ライオンズ南千住グランプレイス【181戸のスケールを生かしたエントランスと屋上テラス】13階65㎡6,770万円（坪単価343万円）

続けて、ライオンズ南千住グランプレイス。

設計は日企設計、施工は東鉄工業、さらにデザイン監修は光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所（JMA）、ランドスケープデザイナーはランドスケープ・プラスになります。

JMAによる外観デザインは、外壁タイル及びバルコニーガラス手摺に複数タイプのものも採用した非常に繊細なもので、さらに水平・垂直ラインを施した不規則なグリッドによっても存在感が高められています。

前回の記事で述べたように、この千住間道沿いには高い建物が少ないですし、通りの内側は戸建を中心とした低層住宅がメインとなったエリアですのでこのデザインの14階建総戸数181戸が完成するととても目立つでしょうね（最低でも54㎡（最大は86㎡）を確保した総戸数181戸なので結構なスケールがあります）。

ファミリータイプ中心の総戸数181戸というスケールからお分かりのように敷地面積も2,900㎡弱の大きさがあり、空地率も46％とまずまずです。

西向きの棟（西棟）に加え、南向きと東向きの棟（東棟）の2棟で構成された物件で、空地の多くは駐車場にはなるのですが、東棟の1階部分に平置駐車場を配置するといった努力も窺える物件で、敷地北西部のエントランスの手前には緑豊かなアプローチスペースを設けることも出来ています。

また、2層吹抜となったエントランスホール及びラウンジの床から天井に至る大窓も素晴らしいですね。高い天井まで伸びた書架やヘリンボーン貼の床材などから木のぬくもりを感じつつ大窓からそのアプローチ空間の緑が望めるようになっているという絶妙な空間になります。

これだけでも結構なインパクトがあるのですが、共用空間はこれにとどまらず、共用施設として11階にもう1つのラウンジと屋上テラスがあることに驚かされます。
前回の記事で述べたように、敷地南側は第三種高度地区の斜線制限にかかっており、千住間道沿いの14階建よりも低い10階建になっています。その”10階建の屋上部分”が11階にあるラウンジと隣接しており、屋内～屋外にかけて非常に贅沢な空間が生まれているというわけです。

10階建の部分がわりと大きく、その分の全てが屋上テラスになった形なので屋上テラスはかなり大きいですし、ここからスカイツリーや花火大会が望めるのは素敵ですね。コロナ禍とはいえ、これだけの大きさがあれば総戸数181戸でもかなりの方が同時に楽しめそうです。

前回のライオンズ南千住グランプレイス。

公式ホームページ

お部屋は65㎡の2LDK+S、西向き中住戸です。西側はやはり2～3階建の低層住宅が連なっており、低層階でも視界抜けが得られるぐらいです。こういった上層階になるとかなり奥行のある眺望が楽しめますし、やや南西に傾いているので日照時間もわりと長いでしょう。

間取りは田の字ベースの2LDK+Sで、1室が採光基準の関係でサービスルームになってしまっているのは残念ですが、西面の主開口部にはワイドな連窓サッシが採用されているのは魅力ですし、全体として柱の食い込みも少ないですね。

浴室は1418ではなく1317と小さいものの、ストックルームを設けるなど収納に関しては充実している方でしょう。

坪単価は343万円。36戸が供給された第1期は西棟（西向き）の上層階が中心になるので、最終的に平均坪単価がどのぐらいになるのか予測しづらいのですが、340～350万円が有力でしょうか。

近年の近隣供給事例としては、クレヴィア南千住リバーサイドツイン（2020年分譲/南千住駅徒歩8～9分/約310万円）、リビオレゾン三ノ輪ステーションプレミア（2020年分譲/駅徒歩3分/約330万円）、ジオ東日暮里（2021年分譲/三ノ輪駅徒歩6分/約345万円）、エクセレントシティ南千住ブルーム（2021年分譲/南千住駅徒歩7分/約310万円）、リビオレゾン三ノ輪パークフロント（2022年分譲/三ノ輪駅徒歩4分/約365万円※平均専有面積約40㎡のコンパクト）、クレアホームズフラン東京三ノ輪（2022年分譲/三ノ輪駅徒歩4分/約355万円※平均専有面積約35㎡のコンパクト）といった感じで、コンパクト物件を除くとそれなりの値上がり感がありはするものの、立地（ジョイフル至近）や共用部の差別化が行き届いた物件なので大きな違和感はないでしょう。

設備仕様面は、総戸数181戸というスケールがありながらディスポーザーがないのはどうかと…。それなりの価格帯の物件でもありますので残念ですね。
食洗機は付いてはいるものの、水回りの天然石天板仕様どころかトイレ手洗いカウンターもありません。

なお、LDだけでなく洋室に床暖房が設定されているのはゼッチ（ZEH-M Oriented）認定を受けるため（室温の変化を抑えるための配慮）の施策で、昨今のゼッチマンションではわりとよく見かけます。
一方で、CO2センサーと連動し、自動でスイッチの入るレンジフードは初めてお目にかかるもので面白いですね。

管理費は389円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下で、総戸数181戸というスケールメリットもあるはずなのに高過ぎかと…。上述のように共用施設が充実しているとはいえ、そんなにランニングコストがかかるようなものではないのでちょっと不思議ですね。

駐車場は全39台で、内訳は平置5台、機械式34台になります。別途カーシェア用が1台分あります。