グランドメゾン目白坂テラス【敷地面積4,100㎡超×平均専有面積90㎡超の43戸のゆとり】1階92㎡16,590万円（坪単価597万円）

続けて、グランドメゾン目白坂テラス。

設計は広建設計、施工は東急建設です。広建設計はグランドメゾン目白新坂と同じですね。

総戸数43戸という数字からはスケールを感じにくいとは思いますが、平均専有面積90㎡超を誇る物件で、そもそもこの第一種低層住居専用地域の本来の容積率150％制限に対し、110％程度（※建築延床面積5,725㎡からの推定。共用廊下などの容積算入対象外面積が2割ほどあるのが一般的）しか消費していないゆとりの計画（理由は不明）で、敷地面積は4,100㎡もあります。

空地率は51%ほどと高くはないものの、駐車場や駐輪場は建物内部なので敷地のおよそ半分ほどを占める空地はほぼほぼ緑地帯と車寄せになっているためそういった点からも贅沢なランドプランと言えるでしょうね。
緑地帯は敷地北側のグランドメゾン目白新坂との間が主ですが、南側の目白坂沿いの優雅な車寄せの周りも細やかに緑化されますし、傾斜を上手に生かしたエントランス周り（車寄せ周り）の石積み・擁壁の重厚さとの相性も抜群です。

車寄せにはダークなキャノピーが張り出し、建物外壁に石貼りを用いるなどデザイン的な抜け目もなく、二面がガラス貼となり緑地帯が望める2層吹抜のエントランスホールもとても気持ちの良い空間になります。

共用施設は特にありませんし、そのエントランスホールも面積的にはやや小さく感じではしまうのですが、屋外部分も含めた迎賓空間のパフォーマンスは非常に高いものと言えるでしょう。

前回のグランドメゾン目白坂テラス。

公式ホームページ

お部屋は92㎡の2LDK +S、東向き中住戸です。東側は正面方向にちょうど正八幡神社があり、そちらのグラウンドレベルが少し低いとはいえ1階では視界が抜けることはありません。
しかしながら、神社の建物は0.5階程度感覚になりますし、見ての通り奥行のあるテラスなどで離隔も吐かれていますので1階住戸としてはかなり良好なものと言えるでしょう。

間取りは92㎡もあるもので、一般的にはかなり大きなものになりますが、物件内では"並"です。

とはいえ、柱の食い込みは少ないですし、豊かな面積帯のわりに廊下も短めなので有効面積は十分なものがあり、先ほどのプラン顔負けのLDK +洋室2の26.6畳はいいですねぇ…。

どうせならば洋室2にかけて連窓サッシであって欲しかったという思いもありはするものの、LDのワイドサッシからのテラスの開放感は中住戸らしからぬ魅力的なものですね。

内廊下物件ながら吹抜があるので通風に優れているのもポイントの1つです。

坪単価は597万円。東向きほど視界が芳しくない西向きの1階には500万円台前半もありますが、600万円前後が多い物件で、平均としては600万円ちょっとになるでしょうか。

近年の江戸川橋駅界隈の供給事例としては、クレヴィア文京関口（2018年分譲/駅徒歩2分/約410万円）、グランドメゾン目白新坂（2018年分譲/駅徒歩4分/約420万円※こちらとは異なり平均専有面積約72㎡という一般的なプランで構成された物件）、プレミスト山吹神楽坂（2018年分譲/駅徒歩4分/約420万円）、ザ・パークワンズ山吹神楽坂（2020年分譲/駅徒歩6分/約405万円※平均専有面積約31㎡のコンパクト）、クレヴィア山吹神楽坂（2020年分譲/駅徒歩4分/約470万円）があるのですが、グランドメゾン目白新坂以外はいわゆる江戸川橋の"低地物件"になりますし、ここは立地属性もさることながら平均専有面積90㎡超の特殊なプランニングの物件ですので単純に比較することは出来ないでしょう。

高台ポジションゆえに起伏がきついですし利便性からすると立派なお値段設定に感じるかもしれません。しかしながら、この立地条件、そしてゆとりあるランドプランと間取りはそれ相応の付加価値を見るべきですし、このパフォーマンスでの600万円はこのご時世であれば少なくとも高いとは思いません。

面積が大きいため1階中住戸で1億半ばというグロスは立派です。とはいえ、1階中住戸でこのようなポジション及びプランを実現しているのは凄いことですし”価格帯なりの魅力のあるもの”という感覚ですかね。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、クララストーンのキッチン天板、廊下・洗面・トイレ床のタイル貼、タイル貼の浴室、玄関電気錠などが備わっており大きな違和感はありません。エネファーム搭載物件になります。

また、最近はかなり増えているので珍しいことではないのですが、こちらもゼッチ・マンション（ZEH-M Oriented）になりますね。

管理費は377円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付で、敷地面積は大きくとも住戸総面積はけして大きくはありませんので、この水準であれば良心的でしょう。積水の物件はグランドメゾン上原コートなどを筆頭に管理費がリーズナブルに感じることが多いです。

ちなみに、エレベーターは2基（駐輪場用除く）になります。

駐車場は全14台で機械式です。