パークホームズ練馬富士見台ステーションゲート【駅近×ブランド×そこそこのスケール】6階76㎡7,890万円（坪単価342万円）

パークホームズ練馬富士見台ステーションゲート。

所在地：東京都練馬区貫井3-12-4
交通：富士見台駅徒歩4分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：7階建、67戸

駅からの最短経路はほぼ四商通りとなるアクセスで、敷地南側～西側にかけて四商通りとなる高架（線路）沿いのポジションに誕生する物件です。

直近ではメインステージ富士見台（駅徒歩2分）が誕生していますが、そういったワンルーム投資マンションを除いたファミリー向け分譲マンションで言うと、こういった駅近での供給は2014年のクリオ富士見台ガーデンテラス以来になるでしょうか。

エリア内では貴重な高さとスケールを誇るヴェールガーデン富士見台の西隣りに位置しており、用途地域自体は準工業地域になりますが（道路の向かい西側からは住居系地域）、周囲はほぼほぼ住宅で、"駅前の商圏が小さい富士見台駅ゆえの駅近の住宅街"といった趣になります。

そのように南側は線路（高架）が走るポジションですので、お世辞にも静かとは言えないのですが、敷地面積2,300㎡超というそこそこのスケール感を有した物件で、中には線路の影響が抑えられるお部屋もありますね。

駅徒歩4分は"駅前"とは言い難く、「ステーションゲート」というネーミングは少々大袈裟に感じたりもするのですが（「パークホームズ練馬富士見台」が既にあることもネーミングに影響しているのでしょう）、そのヴェールガーデン富士見台とザ・パークハウス上鷺宮を除くと100戸を超えるような物件が見当たりませんし、「駅近×三井のブランド×そこそこのスケール」を兼ね備えた手堅さを感じることのできる物件ですね。
最短の駅徒歩4分は北口へのアクセスですが、高架をくぐる南口へのルートも徒歩5分であり、立ち寄るお店なども考慮しルート選びが出来るのも魅力の1つになるでしょう。

買物環境は、スーパーで言うとまいばす徒歩3・4・6分（3つもあるんかい～）、キッチンコート徒歩4分、ビッグ・エー徒歩5分といった感じで良好ですし、富士見台本町通り商店会と富士見台商栄会という2つの商店街があるのもポイントですね。

一方で、通学区の練馬第三小学校は徒歩11分と少々距離があります。

公式ホームページ

お部屋は76㎡の3LDK、南東角住戸です。敷地南東部に位置したお部屋（当物件は西向きの棟の東側に南向きの棟が南北に並ぶ形で、こちらの棟に加え敷地北東部にも”南向き”があります）で、南側は線路（高架）になります。

そのため非常に賑やかな立地であるのは言うまでもありませんが、高架があるおかげで半永久的に前建リスクが避けられますし、東方向には小さいながらも貫井南公園があり、視界・日照面では優れたポジションになります（北東方向にはそのヴェールガーデンがあります）。
なお、音の影響が考慮され、二重サッシが採用されているので窓を閉めている限り影響は小さく済むでしょう。

間取りはそのような点が考慮された物件内で最も大きなもので、洋室3のウォールドアを開け放つと20.4畳の大空間になるなどゆとりを感じることが出来ます。

玄関周りを凸にしたことで、廊下はやや長くはあるものの、角住戸としては何ら違和感ない長さですし、凸位置にしたことで玄関北側に窓を設けることが出来ているのも魅力でしょう。通風・採光良好な玄関は気持ちの良いものです。

居室配置は田の字的ですし、一般的なものではあるのですが、バルコニーがL字型になっており、キッチンにも窓が設けられているあたりも特長になるでしょうね。
特に南側のバルコニーはかなり奥行があり、こういった空間があることで室内にいても畳数以上の広がりを感じることが出来るはずです。

坪単価は342万円。次の記事で取り上げるようなやや地下に潜った1階住戸などには坪単価250万円ほどのものもあるのですが、多くが300～330万円のレンジ内に収まっており、平均坪単価は310～320万円ほどになるでしょうか。

近年の近隣供給事例としては、ヴェレーナ練馬ぬくいの森（2022年分譲/富士見台駅徒歩13分/約280万円※分譲中のため暫定）、リビオレゾン練馬中村橋ステーションプレミア（2021年分譲/中村橋駅徒歩2分/約365万円※平均専有面積約43㎡のコンパクト中心ゆえに単価が高めに出ているところもある）、プラウド練馬中村橋マークス（2021年分譲/中村橋駅徒歩4分/約340万円）、リリーゼ練馬中村橋（2021年分譲/中村橋駅徒歩5分/約285万円）といった感じで、中小デベロッパー物件なりにこなれていたリリーゼを除いた3物件からは値上がり感を覚えることはないのでこのご時世としては現実的な設定と言えるのではないでしょうか。

第1期は40戸の供給と上々のスタートですし、三井物件らしい欲張っていないお値段設定だと思います。まぁ、線路沿いというあたりを考慮しているところもあるのだとは思いますが、上述のように「駅近×三井のブランド×そこそこのスケール」という分かりやすい物件ですからね。

なお、こういった上層階角住戸は面積もそれなりですし、単価も物件内で上限水準になるためグロスが8,000万円近くまで嵩んでいるのは悩ましい点の1つでしょうね。物件内では条件が良い方とはいえ目の前が線路という逆の意味での分かりやすさもありますんで…。