ディアナコート祐天寺レジデンス【またまたモリモト！スケール感もある駅徒歩5分】6階103㎡25,900万円（坪単価824万円）

ディアナコート祐天寺レジデンス。

所在地：東京都目黒区祐天寺2-1084-1他（地番）
交通：祐天寺駅徒歩5分
用途地域：第一種住居地域、近隣商業地域
階建・総戸数：6階建、64戸（募集対象外住戸6戸含む）

祐天寺のデベロッパーと言えばモリモト、そういっても過言ではないぐらいこのエリアで存在感を放つのがモリモトですね。

近年だけでもディアナコート祐天寺翠景、ディアナコート目黒祐天寺、ピアース祐天寺という3つの物件を供給しているのですが、こちらはそれらよりも駅に近い徒歩5分になります。
祐天寺駅徒歩5分内での分譲は2010年以来なく、そういった点からも希少性が窺えますね。
※モリモトはこの物件の近隣駅徒歩4分にクレッセント祐天寺の実績もあります。

駅に近いですし駒沢通り沿いの近隣商業地域にもなりますので、周囲にはお店などが少なくありません。そのため、静かな環境とは言えないものの、二面が接道した敷地面積1,400㎡超というそこそこの大きさがあり、数多くある祐天寺モリモト物件の中でディアナコート祐天寺（2001年分譲）に次ぐスケールになりますね。

祐天寺の駅前は2018年にエトモが出来たとは言え、依然地味であることに変わりはないのですが、この物件のポジションはスーパー利便がとても高く、1つの魅力になるでしょう。三和が徒歩1分、まいばすが徒歩3分、オオゼキが徒歩4分、東急ストアとF&Fが徒歩5分といった感じで充実しています。

また、通学区は上目黒小学校で徒歩6分ほどの距離感になるあたりも良い点ですね。

公式ホームページ

お部屋は104㎡の3LDK、南西角住戸です。3戸しかない最上階住戸のうちの1つで、6階建が可能なのは駒沢通り沿いの近隣商業地域部分のみであることから、駒沢通り寄りにはなります。ただ、駒沢通りには面していないためそこそこの落ち着きがありますね。

いずれの面も接道してはいないのですが、南側の4階建を越えますし、西方向は第一種住居地域（第2種高度地区×最高高さ17m制限）なので、この最上階住戸からは半永久的な視界抜けが保たれるでしょう。
日照時間も非常に長いですし、抜け感のある西側にルーバルが施されているあたりもスペシャルで、駅徒歩5分との兼ね合いから言ってもかなり恵まれたポジション・プランになるでしょう。

間取りはそのような良好なポジションを考慮した唯一の100㎡超で、物件内では断トツに大きなものとなります。

100㎡超としては廊下が長過ぎるということもありませんし、マスターベッドルームの手前の廊下を玄関側の廊下と引き戸で区切っているあたりも気が利いている整ったプランという印象ですね。ベッドルームは全室ノンリビングインですし、ダブルボウル、1822の浴室、LDドアサイドのガラス貼など押さえるべきところを押さえたラグジュアリーなものになります。

両面共に開口部を充実させているため、LD以外の居室にもしっかりと窓を設けることが出来ていますし、浴室側に吹抜を設けることで窓を設置出来ているのも素晴らしいですね。視界はなくとも通風面で抜群の効果があるでしょう。

坪単価は824万円。こちらはそのように”最上階の100㎡超プレミアムプラン”と言う立ち位置なので突出した単価設定になっているのですが、奇遇にも先日取り上げたばかりのブリリア目黒大橋の最上階南西角住戸125㎡（坪単価が820万円）とほぼ同じです。

ここまで近い設定になることに必然性は感じないものの、目黒区なのはもちろんのこと、どちらも東急線の各駅停車駅（ターミナル渋谷駅が近いというのも同じ）で、駅距離も似ているということを鑑みれば納得できる部分はあるでしょうね。

どちらも物件自体に"高さ"はないものの、立地条件・周辺環境が影響し、眺望的な魅力が高い"代えが効きづらい属性のお部屋"ですし、間取り面での魅力も高いように100㎡超自体が貴重であることを鑑みれば大きな違和感はないでしょう。

むろんエリアや立地にもよりますが、さして良好でもないポジションの一般的なプラン（主に70～80㎡台）が坪単価600～700万円台になることが珍しくないのが昨今の相場であり、そういったものと比べるとこの800万円ちょっとはまだ納得感があるように思います。