になっており（こちらと同じ商業地域・近隣商業地域ではあるので将来的に高い建物になる可能性はある）、日照に関しては低層階でも問題ありません。
ちなみに、中層階以上になると南西方向に特大のスカイツリーが望めるポジションですね。
高架からの騒音は必至ですが、見ての通り二重サッシが採用されているので窓を閉めている限りは影響は小さく済むでしょう。
※室内側のサッシはYKKapの「エコ内窓Biew」を採用しており、遮音効果だけでなく省エネ性能も高いものになっています。これだけ賑やかな立地ですので力を入れないと…ということでしょう。
間取りは70㎡ちょうどで、”南の角住戸”ということを鑑みるとやや小さな印象にもなるのですが、上述のように物件自体がお世辞にも”整ったポジション”とは言えませんので、こういったほどほどの大きさで勝負するのが無難なのでしょうね。
80㎡前後などとしてしまうとグロス価格がかなり嵩んでしまい、その予算帯ともなると曳舟駅界隈だけでなく、もっと広域での検討も可能になり、利便性だけでなく環境も両立させたいとかいったさらなる”欲”が出てきますからね。
「曳舟じゃなくてもいいんじゃない？」というか「わざわざこんな賑やかな立地を選ばなくてもいいんじゃない？」ってなりますよね…。
プラン的にも南西面（妻面）3室のシンプルなもので、角住戸らしさよりも効率性を重視したタイプになります。柱の食い込みは見られますが、平均的な水準ですし、玄関・廊下は一直線で短めですね。
リビングインの洋室2は方立ての小さなウォールドア設計になっているのが魅力的な反面、LD～洋室2にかけて連窓サッシが導入出来ていないのはちょっと残念です。窓は小さ目の方が室内の防音性能は高くなりますし、パイプスペースとの兼ね合いもあるのでしょうが、角住戸としてはLDがかなり地味ですね…。
坪単価は312万円。そのようにスカイツリービューの特等席となる上層階は380～390万円台にまでなるのでかなりしっかりとした上下差が設けられています。
低層階は確かに芳しい条件とは言えませんが、線路沿いの騒音は上層階でも大差ありませんし、低層階でも日照的にはまずまずのポジションになってきますので利便性重視（環境は二の次。いや、四の次ぐらいか…）の方にとっては悪くない水準だと思いますね。この南角のポジションならば水戸街道と明治通りはダイレクトではなく、いわゆる線路沿いのマンションと大きな差はないとも言えますしね。
まぁ、視界が芳しくない低層階でも角住戸なりに採光面（特にLD周り）での魅力を高めるなどの工夫があると嬉しかったようには思いますが、そこそこのスケールを生かしデザインや共用面で違いを出した物件にはなりますので300万円そこそこであればこのご時世にしては見やすい方ではあるでしょうね（近隣供給事例などとの比較は次記事）。
ちなみに第1期は45戸の供給になります。