ルジェンテ上野黒門町【山手線徒歩5分×5駅徒歩5分内】55㎡8,990万円（坪単価540万円）
ルジェンテ上野黒門町。
所在地：東京都台東区上野1-4（地番）
交通：湯島駅徒歩2分、上野広小路駅・上野御徒町駅・末広町駅徒歩4分、御徒町駅徒歩5分、仲御徒町駅徒歩6分、京成上野駅徒歩9分、上野駅徒歩11分、秋葉原駅徒歩12分（つくばエクスプレスは徒歩13分、東京メトロは徒歩14分）
用途地域：商業地域
階建・総戸数：13階建、50戸（一般分譲住す戸37戸、他稽古場1区画）
上野一丁目、湯島駅の南東部に位置しており、2017年分譲のリストレジデンス上野黒門町からほど近いポジションです。
従前は黒門会館があったところで、こちらの2階に入る稽古場というのは黒門会館時の日本舞踊の稽古場ですね。
接道しているのは東側のみで、細い道路の向かいにはオリックス上野一丁目ビルがあるため、最上階でも目の前がビルというポジションではありますが、中央通りや神田白山線からは内に入ったポジションですので駅近×複数駅・複数路線が利用しやすい立地条件の物件にしては落ち着きがあるあたりは良い点になるでしょう。
特に御徒町駅前は商業エリアが広がっているのでマンションは少なく、御徒町駅（山手線）が徒歩5分（しかも山手線内側）というのは非常に分かりやすい魅力になりますし、「徒歩5分圏内に5駅」というケースはそうはありません。
買物便における最大の特長は上野松坂屋が徒歩4分、吉池徒歩5分、アメ横徒歩7分という点ですが、スーパーもハナマサプラス、ナチュラルハウス、業務スーパーが徒歩4分、まいばす徒歩5分と複数あります。
今年3月にはサミットストア湯島天神南店（徒歩7分）、先ごろ11月16日にはサミットストア御徒町TAKEYA1店（徒歩9分）がオープンしたのでさらに便利になりましたね。TAKEYA1にはダイソーも入りますし、御徒町駅周りの交通利便と買物利便のトータルでのパフォーマンスはかなり凄いものと言えるでしょう。
なお、30～50㎡台、最大でも50㎡台の物件ですのであまり関係ないものの、通学区の黒門小学校も徒歩3分と良好な距離感です。
公式ホームページ
お部屋は55㎡の2LDK、南東角住戸です。11〜12階のみに設けられたプランで（最上階南東角は地権者住戸）、南側はデュオスカーラがありますが11階建なので上層階はギリギリ越えるぐらいになります（こちらの2階稽古場部分の階高が高いので実際の階数よりも1フロア分ぐらい高い）。ただ、主開口部のある東側はそのように道路の向かいにオリックスのビルがあるため上層階でも視界を塞がれます。高さ的には当物件と同じぐらいではあるものの、幅がかなりあるのでサイドの視界が抜けるわけではありませんし結構な圧迫感があるのかなと。
間取りは南東角なりに物件内では最も大きくはあるのですが、そういった視界条件を加味したのか開口部が小さいのなんの…。
逆梁工法を採用した物件なので掃き出し窓のサッシ高は約2.3mとかなり高いのは好感の持てる点です。しかしながら、LDの開口部幅はサッシ3枚分にすることは十分に可能でしたし、なんでしょうねこの煮え切らない感じは…。
共用廊下側に加え、洋室1の柱の食い込みも疑問ですし、視界条件が芳しくないからこそ頑張って欲しかったという思いが出ちゃいますね。
逆梁ならばバルコニーのコンクリ手摺（梁）が視界を妨げつつもハイサッシにより採光性を高めることが出来るわけですし、逆梁×フルバルコニー設計で、サッシ幅はしっかりと確保する形が良かったように思ってしまいます。
まぁ、敷地面積約530㎡の小規模物件でなのでハーフバルコニー設計がコスト的にも無難なのだとは思いますけど、次記事で述べるようにランドプランは意外なほど余裕あるんですよね。
