パークホームズ文京本駒込【共用施設・デザイン・間取りがそろい踏み】13階78㎡15,238万円（坪単価647万円）

パークホームズ文京本駒込。

所在地：東京都文京区本駒込5-70-1（地番）
交通：駒込駅徒歩6分（JR。東京メトロは徒歩5分）
用途地域：商業地域
階建・総戸数：14階建、88戸

不忍通り沿い、リビオ文京本駒込レジデンスの西側隣接地に誕生する物件です。

ファミリータイプ中心の総戸数88戸ということでそこそこのスケール感はあるものの、通り沿いの14階建というあたりからも特別感があるわけではありません。南西には細い道路を挟みガソスタがありますので、音だけでなく臭い（風向き次第）の面でも気になるところでしょう。

ただ、山手線徒歩6分というのは言うまでもなく魅力ですし、駅からはフラットアプローチでありながら標高約22mの武蔵野台地内（東端）に位置しているというのも良い点でしょう。
また、この界隈は総戸数50戸を超える物件ですら限られており、この規模でもエリア内では珍しいぐらいのスケールになるのもポイントの1つですね。

「三井ブランド×そこそこのスケール」ということを鑑みれば、とりわけ工夫せずとも苦もなく売れてしまいそうではあるのですが、当物件はその文京区のアカデミックな環境を最大限に生かしたコンセプトを採用しており、特にラウンジを兼ねた「硝子窓文庫（石川啄木の短編作品"硝子窓"から）」の二層吹抜空間のインパクトは凄いものがありますね（※詳細は次記事）。

この界隈ではスケールがあるとは言っても14階建総戸数88戸自体はごくごく一般的なものでしかありませんので、差別化を行うにはそれ相応の覚悟（主にコスト面）が必要ではあるのですが、ここは共用空間の豊かさに加え、デザインにもかなり力を入れており、2つの要素が組み合わさることで”1＋1が3になる”的に魅力を生み出すことが出来ていると感じます。

立地に戻ってスーパー事情は、トップパルケ徒歩5分、ピーコックストアとマルエツプチが徒歩7分という感じですので良い方でしょう。また、周囲には駒込アザレア商店会や田端銀座商店街がありますね。

通学区は、3S1Kの1つ昭和小学校で徒歩3分（通学路経由）とアプローチも良好です。

公式ホームページ

お部屋は78㎡の3LDK、南角住戸です。南が不忍通り、南西がガソスタとなるポジションですのでお世辞にも静かな環境ではありません。しかしながら、南東向かいの10階建マンションを越える高さになりますし、南方向も2階建のジョナサンになるなど眺望的な魅力も高いお部屋になります。

南方向、不忍通り沿いの向かい商業地域内はいずれこういった高さの建物に変わる可能性を秘めてはいますが、その先の不忍通りの内側エリアは、第一種住居地域（第3種高度地区×最高高さ22m制限）ですので、"その先の抜け"は保証されています。

間取りは7〜13階のみにあるタイプで、不忍通りからも目立つ南コーナー部にダイレクトサッシを用いたちょっとした目玉プランになります。

最上階には90〜100㎡台、低層階にも80㎡台が設けられた物件で、面積帯的にはけして大きな方ではないものの、近年の狭小トレンド下、ましてここはパークコートなどではなくパークホームズブランドということを考えると大きな方にはなるでしょう。

ダイレクトサッシを大々的に設けつつも柱のアウトフレームは良好ですし、廊下もほどほどの長さに抑えることが出来ているので効率性も悪くありません。

高額タワマンのように階高にゆとりがあるわけではないので最大天井高約2.5m、窓際の下り天高約2.05mというあたりはごくごく一般的な水準ではありますが、ベッドルーム2のウォールドアを開くことで約21畳の広がりのある空間にもなりますし、キッチンにも幅のある窓を設けるなど共用面だけでなく間取り面での差別化が出来ているのも素晴らしいですね。
サッシは床上すぐのところから梁下までのそこそこの高さのあるものになります。

框が斜めでやや狭く感じる玄関下足スペースは玉に瑕ですし、ギリギリでも80㎡に乗せることで”数字的な高級感や優越感”みたいなものも演出出来てより良かったようには思うものの、角住戸的な魅力を高めつつ上手に纏めている印象ですね。

坪単価は647万円。最上階の90～100㎡台のプレミアム住戸（最大天井高も2.7m）には坪単価700万円台後半までありますので、スーペリア（一般グレード）なりに単価差が設けられている印象ではあります。

プラウド文京千石スクエアの上層階（70㎡台角住戸）と近似した水準で、そちらの際にも言及したように価格高騰を感じるしっかりとしたお値段設定という印象ですね。

ただ、こちらはプラウドよりもさらに共用部（共用施設やデザイン）を差別化することが出来ていますし、専有部（間取り）も角住戸なりの魅力あるものに仕上げているので、プラウドに比べれば見やすい印象ではありますね。差別化が際立っていることで代えが効きづらい物件になっているのは確かですからね。

まぁ、環境面（不忍通り沿いやガソスタ目の前）を重視する方には全くもって響かないお値段だとは思いますけど、第1期はちょうど半分の44戸を供給するあたりからするとこの価格帯でも十分なニーズがあるようです。
ちなみに、第1期では最上階住戸の供給が1戸だけ（つまりはほとんど要望が入っていない）になります。プレミアム住戸ということを鑑みれば価格帯に大きな違和感まではないのですが、そうは言っても14階でタワマンの高層階とは違いますからね…。