グランリビオ市谷砂土原【砂土原のヒルトップ×初の邸宅街グランリビオ】3階93㎡20,490万円（坪単価729万円）

グランリビオ市谷砂土原。

所在地：東京都新宿区市谷砂土原町3-18-31（地番）
交通：牛込神楽坂駅徒歩7分、市ヶ谷駅徒歩8分（東京メトロ。都営線は徒歩12分、JRは徒歩13分）、飯田橋駅徒歩9分（東京メトロ）
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：地上5階地下2階建、21戸

ジオ市ヶ谷払方町彩の館の道路を挟んだ南側、北陸電力市谷荘跡地に誕生する物件です。
牛込神楽坂の駅の南側～市谷砂土原町にかけて広がる第一種中高層住居専用地域の高台の一角で、当敷地の標高約29mは高台の中でも最高部に位置しています。

若干の南傾斜地ではあるものの、緩やかなものに過ぎず、高さ制限の厳しい第一種中高層住居専用地域内の5階建のため視界条件に優れたお部屋は限られてはいるものの、「グランリビオ」を名乗るだけのことはある砂土原らしい魅力的な住宅街ポジションですね。

日鉄興和不動産は、2016年のグランリビオザ・レジデンス以降、「グランリビオ」を最高峰ブランドとして位置づけ、いくつかの物件を供給してきていますが、こういった邸宅街での分譲は初めてのこと（まもなくグランリビオ浜田山も分譲開始されます）で、この物件はこれまでのグランリビオとは一味違う邸宅街なりの重厚さを纏っているあたりも興味深い点と言えるでしょう。
かなりの小規模ながら各階ゴミ置場を備えた物件ですし、それ相応に気合いの入った物件であることは確かでしょう。

JRは徒歩13分かかりますし、市ヶ谷駅や飯田橋駅付近との標高差（起伏）は言わずもがな、最寄りの牛込神楽坂駅ですら起伏が伴う徒歩7分ですので交通利便性は高いとまでは言えませんが、これだけ閑静な高台の住宅街においてのものですので何を重視するか次第なのは言うまでもありません。

買物便は、スーパーで言うと、肉のハナマサ徒歩6分、三徳徒歩7分、キッチンコート徒歩8分、まいばすけっと徒歩9分、三浦屋（飯田橋ラムラ）徒歩10分という感じなので起伏ある徒歩10分まで許容範囲とするならばかなり充実しています。

また、通学区は愛日小学校で徒歩8分（通学路で算出）の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は93㎡の3LDK、北東角住戸です。東側道路の向かいはコインパーキングですが、北側道路の向かいにはその5階建のジオ市ヶ谷払方町がありお見合いになります。
こういった高さ制限が厳しい住宅街では何ら珍しいことではなく、けして悪いポジションとは思いませんが、当物件は接道条件（北・西・東の三方角地）などとの関係で、思うように南面を生かせておらず、こちらの角住戸もかなりしっかりとした面積を確保しつつ日照がほぼ得られないというのは少々気にはなりますね。北側は道路沿いですし、ジオとお見合いになりますのでプライバシー面も難があります。

間取りは物件内にある3戸の100㎡超（最大約170㎡）には及びませんが、その次に大きなゆったりとしたプランになります。

低層建のため柱は細いものの、全体的に食い込みが目立つこともあってか90㎡超にしては居室畳数に物足りなさを感じます（洗面所がダブルボウルでもないのに無駄に大きい…）。

ただ、北側は東側よりもサッシ高が高く、足元付近から梁下までのFIXサッシにしては高めのものを実現出来ているのは少なからずポイントになるでしょう。
上述のように北側は普通に道路沿いですし、お見合いにもなってくるため、もう少し違った提案もあり得たようには思うのですが、外観デザイン的にも大きな役割を果たしています。

坪単価は729万円。物件内では中ほどの水準になります。
ちなみに、1～4階は1フロア4～6戸で構成された物件なのですが、最上階に関しては1フロア1戸でこんな感じの全方位に開口部を備えた王様プランがあり坪単価は941万円になります。


1フロア1戸なので各階ゴミ置場ではなく「専用ゴミ置場」という感じですし、玄関が素敵過ぎますね…。

最上階になると南方向や東方向に視界抜け（眺望）も出てくる感じなのですが、約170㎡という大きさが影響し単価は想定していたよりも気持ち弱かったですね。最近は1,000万円超にお目にかかり過ぎて感覚がちとおかしくなってきているかも…。

こちらのプランは物件内では一般的なお部屋という位置づけですし、視界・日照共に芳しくないためそういったものとはそこそこの単価差があるのですが、それでも700万円超、グロスで2億超ということで少々立派な印象にはなりますかね。

近隣物件などとの比較は次記事で行います。