ライオンズ南千住グランプレイス【徒歩9分ながらアーケード至近の稀なポジション】5階75㎡7,990万円（坪単価352万円）

ライオンズ南千住グランプレイス。

所在地：東京都荒川区南千住1-85-1（地番）
交通：三ノ輪駅徒歩9分、南千住駅徒歩13分、荒川一中前駅徒歩3分
用途地域：近隣商業地域、準工業地域
階建・総戸数：14階建、181戸

千住間道沿い、クレヴィア南千住テラスの西側隣接地に誕生する物件です。従前はバーミヤン・魚屋路と数軒の戸建があったところになります。

そのクレヴィアも「南千住」が付されていますし、アドレスが考慮され「三ノ輪」ではなく「南千住」が物件名に使われているのですが、昭和通りの西側になる南千住1丁目で、最寄りは三ノ輪駅になりますね。

三ノ輪駅も徒歩9分なので近くはないですし、三ノ輪駅の出口からは日光街道もしくは明治通りを越えねばならないのが残念な点なのですが、駅付近からジョイフル三ノ輪商店街のアーケードを経由することが可能で（最短ルートは違いますが、大きな差はないでしょう）、そのルートだとマンションまでの道程の3分の2程度をアーケードとすることが出来るのは大きな魅力になるでしょう。

千住間道沿いは近隣商業地域で、北側が千住間道になる土地が多いため、こういったそこそこの高さの建物が可能であることを鑑みるともっとマンションが立っていてもおかしくありません。
しかしながら、目立つのはそのクレヴィアぐらいで、東京アルバタワー、シティテラス東京三ノ輪、そして同大京のライオンズ三ノ輪フェアマークスなどのある明治通り沿いに比べると明らかにマンションが少ないエリアになりますので、ジョイフル万歳な方には特に魅力的なポジションになるでしょうね。

周囲には戸建を中心とした低層建物が多く残るエリアで、14階建総戸数181戸の当物件は出色な存在ですしね。

買物便は、そのジョイフル三ノ輪商店街が徒歩3分になるだけでなく、ライフ徒歩6分、スーパーバリュー徒歩7分、ヨークフーズ徒歩8分、オリンピック徒歩10分といった充実具合で、かなり便利ですね。

通学区の瑞光小学校はクレヴィアのお隣徒歩3分ですし、目の前に荒川総合スポーツセンター、徒歩8分に荒川自然公園があるなどファミリーにとって暮らしやすいポジションと言えるでしょう。

なお、言うまでもなくこのあたりは低地になりますのでハザードマップ上は色が付きます。

公式ホームページ

お部屋は75㎡の3LDK、南西角住戸です。西向きの棟の南端に位置した角住戸で、敷地で言うと南西端ポジションになります。南側は戸建、西側は細い道路を挟み2～3階建の低層建物が広がっているためこういった中層階でも抜群の日照と視界抜けが得られます。南東方向はスカイツリービューですね。

南～西にかけては準工業地域や近隣商業地域が広がっているのですが、第三種高度地区の斜線制限がある上、古くからの戸建住宅街で土地がかなり細かく分かれているので再開発等で土地が纏まるようなことがない限りは高い建物になるのは難しいでしょう。
※当物件の敷地南側も同第三種高度地区のためこちらのプランのある南西角部分は10階までとなっています。

間取りはそのような良好なポジションが考慮された物件内で大きなものとなります。
※ルーバル付の上層階特殊プランには80㎡台半ばのものがあるため最も大きなものではありません。

70㎡台中盤は角住戸としてけして大きなものではないですし、3LDKにプラスして書斎コーナーが設けられたタイプになるので1室1室にゆとりがあるわけではありません。

ただ、玄関・廊下を一直線にしたことで角住戸なりに廊下の長さを抑える努力が窺えますし、大きな違和感のないプランに出来ていると思います。

最大のポイントはLDの南面開口部でしょうか。西側のワイドサッシに加え、南面（妻面）にも足元付近から梁下までのしっかりとした高さのあるダイレクトサッシが設けられており、スカイツリービューなどの魅力的な眺望を加味した気の利いた設計です。書斎コーナーにもちょっとしたコーナーサッシが採用されていますし、ノンタワマンながら眺望を考慮した設計が採用されているのは好感の持てる点でしょう。

書斎コーナーという＋α空間を設けたことも影響し、全体的に収納が少な目なのは注意すべき点でしょうか。

坪単価は352万円。上層階角住戸には380万円超もあり、そこそこの上下差が設けられています。この階だと”将来的に安泰”とまでは言えないのだとは思いますが、上述のように戸建を中心とした低層住宅街が広がった絶好の日照・視界条件のポジションですし、この南西角住戸は物件内でも貴重な日照と視界抜けが両立したものになりますのでこの水準ならば違和感はないでしょう。

駅徒歩9分を数字通りに考えると高く感じるかもしれませんが、ジョイフル経由の快適なアクセスと眺望的な魅力がありますからね。

近隣の供給事例などとの比較は次記事で行います。