ブリリア目黒大橋【南傾斜のひな壇特等席、プランはルームシェア？】4階86㎡19,990万円（坪単価766万円）

ブリリア目黒大橋。

所在地：東京都目黒区大橋2-683-114（地番）
交通：池尻大橋駅徒歩5分（東邦大学医療センター大橋病院公開空地通過ルート。公道ルートで徒歩6分）
用途地域：第二種中高層住居専用地域
階建・総戸数：地上5階地下2階建、114戸

物件概要の交通欄の表記からもお分かりのように大橋病院が至近、大橋通り沿いに誕生する物件です。現在は当物件の南西側に移転していますが、従前はこちらに大橋病院がありました。
東側の賃貸棟との一体開発（総開発面積7,100㎡超※提供公園含む）によるスケール感、そして、南傾斜のひな壇ポジションというのも魅力的な材料になるでしょう。
ひな壇ポジションと言っても駅付近との標高差は5～6mといったところなのでアプローチの起伏もきつくありません。目黒川緑道からの大橋病院内の公開空地通過ルートは気持ちの良いアプローチですね。

池尻大橋駅徒歩7分の丘上（丘下にもサブエントランスあり）にはマスタービューレジデンスという”大物”もありますが、こちらもスケール感がありながら246沿いではない（首都高沿いではない）というあたりが貴重ですし、東西に長い敷地形状が功を奏した南向き住戸率の高さなども特長になるでしょう。
賃貸棟は199戸（うちワンルームが138戸なのでこちらよりも小ぶりなプランが多い）とこちらを上回るぐらいのスケールがあり、全てを分譲としさらにスケール感を強調したものを見たかったようにも思うのですが、分譲だろうが賃貸だろうが2棟が並ぶのは事実なので"見た目の存在感"はかなりのものでしょうね。シックなトーンで派手なガラスウォールが採用される賃貸棟の方が目立つのがちょっと気になりますが…。

買物便は、成城石井徒歩4分、ライフ徒歩5分、みらべる徒歩7分、まいばす徒歩10分、少し足を延ばしてオオゼキ徒歩12分、オーケー徒歩13分という感じなので良好でしょう。

一方、通学区は駒場小学校で徒歩12～13分の距離感でしょうか。そこそこの起伏もありますし、ファミリーでの検討においてはネックの1つになると思います。

公式ホームページ

お部屋は86㎡の4LDK、南西角住戸です。建築基準法上の2階住戸であり（当物件のエントランスは大橋通り沿いのグラウンドレベルですが地下2階扱いになります）、この住戸のある敷地西端のグラウンドレベルで言うと2～2.5階相当といったところですね。
ただ、南側は道路の向かいに大橋病院の車寄せ（及び駐車場へのアプローチ部分）、西側はマスタービューレジデンス方向に向かって道路が続いていく感じで階数以上の視界抜けが得られる魅力的なポジションですね。

大橋病院の車寄せの先は一段標高が低い低地側に低層住宅が多くなっており、良好な視界抜けが望めます。抜けがあることで246（首都高）も近いと言えば近いのですが、246沿いの商業地域には高い建物があるのでそれらがある程度壁になってくれるという点でも絶妙なポジションと言えそうです。

スケールのある物件なりに中には100㎡超、最大125㎡という設計がなされた物件ではありますが、こちらの86㎡も南西角住戸という良好なポジションが考慮されたゆったり目のものになっています。

ただ、プランはどうでしょうか…。
敷地形状が影響し、LDを角位置（西端）にすると東側の玄関との距離が遠くなり廊下が長くなってしまうことを考慮した結果、このような設計になっているのだと思いますが、2億前後のプランでこれはねぇ…。

バルコニーがこの形状である必要はなかったと思いますし、南東側の隣戸との戸境などを工夫することでもう少しマシな設計に出来なかったのかな…と思わずにはいられないですね。

この面積帯ならば3LDKでも何ら違和感ないので、このような専有部形状であればLDを南側にワイドなものとし、北側に洋室3室の3LDKという感じの方が無難だったようにも思います（※玄関や洗面所などの配置に工夫は必要）。

いわゆるリビングスループランで奥の廊下から洋室4室につながる設計って4人でルームシェアでもするの？？？って感じですよね（笑）。部屋数の多さはリモートワーク時代の産物とも言えますし、そういう意味では面白い設計なのかもしれませんが、柱の食い込みも目立ちますし、この価格帯のお部屋ながら玄関からかなり近いところに洗面所の入口があるあたりも気になります。

浴室が1620ではなく1418なのも驚きですね。

坪単価は766万円。グロスは全然違いますけど最上階南西角125㎡でも820万円ということで、角住戸とはいえ中層階でこの単価はなかなかに立派な水準だと思いますね。同階中住戸は600万円台前半ですので結構なプレミアムが乗っかっています。

角住戸らしさを強調した魅力的なプランに仕上がっているのであれば納得できる水準ではあるものの、これでは23区内の平均的な価格帯（坪単価300～400万円ぐらいを意味しています）の物件の一般的な角住戸以下という感覚になってしまいますからね…。

近隣供給事例などとの比較は次記事で行います。