ジオ石神井公園【駅徒歩7分×視界良好な住居系地域】71㎡9,200万円（坪単価428万円）
ジオ石神井公園。
所在地：東京都練馬区高野台5-2238-43他（地番）
交通：石神井公園駅徒歩7分
用途地域：第一種住居地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：地上6階地下1階建、68戸
富士街道沿い、従前はジェイコムの本社ビルのあった地に誕生する物件です。
富士街道沿いも第一種住居地域（通り沿いは商業地域や近隣商業地域になっていることが多いがそうではないという意味）ですし、内側（敷地の途中から）は第一種中高層住居専用地域、東側道路の向かいは第一種低層住居専用地域が広がっており、利便性だけでなく環境面もまずまずのポジションですね。
駅からのアプローチは若干の起伏はありますが、フラットアプローチといって良いぐらいです。
石神井町から高野台に入ってまもないところで、石神井町アドレスにならないのはちょっと残念ですし、石神井公園は駅の反対側徒歩11分ですので近いとは言えません。ただ、石神井公園駅徒歩10分圏内は駅前のタワマンを除くとスケールのある物件が限られており、そこそこのスケール感（存在感とも言う）という点でも面白い存在になると思います。
買物便は、スーパーで言うとサミットストア徒歩2分、クイーンズ伊勢丹徒歩6分、ヨークフーズ（エミオ）徒歩7分、ライフも徒歩9分という感じですので選択肢が豊富で駅距離以上の魅力があるでしょう。
※徒歩5分の西友は先日閉店しています。
なお、南口側にはなりますが、野村不動産が主導する再開発（住宅・商業・公益施設・事務所で構成される26階建）が進行中で、そういった意味での楽しみもあるエリアになりますね。
通学区は、谷原小学校で徒歩10分とやや距離があります。学区は住所をベースに分けられることが多く、よくあることではあるのですが、光和小学校の方がかなり近いので残念ですね。
公式ホームページ
お部屋は70㎡超の3LDK、南角住戸です。南東は富士街道ですが片側1車線ですので喧騒はそこまでではないでしょう。
また、向かいも第一種住居地域（街道沿い）と第一種低層住居専用地域（内側）になっており、2～3階建の低層建物がほとんどです。南西も細い道路の向かいに2～4階建の住宅街となっており、この上層階住戸は日照だけでなく視界抜けも申し分ありません。
この物件や少し南西側に向かったところにランドステージ石神井公園パラティウム（こちらと同じ6階建）があることからお分かりのように土地がある程度纏まると同等の高さのものが新たに誕生する可能性はあるのですが、見た感じは小さめの土地が多いようですし、現状は両面が抜けているので将来的に大きく悪化するということは考えにくいでしょう。
間取りは物件内で唯一の70㎡台で最も大きなタイプになります。総戸数68戸というそこそこのスケールを有した物件ですし、住居系地域の全戸南向き（南東向きor南西向き）ということを鑑みれば全体的にもう少し大きなプランで構成されていてもおかしくなかったようにも思うのですが、利便性も高い良好な立地条件が影響し単価帯が400万円前後中心になっているため、70～80㎡台を充実させるには及ばなかった（リスクを負えなかった）のではないでしょうか。
数戸であっても億近い"高グロス住戸"を設けるとなると共用面などの高級感をさらに意識する必要が出てきますしね。
プラン的には細長い専有部形状なのでやや廊下が長い（LDの入口付近の実質的な廊下部分も含む）印象もあるものの、角住戸としては平均的な長さではありますし、角住戸らしく開口部が充実しているのは魅力ですね。
スパンは今一つながらスパン目一杯に連窓サッシを設けたことで南東面の開口部がしっかりとしていますし、それに加え南西面にはダイレクトサッシ（いわゆる腰高窓なのでサッシ高は高くありません）まで設けるなど開口部に力を入れたものと言えるでしょう。
残念なのは南東面の柱の食い込みでしょうか。当プランの南東での食い込みはコーナー部の1本だけではあるのですが、「柱が食い込む＝窓際上部に梁が食い込む」なのは言うまでもなく、それに伴い洋室3の引き戸の方立てが大きくなってしまっているのは気になる点の1つでしょう。
坪単価は428万円。平均では400万円弱といったところになるでしょうか。
直近の徒歩圏内での分譲は、住居系地域（第一種低層住居専用地域だが、目の前に運送会社があり、第一種低層住居専用地域らしくないところがある）の駅徒歩8分という近い条件のザ・パークハウス石神井公園テラス（2021年分譲/平均坪単価約365万円）で、約1年の月日が経過したとはいえ結構値上がりしましたね。
ザ・パークハウスは分譲当時言及したように、それ以前のザ・グローベル石神井公園（2019年分譲/駅徒歩5分/約365万円）、ローレルコート石神井公園（2018年分譲/駅徒歩9分/約285万円）、ディアナコート石神井公園（2017年分譲/駅徒歩3分/約350万円）あたりとの単価差が小さ目と感じていたので、こちらがそこからある程度上昇するのは分からんではありません。
ただ、比較的単価が安かったローレルコートはこちらに近い高野台の物件になるわけですし、富士街道沿いであることを考えてももう少し抑えて欲しかった印象になるでしょうか。
