プライム川崎【賑やか過ぎだけどプライムスタイルにはなかった3Lアリ！】5階68㎡7,006万円（坪単価338万円）

プライム川崎。

所在地：神奈川県川崎市川崎区本町2-1-5（地番）
交通：京急川崎駅徒歩6分、川崎駅徒歩9分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：14階建、199戸

2020年分譲のプライムスタイル川崎は大師線沿い（大師線の南側）でしたが、こちらは大師線と京急本線の間（大師線には隣接していないが、京急本線には隣接している）で、北東側は大師道（409号）というポジションになります。
京急本線の先には関東モータースクール（自動車教習所）があり、その先はJRの線路群もあるとても賑やかなポジションではあるものの、北側すぐのところが多摩川ということで住戸（方角）によっては眺望的な魅力も高いですね。

最寄駅は京急川崎の方ですし、そのプライムスタイル川崎の際にも述べたように駅へ向かうルート沿いにラブホテルがあるなどこのエリアらしい猥雑さがあるのは否定できません。ただ、18階建総戸数168戸のプライムスタイルに続き、このようなスケールのある物件、そして、京急川崎駅前（ヨドバシカメラアウトレットのところ）では高層複合ビルが予定されているぐらいなので街の雰囲気はさらに改善されていくことでしょう。

なお、言うまでもないことではありますが、JR川崎駅も徒歩10分圏内になることからお分かりのように利便性はかなり高いです。ラゾーナはギリギリ徒歩10分といったところですが、その他にも駅前にはたくさんの商業施設がありますし、スーパーで言うと、オーケーとまいばす徒歩4分、京急ストア徒歩7分、三和（ラゾーナ）が徒歩10分ですので上々ですね。

ちなみに、2023年に完成予定の川崎市役所本庁舎へも徒歩8分という距離感になります。区役所などに比べると訪れる機会が少ないのが一般的ではありますが、カフェ、コンビニの他、屋上庭園なども整備される行政の中枢がほど近いポジションにあるというのはプラスに違いありません。

なお、通学区は宮前小学校で徒歩11分と少々距離感がありますね。また、多摩川至近ですのでハザード上も色が付いたエリアになります。

公式ホームページ

お部屋は68㎡の3LDK、東角住戸です。敷地東端に位置し、南東側は道路の向かいに15階建のグランイーグルウィング川崎が塞がるポジションですが、北東側の大師道（409号）の先はポンプ場などの低層建物でその先に多摩川が望めるポジションになります。
多摩川沿いの緑地帯やグラウンドはもちろんのこと、都内方向の広域の視界抜けまで望めるでしょう。

お部屋は70㎡に満たない小ぶりな3LDK角住戸なのですが、30～60㎡台で構成された物件内で最も大きなものになります。

前出のプライムスタイル川崎も30～60㎡台で構成されていたのですが、最大でも65㎡とこちらよりも幾らか小さく、かつ、60㎡台中盤の大きさでも3LDKではなく2LDK（サービスルームなどもない純粋な2LDK）でしたので、そういった眺望面や日照とのバランスを考慮した結果なのだと思います。
京急川崎駅に至るまでの周辺環境や賑やかさに事欠かない立地条件を鑑みればこれ以上の大きさのファミリータイプはミスマッチですのでこのぐらいが妥当でしょう。

まぁ、”眺望をあってのプラン”と考えた場合、北東方向の開口部が随分と限定的でげんなりしてしまうのですが…。

南東面は連窓サッシ×ウォールドアが採用されており良好なのは良いのですが、北東面はなんなんでしょうね…。喧騒に配慮し二重サッシが採用されているように開口部を小さくすることで音への配慮を行っていると言えば聞こえが良いのかもしれません。しかしながら、北東方向の眺望を生かさないのであれば3LDK（それなりのグロス価格の住戸）はあまり意味をなさないようにも思いますし、少々チグハグに感じてしまいます。

南方向からの日照は得られはしますが、南東方向のグランイーグルの影響は小さくないですし、眺望を強調しないのであればあえてのこの東端にファミリータイプ（3LDK）を提案する意味合いが希薄に感じてしまうのです。

敷地形状に沿ってバルコニーが鋭角になっており、外観上はちょっとしたアクセントにはなるものの、内部的（このお部屋にお住まいになる方）なメリットはほぼないですし、田の字ベースの淡泊な角住戸というのは残念と言わざるを得ません。

坪単価は338万円。グロス価格が嵩まない30～50㎡台に比べると幾らか控えめな単価設定になっており、5階とはいえ多摩川ビューも望めはするポジションですので、このご時世にしては現実的な印象を受けます。

プライムスタイル川崎（2020年分譲/京急川崎駅徒歩5分/約335万円）の60㎡前後のプランが恰好の比較対象で、やはり面積帯が大き目のものは幾らか単価が抑えられていたため、上層階がこのぐらいの水準でした。
駅距離はこちらの方が幾らかありますが、あちらも騒音に事欠かないポジションでしたので上昇幅は思っていたよりも小さかったですね。

西口側ではありますが、直近で分譲されたオープンレジデンシア川崎（2022年分譲/川崎駅徒歩6分/約395万円）やクリオレジダンス川崎南幸町（2022年分譲/川崎駅徒歩11分/分譲中のため不確定だが平均坪単価はオプレジと同じぐらい？）の水準と比較すると大分こなれており、京急川崎側の周辺環境やあまりに賑やかな立地条件を鑑みても大人しい印象になるでしょうか。

上述のように間取りは結構残念ですが、環境よりも利便性重視の方にとっては特にこのご時世にしては検討しやすい価格帯の物件と言えるでしょう。