パークホームズ横濱東寺尾マークヒルズ【アプローチは微妙だけど駅徒歩10分の5,000㎡弱】6階85㎡5,848万円（坪単価229万円）

パークホームズ横濱東寺尾マークヒルズ。

所在地：神奈川県横浜市鶴見区東寺尾4-705-2（地番）
交通：生麦駅徒歩10分
用途地域：準住居地域、第二種中高層住居専用地域
階建・総戸数：9階建、124戸（うち一般販売対象住戸116戸）

横浜商科大学つるみキャンパスの少し東側、第二京浜沿いに誕生する敷地面積5,000㎡弱のスケールある物件です。
東寺尾は「鶴見の山手」と称されるエリアで、上層階住戸になると眺望的な魅力も出てきます。

第二京浜沿いの賑やかさはもちろんのこと、生麦駅付近からは標高10mほど高いところになりますので駅徒歩10分という数字以上の労力は伴うでしょう。
ただ、坂の多い横浜エリアにおいては10mほどは序の口で、徒歩10分ほどの距離感でも20～30mレベルの起伏があるケースは珍しくなく、むしろ歩道が狭かったり（ガードがない）、非常に細い道だったりといったアプローチの方が気になりますね。

徒歩3・4分にあるバス停からは鶴見駅、横浜駅、川崎駅などへの路線が出ているのはポイントで、この立地条件だと日常的にバス利用される方も少なくないでしょう。

買物便は、スーパーで言うとまいばすが徒歩4分、ユーコープが徒歩7分にありますが、大型のものだとオーケーの徒歩16分、ライフの徒歩19分という感じになってしまいます。コンビニが徒歩1分にあるのは良いのですが、第二京浜沿い、かつ、起伏ある周辺環境でもありますので、日常的に車移動をされる方が魅力を感じやすいようには思いますね。

ちなみに、駐車場の設置率は42％ほどで、昨今のトレンドから言うとやや多めではありますが、この立地条件にしてはむしろやや少ないぐらいの印象になります。

また、出来て1年ほどの大きな鶴見花月園公園が徒歩10分のところにあるあたりは魅力の1つですが、一方で、通学区の寺尾小学校で徒歩13分とかなり距離があります。手前で”ひと山”越えないといけない感じのポジションで、小さなお子さんのいるファミリー層にとってはネックの1つになるでしょうか。

公式ホームページ

お部屋はビューサイトの85㎡の4LDK、南西角住戸です。南向きの棟の西端、敷地南西端に位置しており、南も西（細い道路の向かい）も戸建になった眺望的な魅力の高いお部屋ですね。特に西方向は第二京浜沿い寄りも高さ制限が厳しい第二種中高層住居専用地域（第3種高度地区）になっているため、将来的にも視界抜けが保たれることでしょう。
また、第二京浜は南東方向で、この敷地西端ポジションだと第二京浜との距離がそれなりに図れているのも良い点ですね。

間取りはそのような物件内で恵まれたポジションなりのゆとりあるものになっています。
80㎡台中盤は近年の4LDKとしては大きな方ですし、一直線となった廊下は面積帯のわりに短めではあるので有効面積も大きな方でしょう。

柱の食い込みもそんなには目立ちませんし、玄関前に大きなポーチが確保出来ているあたりも良い材料でしょう。

一方で、角住戸ながらLDが二面採光でない点やオープンキッチンでない点は残念ですが、リビングインの洋室2にウォールドアが採用されており、連窓サッシとの兼ね合いで広がりのある空間になるあたりは悪くない点でしょう。

坪単価は229万円。眺望が得られない2階でも219万円という水準で、上下差がかなり小さくなっています。
低層階中住戸には200万円を切るものもありはしますが、平均は210～220万円ほどになるはずで、物件全体の単価レンジは狭い方と言えるでしょう。

こちらのタイプは80㎡台中盤の大きな面積があり、グロス価格が嵩んでいるため単価が伸び悩んでいるところが少なからずあるのだと思います。ただ、上層階でも6,000万円に達していないですし、曲がりなりにも駅徒歩10分内で、眺望的な魅力もあるお部屋ですので三井らしい控えめな単価設定と言ってよいように思います。

ギリギリ80㎡に乗せたぐらいの4LDK（同単価だと5,500万円程度になる）の方がよりニーズを生み出せたのではないかと思いますし、お子さんが2人以上いるご家庭をターゲットとすることを考えると上述の小学校へのアクセスが惜しい印象ではあるのですが…。

近隣の供給事例との比較は次記事で行います。