グリーンパーク文京白山【駅徒歩3分×全方位視界良好な四方開口プラン】12階86㎡13,380万円（坪単価517万円）

グリーンパーク文京白山。

所在地：東京都文京区白山1-130-19（地番）
交通：白山駅徒歩3分、本駒込駅徒歩9分、東大前駅徒歩10分
用途地域：商業地域、第一種住居地域
階建・総戸数：14階建、22戸（非分譲住戸2戸含む）

白山駅前、薬師坂から1本入った落ち着きのあるポジションに誕生する物件です。白山通りも目と鼻の先ですが、やはり1本入ったところになります。

1フロア1～2戸のかなりの小規模物件にはなりますが、上層3フロアは1フロア1戸で86㎡を採用、また、低層階にも70㎡台があるなど、その落ち着きある立地なりのゆったり目のプランも設けているあたりにグリーンパーク（坂入産業）らしさを感じることが出来ますね。

駅前ですし、スケール的なところから言っても大方のデベロッパーであれば30～50㎡台などのコンパクトのみの構成にしてしまうはずで、その方が単価（利益）を伸ばせるようにも思うのですが、文教エリアとして人気の文京区の一角であることを考慮した提案でもあるのでしょう。坂入産業はグリーンパーク淡路町やグリーンパーク神田司町でも臆することなくファミリータイプを設けていましたし、このご時世珍しいほど都心でもファミリータイプを推してくれるデベロッパーになります。

ちなみに、ここの通学区は指ヶ谷小学校で、いわゆる「3S1K」ではありませんが、徒歩4分と良好な距離感になります。

買物便は、スーパーで言うと三徳とコープみらいが徒歩6分、オリンピック徒歩7分、クイーンズ伊勢丹徒歩8分、ダイエー徒歩11分といった感じで凄く近いものはないながらも充実しています。

公式ホームページ

お部屋は86㎡の3LDK、1フロアを独り占めした全方位開口プランになります。西側道路の向かい白山通り沿いには10階建程度の建物がありますが、この階だとそれらすらも越えてきますし、南・東・北の三方は3～4階建の低層建物ばかりのエリアになっているので視界的な魅力はかなり高いですね。
特に東方向はより高さ制限の厳しい第一種住居地域（最高高さ31m×第3種高度地区）になっているため、高い建物は立ちにくく、このお部屋からは半永久的な眺望が保たれるはずです。

間取りはこのご時世珍しいほどゆったりとした86㎡の3LDKになります。
フロア面積の小さな1フロア1戸ということで全体的に柱が食い込みまくりなため、一般的な80㎡前半と同等程度の有効面積しかないのですが、廊下が短めに出来ているのは救いですね。

この廊下の長さでベッドルーム2室と洗面浴室がノンリビングインに出来ているのは良い点でしょう。

柱の食い込みによる歪な居室形状やこのクラスのお部屋にしては玄関下足スペースがこじんまりとしている点なんかも気にはなりますが、浴室は1618としっかり目ですし、LDKの19.8畳も広々としていますね。

坪単価は517万円。視界面でそれほど差のない最上階539万円に比べるとこなれた印象があります。上述のようにこちらの階でも東方向の眺望は半永久的に保たれるはずですし、柱の食い込みが顕著でも四方に視界抜けが望める格好のポジションでこの単価は大手デベロッパーではまず実現することはないでしょう。

最寄りは春日駅でしたが、ブランズ文京白山一丁目（2021年分譲/春日駅徒歩6分/約485万円）の上層階よりも安いぐらいの水準で、その後の価格上昇や四方の視界抜けなどを鑑みれば現実的な設定と言えるでしょう。

やはり最寄駅は違いますが、昨年分譲されたプラウド文京千石スクエア（2022年分譲/千石駅徒歩2分/約555万円）の上層階が600万円台前半、分譲中のパークホームズ文京本駒込（2022年分譲/駒込駅徒歩6分/約575万円）の上層階は600万円台中盤、こちら同様にブランド力に欠けるヴェリテージ文京小石川（2022年分譲/春日駅徒歩5分/約525万円）の上層階ですら600万円超のご時勢ですからね。

まぁ、こちらは次記事で述べるように管理費があまりに強烈でそこも加味した（影響した）と思える水準で、特に86㎡ともなるとかなり負担が大きいのですが…。