エクセレントシティ小岩ステーシア【再開発が楽しみな駅徒歩4分】3階71㎡6,498万円（坪単価303万円）

エクセレントシティ小岩ステーシア。

所在地：東京都江戸川区西小岩1-1517-3の一部（地番）
交通：小岩駅徒歩4分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：8階建、24戸

8階建総戸数24戸というかなり小ぶりな物件にはなりますが、小岩中央通りから1本入った駅徒歩4分という至便なポジションに誕生する物件です。以前はコインパーキングがありました。

小岩駅では南北共に再開発が進行中で、今後もタワマンを含めた話題性の高い物件が誕生することが決まっているので、このスケールでは目立つ存在にはなりえないのですが、駅近ながらも線路や蔵前橋通り（大通り）に面していないのは良い点の1つでしょう。
もう少し東側に行くとラブホテル街になるのはやはり気になる点の1つではありますが…。

小岩駅徒歩4分ですので買物便は言うまでもありません。スーパー事情で言うと、リコスとビッグファイブが徒歩2分、イトーヨーカドー（再開発により一時的に閉店になるでしょう）と業務スーパーが徒歩4分、まいばす、肉のハナマサプラス、サミットストアが徒歩6分、ライフも徒歩7分という充実具合です。

そのように小岩駅北口地区第一種市街地再開発事業（2027年竣工予定。現在イトーヨーカドーのある駅前には交通広場が整備予定、また、基壇部にショッピングモールを予定）があることの楽しみが大きなエリアですし、今春のシャポー小岩の千葉側（当物件側）のリニューアルオープンなんかも良い材料でしょうか。

通学区は、西小岩小学校で徒歩8分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は70㎡超の3LDK、南東角住戸です。南側は5階建マンション、東側は3階建の住宅を挟み7階建のマンション（北東方向はコインパーキング）という感じで、接道していないわりには悪くない印象です。ただ、南東方向にはラブホテルも見えてしまいそうですし、いずれも接道していない分、将来的なリスクが伴ってしまいますね。

間取りは物件内で最も大きな70㎡超で、東面のスパンがしっかりと確保出来ているのが特徴になるでしょう。

スパンをしっかりと確保しつつ横長リビングプランを採用したことでLDK周りの開放感を高く出来ており、なおかつ、リビングインの洋室2の引き戸がきれいに開け放てるようになっているため20畳超の大空間として使うことも可能です。

キッチンから2WAYの洗面所へ直接入れる設計になっているため家事動線も有用ですし、70㎡そこそこの一般的な面積帯ながらわりと特色を感じるプランに仕上がっていますね。

共用廊下側の柱の食い込みは目立ちますし、高級感が窺えるタイプのプランではありませんが、近年のこの面積帯・価格帯のプランとしては特徴のある方と言えるでしょう。

坪単価は303万円。上層階は330万円超、1つ下の階の30㎡台南東角住戸は坪単価360万円超ですので、低層階なり、グロスの嵩む70㎡台なりの単価設定ではあるでしょう。

近年の小岩駅の供給事例としては、プラウドタワー小岩ファースト（2021年分譲/駅徒歩1分/約345万円）、サンクレイドル小岩Ⅱ（2021年分譲/駅徒歩13分/約245万円）、オープンレジデンシア小岩ステーションフロント（2022年分譲/駅徒歩3分/約310万円）といったところがあり、こういったファミリータイプは駅距離・属性的にオプレジが恰好の比較対象になりますね。

こちらのお部屋はオプレジの中層階（平均）に近い水準で、上述のような視界面（接道していない点など）を考慮すると気持ち強い印象にはなるのですが、このご時世なりに大きな違和感はないでしょう。