クリオ世田谷松原ザ・クラシック【駅徒歩6分、2,100㎡超の第一種低層住居専用地域】2階82㎡9,884万円（坪単価401万円）

クリオ世田谷松原ザ・クラシック。

所在地：東京都世田谷区赤堤2-11-1他（地番）
交通：松原駅徒歩6分、東松原駅徒歩12分、豪徳寺駅徒歩12分、下高井戸駅徒歩13分、梅が丘駅徒歩13分、明大前駅徒歩15分
用途地域：第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：地上3階地下1階建、45戸

世田谷線松原駅から東に一直線、第一種低層住居専用地域に誕生する物件になります。

松原駅付近とは3m程度の標高差があり、アプローチに若干の起伏、また、世田谷線を除くと徒歩10分超のアプローチで高台エリアなりの起伏も気になりますが、自転車などを使えば明大前駅も身近な存在になるので行き先によって利用駅（路線）を変えたい方や日によって行き先が変わる仕事・ライフスタイルの方には悪くないポジションでしょうか。

基本的に交通利便性重視の方には向かない立地という評価になってしまうものの、広域に渡り第一種低層住居専用地域が広がる非常に世田谷らしい立地条件で、住宅地としての魅力は十分ですし、松原駅からのアプローチ沿い徒歩5分のところにオオゼキ（本店）があるのは大きなポイントの1つと言えるでしょうね。

そのように広域に渡り低層住宅街が広がったエリアで、赤堤商店街徒歩4分、山下商店街・豪徳寺商店街徒歩9分、東松原商店街徒歩10分、梅丘商店街徒歩12分、明大前商店街徒歩12分、下高井戸商店街徒歩14分といった感じで古くからの商店街が多くあるのも特徴になってきます。

また、羽根木公園は徒歩10分と近くはないものの、住宅街らしく近隣には公園が豊富ですね。

なお、通学区の赤堤小学校は徒歩15分とかなり距離があり、起伏もそこそこあるのでこれから小学校に通うお子さんのいらっしゃるファミリーにとっては悩ましい点になるでしょうか。

公式ホームページ

お部屋は82㎡の2LDK+S、南東向き中住戸です。敷地北寄りに位置した南東向き住戸で、南東側正面方向は空き地（駐車場）と戸建という感じなので、この階でも日照抜群で圧迫感もない良好なポジションです。もちろん第一種低層住居専用地域（最高高さ10m）なので将来的に日照が妨げられるようなこともありません。

間取りは中住戸ながら南西部にも窓があり、吹抜に面しているのがポイントですね。
当物件は南東向きと北西向きが中心（＋少ないが南西向き）でその間に直線上に共用廊下が貫いているフロアプランになるのですが、共用廊下は内廊下設計になっており、通常の設計であれば中住戸に開口部を捻出することが困難です。

そのため、共用廊下と住戸の間に吹抜を設け、採光や通風を確保した形になるのですが、吹抜に面した開口部は見ての通り非常に小さく、通風面での意味合いはあっても採光面での恩恵がほぼ期待できないのは残念でしょう。

結局、サービスルームが1室生じてしまった形ですし（ベッドルーム1はリビングインでLDと一体で採光基準（居室要件）を満たすことが出来ているためサービスルームになっていません）、吹抜の向かい側住戸との兼ね合い（お見合い）もあるとはいえ、こんな小さな開口部しか設けないのであればわざわざ吹抜を設ける必要があったのだろうか？？？と思ってしまうぐらいですね。

中住戸としてごくごく一般的なスパンながらLD及びベッドルーム2にかけては開口部が充実していますし、そもそも中住戸ながら80㎡超の設計を行っているあたりは"住環境に優れたエリアを意識したもの"と思われ好感が持てはするのですが、こういった3LDKを検討する方はお子さんのいらっしゃるファミリーが多いと思いますし、80㎡超というしっかりとした面積がありながらのこのベッドルーム1とサービスルームの感じはちょっとミスマッチな印象でもあるのかなと…。

坪単価は401万円。こちらが中間階の中住戸になることからお分かりのように、400万円そこそこの単価設定のものが多くなっているのですが、一方で最上階にはこういったルーフテラス付のプレミアムプランがあり坪単価500万円ちょっとと中には高額住戸も存在しています。※1階～地下1階にかけては100㎡超のメゾネットプランがあり、階段による面積消費なども影響し坪単価400万円を切っているものもあります。



そのように突出した単価帯のお部屋があるため、平均を見積もるのが難しくはあるのですが420～430万円といったところでしょうか。

近年の近隣供給事例はこれといったものが見当たらず、リビオ世田谷松原（2020年分譲/下高井戸駅徒歩4分、松原駅徒歩7分、明大前駅徒歩11分/約380万円）、アージョ世田谷東松原（2020年分譲/東松原駅徒歩4分、新代田駅徒歩8分、明大前駅徒歩12分、梅ヶ丘駅徒歩14分、下北沢駅徒歩15分/約375万円）は最寄駅（沿線）や駅距離が違う上、中心となる面積帯も異なるため参考にしづらいですね。

世田谷線沿線だとピアース若林レジデンス（2020年分譲/若林駅徒歩4分/約395万円）があり、当物件の駅徒歩6分の大きな第一種低層住居専用地域というそれ相応の存在感からすれば違和感はないものの、特にこういった中住戸は価格帯のわりにプランが微妙な印象にはなりますかね…。