坪単価は540万円。そのように囲まれ感のあるポジションで上層階でも条件はそんなに好転しないため500～540万円ほどの狭いレンジ内に多くの住戸が存在した物件になります。平均は510〜520万円ぐらいになるでしょうか。
近年の近隣供給事例としては、プラウド御茶ノ水（2022年分譲/湯島2丁目・御茶ノ水駅徒歩6分/約620万円）、シエリア秋葉原イースト（2022年分譲/台東1丁目・秋葉原駅徒歩10分など/約440万円）、ザ・パークハウスアーバンス御徒町（2022年分譲/台東4丁目・御徒町駅徒歩7分など/約435万円）、ウィルローズ秋葉原（2022年分譲/台東1丁目・新御徒町駅徒歩9分など/約430万円）、ルジェンテ文京湯島（2021年分譲/湯島2丁目・湯島駅徒歩5分など/約460万円）、クレヴィア上野御徒町（2020年分譲/台東3丁目・御徒町駅徒歩7分など/約415万円）、シティハウス御徒町（2020年分譲/台東3丁目・仲御徒町駅徒歩5分など/約405万円）、シティハウス文京湯島（2020年分譲/湯島2丁目・湯島駅徒歩5分など/約480万円）といったところがあります。
直近の御茶ノ水駅寄りのプラウド御茶ノ水に比べると大分こなれてはいるものの、プラウドとは中身のパフォーマンスにも差があるのは否めませんし、それ以外と比べるとしっかりしたお値段にはなっています。
ただ、多くを占める台東アドレスのものは山手線外側になりますし、こちらは内側の中でもそのように交通利便の高いポジションですので、違和感はないでしょう。
芳しくない視界面が考慮されたお値段設定のため安いとまでは感じませんが、立地だけを鑑みれば検討しやすい水準でしょう。
ちなみに、全戸一括での分譲になります。契約率次第ではありますが、人気は上々でしょうか。
所在地：東京都台東区上野1-4（地番）
交通：湯島駅徒歩2分、上野広小路駅・上野御徒町駅・末広町駅徒歩4分、御徒町駅徒歩5分、仲御徒町駅徒歩6分、京成上野駅徒歩9分、上野駅徒歩11分、秋葉原駅徒歩12分（つくばエクスプレスは徒歩13分、東京メトロは徒歩14分）
用途地域：商業地域
階建・総戸数：13階建、50戸（一般分譲住す戸37戸、他稽古場1区画）
上野一丁目、湯島駅の南東部に位置しており、2017年分譲のリストレジデンス上野黒門町からほど近いポジションです。
従前は黒門会館があったところで、こちらの2階に入る稽古場というのは黒門会館時の日本舞踊の稽古場ですね。
接道しているのは東側のみで、細い道路の向かいにはオリックス上野一丁目ビルがあるため、最上階でも目の前がビルというポジションではありますが、中央通りや神田白山線からは内に入ったポジションですので駅近×複数駅・複数路線が利用しやすい立地条件の物件にしては落ち着きがあるあたりは良い点になるでしょう。
特に御徒町駅前は商業エリアが広がっているのでマンションは少なく、御徒町駅（山手線）が徒歩5分（しかも山手線内側）というのは非常に分かりやすい魅力になりますし、「徒歩5分圏内に5駅」というケースはそうはありません。
買物便における最大の特長は上野松坂屋が徒歩4分、吉池徒歩5分、アメ横徒歩7分という点ですが、スーパーもハナマサプラス、ナチュラルハウス、業務スーパーが徒歩4分、まいばす徒歩5分と複数あります。
今年3月にはサミットストア湯島天神南店（徒歩7分）、先ごろ11月16日にはサミットストア御徒町TAKEYA1店（徒歩9分）がオープンしたのでさらに便利になりましたね。TAKEYA1にはダイソーも入りますし、御徒町駅周りの交通利便と買物利便のトータルでのパフォーマンスはかなり凄いものと言えるでしょう。
