グランリビオ市谷砂土原【この地に相応しいデザイン×各階ゴミ置場】2階72㎡13,490万円（坪単価622万円）

続けて、グランリビオ市谷砂土原。

設計はIAO竹田設計、施工は浅沼組です。外観など基本的なデザインはIAO竹田設計が担当すると共に共用部デザイン監修にHBAを起用しただけのことはある高級感溢れるデザインを纏った物件になります。

敷地面積800㎡ちょっとの小ぶりな物件にはなるのですが、前回の記事で述べたように”邸宅街の本流”と言える地では初めての「グランリビオ」であり、日鉄興和不動産としてもちょっとしたフラッグシップとして位置づけたいという思惑があるのではないでしょうか。

外観は繊細なオフホワイトのタイルをベースに、ガラス（ダイレクトサッシ）とアルミフィン、そして、鋼板による伸びやかな庇も採用した端正なものです。

空地率は約22％と小さく、数字だけを見るとかなり苦しいランドプランという評価になってしまうのですが、三方が接道した角地ということで広がりがありますし、敷地周囲（特に北側と西側）には帯状に植栽を設けることが出来ているため、数字ほど窮屈な印象はありません。

小ぶりな物件ですのでエントランスホール・ラウンジはこじんまりとしているものの、高級ホテルなどでの実績が豊富なHBAによるデザインはやっぱり素敵ですし、エントランスアプローチもクランクインにするなど高額物件らしいツボを押さえた設計でもありますね。

総戸数21戸の小規模物件ながら各階ゴミ置場を備えているあたりも大きなポイントの1つになるでしょう。
なお、地階には全戸分のトランクルームがあります。

前回のグランリビオ市谷砂土原。

公式ホームページ

お部屋は72㎡の3LDK、西向き中住戸です。西側の細い道路の向かいは3階建なので普通に視界への影響が小さくありません。ただ、やや南西に傾いた西向きなので、日照時間は長いですね。

間取りは物件内で最も小さなタイプで、そこそこのスパンが確保されてはいるものの、西面3室設計のため、1室1室の開口部は少々物足りないですね。

特にLDの開口部は平凡に感じてしまいますし、強引に廊下（ホール2）を挟んではいるものの、少々苦しさを感じずにはいられないプランです。
普通ならば全室リビングインとなるところ、ホールを挟んでいるあたりがこのクラスの物件ならではの"プライド"なのだと思いますし、ある意味立派だと思うものの、こんな小さなホールはなかなか見ないです…。

物件属性からすればこの面積帯でも2LDKになっている方がむしろ自然ではあるのですが、こういった立地・価格帯の物件の分譲に慣れておらず、かつ、いわゆる大手財閥系デベロッパーに比べるとブランド的で劣ってしまうなりの提案という印象にはなってしまいますね（この立地でこういった面積帯の3LDKをお探しの方には良い提案にはなります）。

坪単価は622万円。物件のレンジとしては600万円ほどから先ほどの最上階900万円台半ばという感じになるのですが、そのようにレンジに幅があり、総戸数21戸という小規模物件でもあることから平均が分かりづらいのですが、そういった点から言うとそもそも平均坪単価にあまり意味はないでしょう。

ただ、中央値という点では先ほど取り上げたお部屋のような700万超になるはずで、近年の近隣供給事例であるプラウド市谷砂土原町（2017年分譲/市ヶ谷駅徒歩3分/約545万円）、オープンレジデンシア神楽坂ウエストテラス（2018年分譲/牛込神楽坂駅徒歩6分/約400万円）、サンウッド神楽坂（2021年分譲/飯田橋駅徒歩5分/約530万円）、プラウド神楽坂ヒルトップ（2021年分譲/牛込神楽坂駅徒歩3分/約570万円※約60年の定期借地権）というあたりと比較するとどうですかね…。

オプレジと比較するのは失礼だとは思いますし、プラウド神楽坂ヒルトップは定借だったのでこちらの方が高くて当然ではあるのですが、プラウド神楽坂ヒルトップも強気に感じましたし（プラウドにしちゃ完売まで時間がかかった方ですし）、芳しいとは言えない視界での600～700万円台はやや強いように思いますね。
小規模なりに頑張った物件ではありますが、この単価帯の物件として凄く特徴的とまでは言えず、少なくとも利便性重視の方にはコスパの悪さが際立ってしまうでしょう。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンターはもちろんのこと、LD及び主寝室のビルトインエアコン（最上階プランは全室）と床暖房、廊下・洗面室・トイレ床のタイル貼などそれなりのものになっています。ただ、全熱交換器は付いていないようですね。

管理費は485円/㎡。小規模ながらディスポーザー付の内廊下であることに加え、各階ゴミ置場まで採用しているため高くなるのは当然でしょう。むしろ500円未満ならば抑えられている方ではないでしょうか。

駐車場は全15台で、建物内（1階部分から入庫）の機械式になります。7割超の設置率は超高額物件らしいものと言えるでしょう。