アルファグランデ日暮里【免震×梁の出ないコーナーサッシ】7階65㎡6,828万円（坪単価348万円）
アルファグランデ日暮里。
所在地：東京都荒川区東日暮里3-243-1他（地番）
交通：三河島駅徒歩5分、日暮里駅徒歩10分、西日暮里駅徒歩16分（東京メトロ）
用途地域：商業地域
階建・総戸数：12階建、44戸（うち事業協力者住戸2戸）
尾竹橋通り沿いで、敷地南側がカンカン森通りに面したポジションになります。
日暮里駅からは尾竹橋通りを越える必要がありますが、ギリギリでも徒歩10分圏内になるのは良い点ですし、三河島駅が徒歩5分で使えるので潰しが効いていますね。
三河島駅前北地区では再開発が進行中でもあります。
直近のアルファグランデであるアルファグランデ成田八番街は免震ではないようですが、ご存じの方も多いようにスターツ（アルファグランデ）と言えば免震構造で、こちらはかなり小規模な物件ながら免震構造が採用されているのが最大の特長になります。
12階建44戸の全戸角住戸設計で”ペンシル感”のある物件になるので免震構造の採用は心強い点になるかと思いますね（※維持修繕費については修繕計画を確認し慎重に吟味しておく必要があると思います）。
買物便は、スーパーで言うとコープみらいが徒歩3分、まいばすとヒルママーケットプレイスが徒歩4分、いなげやが徒歩5分、ライフも徒歩6分ですのでかなり便利でしょう。
また、通学区は、第三日暮里小学校で徒歩4分とこちらも良好です。
公式ホームページ
お部屋は65㎡の3LDK、南西角住戸です。南はカンカン森通り、西は尾竹橋通りとなるポジションで、尾竹橋通り沿いには当物件と同じような高さの建物が多いため、視界抜けは得られません。
ただ、両面接道しているので離隔は図れていますし、カンカン森通りの向かいの前建は4階建なので、日照に関しては良好ですね。
間取りは60㎡台中盤の小ぶりな3LDKにはなりますが、物件内では唯一の3LDKタイプで、面積的にも最も大きなものになります。
全方位に住戸（角住戸）が設けられた物件なのですが、フロアプランをご覧いただくとお分かりのように意外なほど共用廊下を南北に伸ばした設計になっており、こちらの角住戸においては玄関がかなり南側の”深い位置”に設けることが出来ているのがとても良いですね。
こういった全方位に住戸が設けられるケースにおいては、一般的に共用廊下がもっと中央部に集約されるもので（施工面積を減らし建築コストを削減）、玄関はもっと北寄りに設計されてしまうものなのですが、こちらは随分と南寄りにあるのです。
南寄りにあることで玄関とコーナー部のLDとの距離を近づけること出来るため、廊下を短め（効率的）に出来ますし、玄関を中心にしてLD方向とベッドルーム方向を適度に分離出来ているのも理想的でしょう。
西面には柱の食い込みも見られはしますが、角住戸らしくコーナーサッシ（いわゆる腰高窓よりは立ち上がりが低く、サッシ高もわりとあります。しかもコーナー部には梁の凹凸が出ない工法を採用しているためスッキリしています）が採用されているあたりも魅力的ですし、60㎡台中盤ながら上手にまとまった印象を受けますね。
坪単価は348万円。上層階になると370万円ほどまであり、そこそこの単価差は設けられています。
また、プラン（面積・向き）にもよりますが、低層階は330～340万円ほどが多くなっているので、平均としては350〜360万円ほどになるでしょうか。
近年の日暮里駅界隈（山手線外側）での供給は、アトラス日暮里グレイスコート（2019年分譲/日暮里駅徒歩9分/約310万円）、クレヴィア日暮里ザ・レジデンス（2019年分譲/日暮里駅徒歩10分/約340万円※平均専有面積40㎡台のコンパクトより）、クレヴィア日暮里ザ・プレイス（2019年分譲/日暮里駅徒歩11分/約350万円※平均専有面積40㎡台のコンパクトより）、プラウド日暮里テラス（2020年分譲/日暮里駅徒歩8分/約325万円）、イニシア日暮里アベニュー（2020年分譲/日暮里駅徒歩12分/約350万円※平均専有面積40㎡台のコンパクトより）、イニシア日暮里テラス（2020年分譲/日暮里駅徒歩11分/約325万円）、シティハウス日暮里（2020年分譲/日暮里駅徒歩4分/約365万円）、パークスクエア日暮里（2020年分譲/日暮里駅徒歩8分/約360万円）、オープンレジデンシア日暮里ステーションフロント（2021年分譲/日暮里駅徒歩2分/約400万円）、ルジェンテ日暮里ガーデン（2021年分譲/日暮里駅徒歩8分/約355万円※平均専有面積40㎡台のコンパクトより）、といった感じで数多く分譲されています。
※コンパクトよりの物件はグロスが嵩まないため平均単価が高めに出る傾向があります。
高値追及の住不物件を除けば滞りなく売れていますし、こちらは「駅徒歩10分圏内×比較的コンパクトよりの面積設定」のわりには単価が抑えられているのではないでしょうか。駅徒歩10分内とはいえ尾竹橋通りを越えねばならないのは玉に瑕ですが、その後の相場上昇をほとんど感じることのない水準です。
ブランド感（知名度）には欠けるものの、次の記事でも言及するようにこの物件は免震構造や間取りに加えデザインやフロア設計などにもかなり拘っており、そういったあたりからしても納得の水準だと思います。
