グランドメゾン目白坂テラス【駅徒歩5分、第一種低層住居専用地域の特等席】3階126㎡25,490万円（坪単価671万円）

グランドメゾン目白坂テラス。

所在地：東京都文京区関口2-1-1他（地番）
交通：江戸川橋駅徒歩5分、神楽坂駅徒歩16分
用途地域：第一種低層住居専用地域、第二種住居地域
階建・総戸数：地上3階地下1階建、43戸

2018年分譲のグランドメゾン目白新坂の南側隣接地に誕生する物件です。こちらの敷地及びグランドメゾン目白新坂の敷地にはマンションが出来るまでに込み入った経緯があり、そのあたりに関しては新坂の分譲時に事細かに述べているのでそちらをご参照いただければと思います。

その際にも申し上げたようにこちら南側の敷地は新坂側とは異なり高さが出せない第一種低層住居専用地域になるのですが、その北側のグランドメゾン目白新坂を除けば近隣は低層建物ばかりで、東傾斜及び南傾斜の高台というあたりも大きな特長になってきます。

特に東側は永泉寺、正八幡神社及びグランドメゾン目白新坂の空地（紅葉の丘）が一段低い土地にあるため低層階でも視界抜けが得られますし、環境に重きが置かれ高さ制限が厳しい第一種低層住居専用地域の物件でこのような視界抜けが得られるのは非常に稀なことと言えるでしょう。

一方、駅付近との標高差は20m弱あるため一般的な徒歩5分の感覚とは大分異なります。
しかしながら、首都高や目白通りからほどよく離れていますし、周辺は風致地区ならではの趣もありますのでこの駅徒歩5分はバランスの良さを感じますね。

スーパーはコモディイイダとリコスが徒歩6分、マルエツ徒歩11分でやはり起伏が伴いますので便利とは言い難いのですが、悪いとまでは言えないでしょう。第一種低層住居専用地域は建築制限が厳しく周囲にお店が出来づらいため一般的に買物利便性は高くありません。

通学区は、関口台町小学校で徒歩3分と良好です。

公式ホームページ

お部屋は125㎡の3LDK、南西角住戸です。当物件はフロア形状がL字のようになっていて敷地北東部にも南西角住戸があるのですが、こちらは敷地南西部で目白坂沿いのポジションになります。

道路の向かいにはヒルズ目白坂、西側には関口台ヴィレッジがあり、視界中が得られるのは南東方向のみという感じですが、目白坂との間にはゆとりある空間（植栽や車寄せ）が施されますし、日照に関しても申し分ありません。

間取りは100㎡超が多く設けられた物件内でも最も大きなタイプで、その上効率性も高いためこのご時世らしからぬゆとりを感じるものとなります。

このようなゆとりの面積であろうともLDKで27.2畳というのは大きいですし、ウォールドアで仕切った洋室3も加えると33畳近くになるというのは素晴らしいですね。

LD周りの開口部も抜群ですし、この面積帯・価格帯に恥じない素敵なプランです。玄関正面にニッチがあるのも素晴らしいですし、玄関と廊下を隔てる扉があるのも◎でしょう。

洋室2の窓はもう少し…という思いはありますけども。

坪単価は671万円。"傾斜地"の恩恵をさらに享受できる南東角住戸の最上階は坪単価738万円という設定で、そこそこの差がありますね。
当プランは物件内で最も大きなタイプのためグロスはとても立派なのですが、100㎡超のお部屋がたくさんあることもあってかこのご時世にしては"単価"は思っていたよりも控えめでした。
昨今の相場高騰及びこの立地の最上階角住戸ということを考えればもっとプレミアムが乗っていてもおかしくなかったように思うのですが、"2～3戸の100㎡超プレミアム住戸"という立ち位置ではなく、当物件には100㎡超が10戸、さらに、90㎡台もかなり豊富ですのでそうはいかなかったのではないでしょうか。

当タイプは視界はそれほど良いものではありませんが、最上階のみにしかない1戸だけのプランですし、上述のように間取りの高揚感もかなりのものですのでこれでもこのご時世にしては現実的な方なのかなと。