パークホームズ横濱東寺尾マークヒルズ【敷地面積のわりにはシンプルでも、提供公園と緑化に特徴】3階74㎡4,388万円（坪単価195万円）

続けて、パークホームズ横濱東寺尾マークヒルズ。

設計・施工は長谷工で直床、また、今年10月竣工済の完成売りになります。

最大のポイントは、敷地面積5,000㎡弱のスケール感で、その5,000㎡弱は提供公園を除いたものですので、開発面積はそれ以上です。提供公園は第二京浜側に設けられており、第二京浜の喧騒との間の”クッション”的な役割を意図してのものでしょう。

ランドプランとしては南向きのビューサイトの背後（北側）に東向きのブライトサイトと西向きのシーズンサイトが設けられており、最も第二京浜の影響を受けやすいブライトサイトはほぼほぼ丘上（擁壁の上）という感じで、最も下階でも”第二京浜の上部”という位置関係になっているあたりも悪くないですね。

敷地内の傾斜も強く、敷地面積5,000㎡弱、空地率約55％という数字のわりに敷地内に目立った屋外共用空間（例えば中庭や広場スペースなど）こそないのですが、敷地西側の傾斜部分に加え提供公園周り（当物件のエントランス周り）の緑化には力を入れた物件で、そういった面が第二京浜沿いの立地条件をある程度カバーしてくれているとも感じますね。

共用施設は、オーナーズラウンジとコミュニティサロンが設けられており、隣接する2つを合わせると総戸数124戸なりの大きなものと言えるでしょう。リモートワークなどにも対応したトレンドを意識した空間ですが、個室ブースがないのはちょっと残念な点でしょうか。

なお、エントランスは2層吹抜などではなく、物件スケールからするとやや寂しい印象にはなりますが、共用部のデザインは“高台のアートギャラリー”をコンセプトにしておりアートが飾られるなどお洒落な雰囲気ではありますね。

前回のパークホームズ横濱東寺尾マークヒルズ。

公式ホームページ

お部屋はブライトサイトの74㎡の2LDK+S、東向き中住戸です。3階とはいえそのように丘上（擁壁の上）に位置しており、第二京浜は眼下、第二京浜の向かい（丘下）には戸建住宅街という感じですので多少の視界抜けも出てくるポジションです。
東向きなので日照時間は短めですが、方角的に短いだけで太陽が遮られるということはありません。

間取りは、一般的な田の字タイプで共用廊下側の柱の食い込みはそこそこ目立ちますね。
ただ、この単価帯のプランながら連窓サッシが採用されているのは魅力ですし（洋室2が引き戸ではなく開き戸なので連窓サッシがあまり生きてはいないのですが…）、中住戸にしては玄関前のポーチ空間の設計にゆとりがあるのは好感が持てますね。

坪単価は195万円。東向き（第二京浜沿い）の低層階ということで物件内では下限に近い設定になります。

前回の記事でも述べたように平均としては210～220万円ほどになるはずです。
近年の近隣供給事例としては、サンリヤン横浜鶴見ブランシエラ（2020年分譲/花月総持寺駅徒歩4分/約245万円）、ヴェレーナブリエ横浜生麦（2021年分譲/生麦駅徒歩3分/約285万円※平均専有面積40㎡台のコンパクトなので単価が高めに出ているところがあります）、クリオ横濱生麦アーバンマークス（2022年分譲/生麦駅徒歩5分/約270万円）といったものがあるのですが、駅距離も周辺環境もかなり違います。

ただ、そういった物件とはしっかりとした単価差がありますし、駅に近いエリアはいわゆる低地で、こちらは第二京浜沿いとはいえ丘上ポジションらしい魅力もある物件にはなりますので、210～220万円ほどの水準は立地なりの現実的な価格設定を心掛けた結果なのだと思います。このご時世、駅徒歩10分内で200万円ちょっとというのは貴重です。

なお、第1期は25戸と三井物件にしては大人しいスタートになります。
少々意外だったのですが、こういった子育て世代（一次取得）向け物件としては、駅からのアプローチ（歩道や道路の狭さ）や小学校へのアクセスなどに難があるのが影響しているのでしょうか。

設備仕様面は、そこそこのスケールがありながらディスポーザーがありませんし、食洗機もオプション対応というシンプルなものになります。昨今の三井物件には少なからずこういった傾向がありますし、ここは単価帯が単価帯ですので仕方ないところでしょう。
ディスポーザーなど変えられない部分はもう少し頑張って欲しかったという思いもありますけど、専有部に下手にコストをかけて販売価格を上げることが功を奏するようなエリアではないですからね。

管理費は200円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下で、総戸数100戸超のスケールがあることを鑑みると若干高い印象もありますけど、以下のように駐車場はランニングコストのかかる機械式ですし、違和感はないでしょう。

駐車場は全52台（カーシェア用1台含む）で機械式になります。