なお、30～50㎡台、最大でも50㎡台の物件ですのであまり関係ないものの、通学区の黒門小学校も徒歩3分と良好な距離感です。
公式ホームページ
お部屋は55㎡の2LDK、南東角住戸です。11〜12階のみに設けられたプランで（最上階南東角は地権者住戸）、南側はデュオスカーラがありますが11階建なので上層階はギリギリ越えるぐらいになります（こちらの2階稽古場部分の階高が高いので実際の階数よりも1フロア分ぐらい高い）。ただ、主開口部のある東側はそのように道路の向かいにオリックスのビルがあるため上層階でも視界を塞がれます。高さ的には当物件と同じぐらいではあるものの、幅がかなりあるのでサイドの視界が抜けるわけではありませんし結構な圧迫感があるのかなと。
間取りは南東角なりに物件内では最も大きくはあるのですが、そういった視界条件を加味したのか開口部が小さいのなんの…。
逆梁工法を採用した物件なので掃き出し窓のサッシ高は約2.3mとかなり高いのは好感の持てる点です。しかしながら、LDの開口部幅はサッシ3枚分にすることは十分に可能でしたし、なんでしょうねこの煮え切らない感じは…。
共用廊下側に加え、洋室1の柱の食い込みも疑問ですし、視界条件が芳しくないからこそ頑張って欲しかったという思いが出ちゃいますね。
逆梁ならばバルコニーのコンクリ手摺（梁）が視界を妨げつつもハイサッシにより採光性を高めることが出来るわけですし、逆梁×フルバルコニー設計で、サッシ幅はしっかりと確保する形が良かったように思ってしまいます。
まぁ、敷地面積約530㎡の小規模物件でなのでハーフバルコニー設計がコスト的にも無難なのだとは思いますけど、次記事で述べるようにランドプランは意外なほど余裕あるんですよね。
坪単価は540万円。そのように囲まれ感のあるポジションで上層階でも条件はそんなに好転しないため500～540万円ほどの狭いレンジ内に多くの住戸が存在した物件になります。平均は510〜520万円ぐらいになるでしょうか。
近年の近隣供給事例としては、プラウド御茶ノ水（2022年分譲/湯島2丁目・御茶ノ水駅徒歩6分/約620万円）、シエリア秋葉原イースト（2022年分譲/台東1丁目・秋葉原駅徒歩10分など/約440万円）、ザ・パークハウスアーバンス御徒町（2022年分譲/台東4丁目・御徒町駅徒歩7分など/約435万円）、ウィルローズ秋葉原（2022年分譲/台東1丁目・新御徒町駅徒歩9分など/約430万円）、ルジェンテ文京湯島（2021年分譲/湯島2丁目・湯島駅徒歩5分など/約460万円）、クレヴィア上野御徒町（2020年分譲/台東3丁目・御徒町駅徒歩7分など/約415万円）、シティハウス御徒町（2020年分譲/台東3丁目・仲御徒町駅徒歩5分など/約405万円）、シティハウス文京湯島（2020年分譲/湯島2丁目・湯島駅徒歩5分など/約480万円）といったところがあります。
直近の御茶ノ水駅寄りのプラウド御茶ノ水に比べると大分こなれてはいるものの、プラウドとは中身のパフォーマンスにも差があるのは否めませんし、それ以外と比べるとしっかりしたお値段にはなっています。
ただ、多くを占める台東アドレスのものは山手線外側になりますし、こちらは内側の中でもそのように交通利便の高いポジションですので、違和感はないでしょう。
芳しくない視界面が考慮されたお値段設定のため安いとまでは感じませんが、立地だけを鑑みれば検討しやすい水準でしょう。
ちなみに、全戸一括での分譲になります。契約率次第ではありますが、人気は上々でしょうか。