所在地：東京都荒川区東日暮里3-243-1他（地番）
交通：三河島駅徒歩5分、日暮里駅徒歩10分、西日暮里駅徒歩16分（東京メトロ）
用途地域：商業地域
階建・総戸数：12階建、44戸（うち事業協力者住戸2戸）
尾竹橋通り沿いで、敷地南側がカンカン森通りに面したポジションになります。
日暮里駅からは尾竹橋通りを越える必要がありますが、ギリギリでも徒歩10分圏内になるのは良い点ですし、三河島駅が徒歩5分で使えるので潰しが効いていますね。
三河島駅前北地区では再開発が進行中でもあります。
直近のアルファグランデであるアルファグランデ成田八番街は免震ではないようですが、ご存じの方も多いようにスターツ（アルファグランデ）と言えば免震構造で、こちらはかなり小規模な物件ながら免震構造が採用されているのが最大の特長になります。
12階建44戸の全戸角住戸設計で”ペンシル感”のある物件になるので免震構造の採用は心強い点になるかと思いますね（※維持修繕費については修繕計画を確認し慎重に吟味しておく必要があると思います）。
買物便は、スーパーで言うとコープみらいが徒歩3分、まいばすとヒルママーケットプレイスが徒歩4分、いなげやが徒歩5分、ライフも徒歩6分ですのでかなり便利でしょう。
また、通学区は、第三日暮里小学校で徒歩4分とこちらも良好です。
公式ホームページ
お部屋は65㎡の3LDK、南西角住戸です。南はカンカン森通り、西は尾竹橋通りとなるポジションで、尾竹橋通り沿いには当物件と同じような高さの建物が多いため、視界抜けは得られません。
ただ、両面接道しているので離隔は図れていますし、カンカン森通りの向かいの前建は4階建なので、日照に関しては良好ですね。
間取りは60㎡台中盤の小ぶりな3LDKにはなりますが、物件内では唯一の3LDKタイプで、面積的にも最も大きなものになります。
全方位に住戸（角住戸）が設けられた物件なのですが、フロアプランをご覧いただくとお分かりのように意外なほど共用廊下を南北に伸ばした設計になっており、こちらの角住戸においては玄関がかなり南側の”深い位置”に設けることが出来ているのがとても良いですね。
こういった全方位に住戸が設けられるケースにおいては、一般的に共用廊下がもっと中央部に集約されるもので（施工面積を減らし建築コストを削減）、玄関はもっと北寄りに設計されてしまうものなのですが、こちらは随分と南寄りにあるのです。
南寄りにあることで玄関とコーナー部のLDとの距離を近づけること出来るため、廊下を短め（効率的）に出来ますし、玄関を中心にしてLD方向とベッドルーム方向を適度に分離出来ているのも理想的でしょう。
西面には柱の食い込みも見られはしますが、角住戸らしくコーナーサッシ（いわゆる腰高窓よりは立ち上がりが低く、サッシ高もわりとあります。しかもコーナー部には梁の凹凸が出ない工法を採用しているためスッキリしています）が採用されているあたりも魅力的ですし、60㎡台中盤ながら上手にまとまった印象を受けますね。
坪単価は348万円。上層階になると370万円ほどまであり、そこそこの単価差は設けられています。
また、プラン（面積・向き）にもよりますが、低層階は330～340万円ほどが多くなっているので、平均としては350〜360万円ほどになるでしょうか。
近年の日暮里駅界隈（山手線外側）での供給は、アトラス日暮里グレイスコート（2019年分譲/日暮里駅徒歩9分/約310万円）、クレヴィア日暮里ザ・レジデンス（2019年分譲/日暮里駅徒歩10分/約340万円※平均専有面積40㎡台のコンパクトより）、クレヴィア日暮里ザ・プレイス（2019年分譲/日暮里駅徒歩11分/約350万円※平均専有面積40㎡台のコンパクトより）、プラウド日暮里テラス（2020年分譲/日暮里駅徒歩8分/約325万円）、イニシア日暮里アベニュー（2020年分譲/日暮里駅徒歩12分/約350万円※平均専有面積40㎡台のコンパクトより）、イニシア日暮里テラス（2020年分譲/日暮里駅徒歩11分/約325万円）、シティハウス日暮里（2020年分譲/日暮里駅徒歩4分/約365万円）、パークスクエア日暮里（2020年分譲/日暮里駅徒歩8分/約360万円）、オープンレジデンシア日暮里ステーションフロント（2021年分譲/日暮里駅徒歩2分/約400万円）、ルジェンテ日暮里ガーデン（2021年分譲/日暮里駅徒歩8分/約355万円※平均専有面積40㎡台のコンパクトより）、といった感じで数多く分譲されています。
※コンパクトよりの物件はグロスが嵩まないため平均単価が高めに出る傾向があります。
高値追及の住不物件を除けば滞りなく売れていますし、こちらは「駅徒歩10分圏内×比較的コンパクトよりの面積設定」のわりには単価が抑えられているのではないでしょうか。駅徒歩10分内とはいえ尾竹橋通りを越えねばならないのは玉に瑕ですが、その後の相場上昇をほとんど感じることのない水準です。
ブランド感（知名度）には欠けるものの、次の記事でも言及するようにこの物件は免震構造や間取りに加えデザインやフロア設計などにもかなり拘っており、そういったあたりからしても納得の水準だと思います。