セルアージュ町田中町【駅距離はあるが、ままともプラザ徒歩3分×シバヒロ徒歩8分】4階60㎡4,488万円（坪単価245万円）

セルアージュ町田中町。

所在地：東京都町田市中町2-477-1他（地番）
交通：町田駅徒歩15分（小田急線。JR線は徒歩19分）
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：12階建、53戸

町田街道、旭町交差点の南側に位置した物件で、駅距離がありながら少々賑やかなポジションになります。
アプローチにはいわゆる坂などはないので意識していないと起伏を感じずらいかもしれませんが、町田駅付近とは標高差が5m程度あるポジションですね。

一方、町田街道沿いのシバヒロが徒歩8分というあたりは魅力の1つになりますし、町田街道の内側（この物件の南方向）は第二種中高層住居専用地域（低容積率及び高度地区の斜線制限の影響で高い建物が立ちにくい）の低層住宅街になっているため南面条件も良好ですね。

買物便は、徒歩3分のままともプラザの存在感が高いです。ロピア、ノジマ電機、スギドラッグを含む複合施設ですので魅力的ですね。スーパーはそのロピア以外だと三和とオーケーが徒歩10分にあります。

また、通学区はシバヒロの隣の町田第一小学校で徒歩10分の距離感になりますね。

公式ホームページ

お部屋は60㎡の3LDK、南角住戸です。いずれの面も接道してはいないものの、南東側は東京ガスライフバルの大きな青空駐車場、南は戸建、南西は3階建マンションということで、日照・視界良好です。
そのように斜線制限などがあるとはいえ、もう少し上の階の方が安心という印象もありますが、低層階でも魅力的なポジションですね。この敷地南端だと町田街道の喧騒の影響も少なく済むでしょう。

間取りは60㎡にギリギリ乗せた程度のコンパクトな3LDKになります。
セルアージュはコンパクトなファミリータイプの供給が目立つデベロッパーですので驚きはありませんが、共用廊下側の柱は普通に食い込んでいますし、廊下がわりと長いあたりも気になりますね。

居室畳数及び収納は意外にもしっかり目に確保出来た印象です。ただ、洗面所はファミリータイプらしからぬ小ささですし、1317の浴室などからも苦労している様子が窺えます。

一方、洋室3にはL字のウォールドアが採用されており、開け放つことで広々とした2LDKとして使えるのは良い点ですし、LDが奥行のあるバルコニーに面しているあたりも好感が持てますね。

玄関前には門扉付の大きなポーチがあり、＋α空間を上手に使うことで専有面積の小ささをカバーできる可能性があります。

坪単価は245万円。プラン及び面積帯によっても多少の差はありますが、230（下層）～260万円台（上層）といった感じの価格設定になっており、平均で250万円といったところになるでしょうか。

近年の町田駅の供給事例としては、プレミスト町田中町（2020年分譲/小田急町田駅徒歩7分（JRは徒歩11分）/約235万円）、イニシア町田（2022年分譲/小田急町田駅徒歩10分（JRは徒歩4分）/約265万円）があり、直近のイニシア町田は小田急は徒歩10分でもJRが徒歩4分だったあたりを鑑みるとこちらの250万円ほどの水準はやや強く感じるかもしれません。

ただ、上述のように買物便においては駅距離以上の魅力を感じることが出来ますし、そのイニシア町田の際にも言及したように町田駅界隈では2017～2018年頃に分譲マンションの大量供給があり、プレミスト町田中町の2020年あたりはその供給過剰により価格がむしろ抑え気味な印象すらありました。
2017年分譲のグローリオレジデンス町田中町（小田急町田駅徒歩11分、JR町田駅徒歩14分）の平均坪単価が約240万円であったあたりからも2017～2018年時点からの値上がり幅が小さいことがお分かりいただけるのではないでしょうか。