グランリビオ浜田山【敷地面積5,000㎡超、善福寺川緑地にほど近い第一種低層住居専用地域】3階82㎡15,990万円（坪単価644万円）

グランリビオ浜田山。

所在地：東京都杉並区浜田山4-992-35他（地番）
交通：浜田山駅徒歩9分、西永福駅徒歩13分
用途地域：第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：地上3階地下1階建、84戸（募集対象外1戸含む）

浜田山4丁目の第一種低層住居専用地域、井の頭通りからしっかりと内に入った住宅街ポジションで、善福寺川緑地もほど近い非常に環境的な魅力の高い物件になります。従前はみずほコーポレート銀行杉並寮があったところでその住環境は折り紙付きでしょう。

浜田山駅周りは駅前や井の頭通り沿いを除くと多くが第一種低層住居専用地域の落ち着いた住宅街になっており、駅南西側にはご存じの方も多いであろうパークシティ浜田山（高井戸東1丁目/第一種中高層住居専用地域）というエリアを代表するレベルの大規模低層物件がありますが、こちらは浜田山アドレスというあたりもポイントの1つになるでしょうか。

同浜田山4丁目にも近年はパークホームズ浜田山四丁目、ディアナコート浜田山という話題性・人気を博した物件が供給されていますが、こちらはそれらよりもさらにスケール感のある敷地面積5,000㎡超（私道面積含む）という点も少なからずポイントになるでしょうね。
※パークホームズ浜田山四丁目は北側道路の向かいに豊多摩高校の広大なグラウンドが広がっていたためか建築基準法第55条の高さ制限の緩和を受けたことにより高さ10mの地上3階建ではなく、エリア内では珍しい「高さ12mの地上4階建」を実現していました。

駅前や大通り沿いを除くと第一種低層住居専用地域がほとんどとなるエリアのため、スケールの大きな物件は限られています。総戸数84戸はおそらく3階建では最大で、4階建を含めても柏の宮公園の向かいにあるプレステージ浜田山ジヴェルニーに次ぐ大きさになるのではないでしょうか。

先日取り上げたグランリビオ市谷砂土原で述べたように、「グランリビオ」は日鉄興和不動産のフラッグシップ的な最高峰ブランドではあるのですが、ここや砂土原の前はいわゆる”邸宅街の低層マンション”はなく、グランリビオは"都心立地のちょっと高額で目立つマンション"ぐらいの感覚でした。
しかしながら、砂土原は小規模ながらも高級住宅街のマンションらしいデザインを纏っていましたし、類まれなスケールを有するこちらはさらに特徴的なデザインを採用していて、”いい意味で予想を裏切られた”そんな物件でもありますね（デザイン等については次記事で言及します）。

買物便は、スーパーで言うと西友とコモディイイダが徒歩8分、成城石井が徒歩9分といった感じで、基本的には駅前まで行く必要があります。井の頭通沿いのコンビニまでも徒歩6～7分かかりますし、広域に渡り第一種低層住居専用地域が広がったポジションなりの利便性にはなってしまいますが、駅徒歩9分（フラットアプローチ）も含め魅力的な環境とのバランスという点ではけして悪いものではないでしょう。
善福寺川緑地は徒歩6分、和田堀公園が徒歩8分という距離感になります。

また、通学区の浜田山小学校が徒歩2分と目と鼻の先にあるのもポイントの1つになるでしょう。

公式ホームページ

お部屋は82㎡の4LDK、南東角住戸です。4××号室ですが、地階を含めてのもので建築基準法上の3階にあたる最上階住戸になります（※そのパークホームズ浜田山の地上4階部分とは異なり10mに制限された一般的な最上階住戸ということ）。

敷地南端に配置された南向きの棟の東端に位置しており、南側は2階建（戸建）、東側も道路の向かいに2階建（戸建）となります。
戸建の先、隣の区画にはライフパレス浜田山（3階建）があるものの、当物件が3階建であるように最高高さ10mの第一種低層住居専用地域ですのでこのお部屋を越える高さの建物は周辺に存在しませんし、いずれも前建が戸建（屋根裏スペースなどを含めても10mよりはやや低い）というのもプラスでしょう。

間取りは”物件内で最も大きなもの”という意味ではやや小さな印象すらありますし、4LDKとしても気持ち小さな方にはなります

玄関廊下を一直線とすることで効率性を意識しているのかもしれませんが、この面積帯・価格帯からすればもっとプライバシー面を考慮した方が良かったようにも思いますし、一直線でありながらも奥行（玄関からバルコニーまでの距離）があることで廊下が結構長くなってしまっているのは気になりますね。
洋室3の入口扉との関係もあり、このクラスのお部屋にしては顔となるべき玄関下足スペースが随分とこじんまりしているあたりにもチグハグさを感じてしまいますし、南東角最上階という目玉的なポジションのプランということを鑑みればもうちょっと頑張って欲しかったところでしょう。

洋室4のL字のウォールドアは開け放つことで違和感少なく3LDKとして使うことが可能ですし、妻面の開口部（床上付近すぐのところから天井間際までのダイレクトハイサッシ）を充実させ、さらに、順梁ながら約2.2mのハイサッシを採用しているあたりは非常に立派なのですが、ベースとなるプラン（動線・居室配置など）自体にももう少し華があると良かったですね。

ちなみに、外観デザイン的に大きなポイントになるのがこの妻面のダイレクトサッシの先にある木調のルーバーです。間取り図からも分かるように先端に行くほど細くなっており、各階の軒裏とこのルーバーの双方を木目調のデザインにしたことで、木造の趣すらも窺えるという非常に特色豊かな仕上がりになっているのです。

そのパークシティ浜田山だけでなくディアナコート浜田山などといったデザインに富んだ物件もありますが、この物件は予想を遥かに上回るデザインで、この物件がグランリビオのフラッグシップになるのは間違いないでしょうね。
この物件を超えるグランリビオはそうは出てこないと思いますし、この物件によってグランリビオを見る目が完全に変わりました…。
今後もこのデザインレベルのものをぜひお願いしたいですね。

坪単価は644万円。南側の前建によっても多少変わりますが、同階最上階の南向き中住戸だと500万円ちょっとからあり、こちらは最上階南東角ということで随分とプレミアムが乗っかった形になります。

上述のように立地・スケールは申し分ないですし、デザイン的にも非常に拘ったエリアを代表する物件の1つの最上階角住戸ですのでそれ相応のプレミアムが乗るのは分かるのですが、これだけのプレミアムを乗せるのであればサッシ以外の間取り面ももう少し頑張って欲しかった印象にはなりますね。この開口部はとても魅力的ではありますが、立地・スケール、そしてデザインといったところはこのプランでなくとも享受できるところですし…。

近隣供給事例などとの比較は次記事で行います。