所在地：東京都練馬区高野台5-2238-43他（地番）
交通：石神井公園駅徒歩7分
用途地域：第一種住居地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：地上6階地下1階建、68戸
富士街道沿い、従前はジェイコムの本社ビルのあった地に誕生する物件です。
富士街道沿いも第一種住居地域（通り沿いは商業地域や近隣商業地域になっていることが多いがそうではないという意味）ですし、内側（敷地の途中から）は第一種中高層住居専用地域、東側道路の向かいは第一種低層住居専用地域が広がっており、利便性だけでなく環境面もまずまずのポジションですね。
駅からのアプローチは若干の起伏はありますが、フラットアプローチといって良いぐらいです。
石神井町から高野台に入ってまもないところで、石神井町アドレスにならないのはちょっと残念ですし、石神井公園は駅の反対側徒歩11分ですので近いとは言えません。ただ、石神井公園駅徒歩10分圏内は駅前のタワマンを除くとスケールのある物件が限られており、そこそこのスケール感（存在感とも言う）という点でも面白い存在になると思います。
買物便は、スーパーで言うとサミットストア徒歩2分、クイーンズ伊勢丹徒歩6分、ヨークフーズ（エミオ）徒歩7分、ライフも徒歩9分という感じですので選択肢が豊富で駅距離以上の魅力があるでしょう。
※徒歩5分の西友は先日閉店しています。
なお、南口側にはなりますが、野村不動産が主導する再開発（住宅・商業・公益施設・事務所で構成される26階建）が進行中で、そういった意味での楽しみもあるエリアになりますね。
通学区は、谷原小学校で徒歩10分とやや距離があります。学区は住所をベースに分けられることが多く、よくあることではあるのですが、光和小学校の方がかなり近いので残念ですね。
公式ホームページ
お部屋は70㎡超の3LDK、南角住戸です。南東は富士街道ですが片側1車線ですので喧騒はそこまでではないでしょう。
また、向かいも第一種住居地域（街道沿い）と第一種低層住居専用地域（内側）になっており、2～3階建の低層建物がほとんどです。南西も細い道路の向かいに2～4階建の住宅街となっており、この上層階住戸は日照だけでなく視界抜けも申し分ありません。
この物件や少し南西側に向かったところにランドステージ石神井公園パラティウム（こちらと同じ6階建）があることからお分かりのように土地がある程度纏まると同等の高さのものが新たに誕生する可能性はあるのですが、見た感じは小さめの土地が多いようですし、現状は両面が抜けているので将来的に大きく悪化するということは考えにくいでしょう。
間取りは物件内で唯一の70㎡台で最も大きなタイプになります。総戸数68戸というそこそこのスケールを有した物件ですし、住居系地域の全戸南向き（南東向きor南西向き）ということを鑑みれば全体的にもう少し大きなプランで構成されていてもおかしくなかったようにも思うのですが、利便性も高い良好な立地条件が影響し単価帯が400万円前後中心になっているため、70～80㎡台を充実させるには及ばなかった（リスクを負えなかった）のではないでしょうか。
数戸であっても億近い"高グロス住戸"を設けるとなると共用面などの高級感をさらに意識する必要が出てきますしね。
プラン的には細長い専有部形状なのでやや廊下が長い（LDの入口付近の実質的な廊下部分も含む）印象もあるものの、角住戸としては平均的な長さではありますし、角住戸らしく開口部が充実しているのは魅力ですね。
スパンは今一つながらスパン目一杯に連窓サッシを設けたことで南東面の開口部がしっかりとしていますし、それに加え南西面にはダイレクトサッシ（いわゆる腰高窓なのでサッシ高は高くありません）まで設けるなど開口部に力を入れたものと言えるでしょう。
残念なのは南東面の柱の食い込みでしょうか。当プランの南東での食い込みはコーナー部の1本だけではあるのですが、「柱が食い込む＝窓際上部に梁が食い込む」なのは言うまでもなく、それに伴い洋室3の引き戸の方立てが大きくなってしまっているのは気になる点の1つでしょう。
坪単価は428万円。平均では400万円弱といったところになるでしょうか。
直近の徒歩圏内での分譲は、住居系地域（第一種低層住居専用地域だが、目の前に運送会社があり、第一種低層住居専用地域らしくないところがある）の駅徒歩8分という近い条件のザ・パークハウス石神井公園テラス（2021年分譲/平均坪単価約365万円）で、約1年の月日が経過したとはいえ結構値上がりしましたね。
ザ・パークハウスは分譲当時言及したように、それ以前のザ・グローベル石神井公園（2019年分譲/駅徒歩5分/約365万円）、ローレルコート石神井公園（2018年分譲/駅徒歩9分/約285万円）、ディアナコート石神井公園（2017年分譲/駅徒歩3分/約350万円）あたりとの単価差が小さ目と感じていたので、こちらがそこからある程度上昇するのは分からんではありません。
ただ、比較的単価が安かったローレルコートはこちらに近い高野台の物件になるわけですし、富士街道沿いであることを考えてももう少し抑えて欲しかった印象になるでしょうか。