ラ・グラース吉祥寺【吉祥寺駅徒歩11分の30～50㎡台】5階50㎡7,398万円（坪単価488万円）

ラ・グラース吉祥寺。

所在地：東京都武蔵野市吉祥寺本町2-31（地番）
交通：吉祥寺駅徒歩11分
用途地域：近隣商業地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：7階建、20戸

ダイヤモンド地所の「ラ・グラース」シリーズは2018年のラ・グラース横濱大口以来の分譲になります。

ラ・グラースは小ぶりな物件が多くこちらも30～50㎡台の総戸数20戸というかなり小さなものになるのですが、ここは吉祥寺本町2丁目の吉祥寺駅徒歩11分ということで、駅徒歩10分圏内での供給が限られている吉祥寺駅界隈ではそこそこの希少性を感じることが出来るでしょう。

まぁ、ここ1年ちょっとの間にオープハウスがオープンレジデンシア吉祥寺本町（2丁目の駅徒歩8分）、オープンレジデンシア吉祥寺本町プレイス（2丁目の駅徒歩10分）、オープンレジデンシア吉祥寺本町コート（3丁目の駅徒歩9分）と立て続けに物件を供給しているので一時的に希少性が感じにくくなってますけど…。

こちらの立地は、旧五日市街道沿いで吉祥寺本町郵便局の隣になります。駅からは旧五日市街道の手前になるので旧五日市街道を渡る必要はなく、普通にフラットアプローチなので十分に徒歩圏になってきます。

駅前が広域に賑わう吉祥寺駅ですので買物便も高く、スーパーで言うとまいばすが徒歩2分、マルエツプチが徒歩4分、東急百貨店の明治屋が徒歩6分になっています。

公式ホームページ

お部屋は50㎡の2LDK、南西角住戸です。旧五日市街道沿いは近隣商業地域で高さが出しやすいため7階建になっていますが、このお部屋のある敷地南端は第一種中高層住居専用地域のため5階までしかなく、その最上階部分になります。

南方向も第一種中高層住居専用地域ですし、南西方向に関してはさらに制限が厳しい第一種低層住居専用地域になっているためこの上層階住戸からの視界は将来に渡り保たれる可能性が高いでしょう。

間取りは最大57㎡までとなる物件内では大きな方になるのですが、南北に長めの敷地形状も影響してか、ややクセのあるプランになっていますね。

玄関が北側にかなり引っ張られているため廊下が長くなっており、廊下がこれ以上の長さになるのを避けるためにLDが手前にあるためLDを角位置（二面採光）に出来ていません。LDの主開口部も小さ目ですし、洋室2室が共にリビングインなのも良い材料とは言えないでしょう。

ただ、その一方で、廊下には複数の窓、また、LDの東側にも窓を設けることが出来ているのは魅力ですね。ここに窓があるのとないのとでは採光・通風において大きな違いがあります。

坪単価は488万円。そのように物件内ではかなり条件の良い角住戸になりますので単価的にも上限水準になります。
一方で、低層階には400万円そこそこのものもあり、物件平均は450万円ぐらいになるでしょうか。

近年の近隣供給事例としては、ザ・パークハウス吉祥寺（2019年分譲/駅徒歩11分/約480万円）、オープンレジデンシア吉祥寺本町（2021年分譲/駅徒歩8分/約490万円）、オープンレジデンシア吉祥寺本町プレイス（2021年分譲/駅徒歩10分/約510万円）、オープンレジデンシア吉祥寺本町コート（2022年分譲/駅徒歩9分/約540万円※分譲中のため暫定）といった感じで、オプレジの3件からお分かりのように徐々に上がっている（上げられている）感じになりますね。

ここはザ・パークハウスと比べてしまうと流石にブランド・デザインなどで大きく見劣りしてしまいますが、30～50㎡台のコンパクトのみの物件で、同様にブランド力に欠けるオプレジに比べると単価が想定していた以上に抑えられているので中小デベロッパーなりに現実的な設定を心掛けた物件と言ってよいように思います。
駅徒歩10分圏内と徒歩10分超とでは中古リセール時の検索結果などの差はあるものの、一般的にここまでの価格差は生じません。