デュオヒルズ妙蓮寺【建具も付く3種のセレクト】4階70㎡7,400万円台（予定）（坪単価約349万円）

デュオヒルズ妙蓮寺。

所在地：神奈川県横浜市港北区菊名2-146-3他（地番）
交通：妙蓮寺駅徒歩8分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：5階建（建築基準法上は地上4階地下1階建）、23戸

綱島街道沿い、水道道と綱島街道が交差する「港北小学校入口」交差点から近いポジションに誕生する物件です。以前はクリニックなどがあったところになります。

綱島街道の向かいがガソリンスタンドなのは気になる点ですし、妙蓮寺駅付近に比べ標高で10m程度高いポジションにもなりますので、駅徒歩8分という数字以上の労力が必要になります。また、水道道沿いは歩道が狭くガードレールがないところが多いのも気になる点でしょう。

一方で、菊名駅、綱島駅、横浜駅、鶴見駅などへ向かうバス停が徒歩1～3分にあるのは地味に良い点ではありますね。

買物便は、ヨークマートが徒歩2分にあるのが大きいです。ニコニコ会商店街など駅前のお店は基本的に駅の反対側になるのですが、オーケーも徒歩7分ですしスーパー便は良好ですね。

通学区はその交差点名からもお分かりのように港北小学校で、徒歩3分の至近にありますのでこちらも良好です。

公式ホームページ

お部屋は70㎡の3LDK、北東角住戸です。建築基準法上の3階住戸で、5フロア構成の上から2番目に位置しています。綱島街道方向から見ると普通に4階部分にあたるポジションですね。
東は綱島街道の向かいがそのガソスタですし、北側も戸建ですので低層建ながら視界的な魅力が高いです。

間取りはルーバル付の上層階特殊プランで、物件内で最も大きなものになります。
大きいとはいえ70㎡にギリギリ乗せた程度に過ぎないのですが、柱のアウトフレームは良好ですし、ルーバルという＋α空間もありますのでそこそこのゆとりを感じることが出来るでしょう。柱のアウトフレームも頑張っている印象です。

ルーバルがLDに面していないのは残念ではあるものの、洋室3の引き戸を開くと広々としたルーバル沿いの二面採光空間になりますし、そもそもLD自体にもL字の幅のあるダイレクトサッシが採用されているのが魅力的でしょう。

なお、当物件にはセレクトプラン（いわゆるカラーセレクト）があり、扉・フローリング・壁紙などが3種のパターンから選べるようになっているのですが（それ自体は青田売りでは一般的なもの）、この物件はコンランショップが企画・監修を手掛けた当物件だけのオリジナルなもので、"ちょっとした家具など"が付いてくるのが面白いですね。

いずれもそれぞれのコンセプトにあったチェアが付くのですが、それに加え「アート」ではアートポスター、「ナチュラル」では観葉植物、「ライト」ではランプシェードが付いてくる形で、それだけでもちょっとお洒落な空間になるでしょう。

坪単価は予定価格で約349万円。こちらはルーバル付の上層階タイプなので高めですし、40㎡台などの小さ目のタイプは気持ち単価が高めだったりもしますが、多くの住戸が320～350万円の狭いレンジに収まっており、平均は340万円程度になるでしょうか。

妙蓮寺駅徒歩10分圏内でのファミリータイプの分譲マンションの供給は2016年のパークホームズ横濱妙蓮寺ザ・ヒルトップ（駅徒歩10分/約235万円）以来で、多少の立地条件の違い（駅からのアプローチの起伏は強いが、その分眺望的な魅力がある）はあれど、値上がり感は顕著ですね。

ただ、2016年と比べかなり上昇しているのは当然のことですし、近い各駅停車駅で言うと先日取り上げたばかりのザ・パークハウス大倉山（大倉山駅徒歩6分で綱島街道沿い）が平均360万円ほどですので大きな違和感はないように思いますが、大倉山駅界隈に比べるとやはり地味なエリアになるのはもちろんのこと、ブランド（デベロッパー）的にも弱くはなるのでもうちょい価格で勝負して欲しかった感はありますかね。

次の記事で言及するように、デザイン面にも非常に力を入れた物件で、パフォーマンスは大手顔負けの部分も少なくないので、それを言うべきではないのかもしれませんが…。