エクセレントシティ小岩ステーシア【「30～40㎡台」と「70㎡台」の組み合わせ】2階35㎡3,898万円（坪単価364万円）

続けて、エクセレントシティ小岩ステーシア。

設計・施工は新日本建設です。

角住戸には先ほど取り上げたような70㎡台が多くなっているのですが、中住戸や低層階は30～40㎡台が少なくない総戸数24戸の小規模物件になります。
そのため、敷地面積も550㎡ほどしかないのですが、容積率は約240％と低く（駅前らしく指定容積率400％の商業地域内ではあるのですが、前面道路が細いことが影響し、商業地域ながらも容積率が低くなっているケース）、商業地域にしては高い約51％の空地率が実現出来ているあたりはポイントの1つではあるでしょう。

空地の多くは5台分（平置）の駐車場や駐輪場になってくるのですが、エントランスアプローチの両サイドには植栽スペースを設けるなど多少のゆとりも見られます。
まぁ、敷地北側が面しているのは細い私道であり、敷地周囲の雰囲気からしても少々クセのある物件という印象にはなってしまいますけど…。

前回のエクセレントシティ小岩ステーシア。

公式ホームページ

お部屋は35㎡の1LDK、南東角住戸です。先ほどの70㎡超の1つ下の階に位置したタイプで基本的に視界条件は変わりません。前建は低層ですし、上述のように敷地東側には当物件の駐輪場などがあり最低限の隣地間距離が図れているのは悪くないでしょう。

間取りは先ほどの70㎡超を"半分にした感じ"で、隣にも同面積帯の1LDKがあります。3階以上は全て70㎡超ですが、2階だけはこのような30㎡台に区切られた形になりますね。

1LDKとしては一般的な30㎡台中盤ですし、専有部形状的にも珍しいものではないものの、プランはわりと特徴があって特にキッチン周りが面白いです。
キッチンは4.1畳もあるゆとりのL字タイプで、LD側にはカウンター付なので一人暮らしのダイニングとしての使い勝手も良さそうです。この配置・形状だとキッチンの背後に食器棚などを置ける感じではないですし、廊下を兼ねた不思議なほど余裕のあるスペースが無駄に感じてしまうところがあるのですが、洋室にはウォールドアが採用されているので開け放つことで空間的な広がりは得られるでしょう。

30㎡台中盤の1LDKであればもう少し居室畳数的なゆとりが欲しかった印象でもあるものの、収納はこの面積帯ではなかなかないぐらいに充実していますし、奥行あるバルコニーも魅力ですね。

坪単価は364万円。30㎡台があるのは低層階のみ（2～3階のみ）なのですが、こういった単価帯になっており、70㎡台に比べグロスが嵩まない分、しっかりとしています。
ただ、プラウドタワー小岩ファースト（2021年分譲/駅徒歩1分/約345万円）の低層階にあった30～40㎡台のコンパクトタイプは坪単価400万円弱でしたので、それらに比べると流石に控えめな水準になります。

やはり駅距離、ランドマーク性、ブランド感では比べるべくもありませんのでさらに見やすい価格になっていてもおかしくはないのでしょうが、小岩駅前の利便性の高さは言わずもがな、その高利便のわりには駅近のコンパクトな分譲が限られているといったあたりからしてもこの水準に違和感はないでしょう。
40㎡前後でこの単価だと高く感じるでしょうが、30㎡台中盤まで面積を絞っていますからね。

設備仕様面は、小規模ですのディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、エクセレントウォータープラスが付いているので違和感はないでしょう。洗面所水栓のタッチレス採用はポイントの1つになるでしょうか。

管理費は378円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ながら高いですね。総戸数24戸の小規模とはいえ300円前半ぐらいには抑えて欲しかったところでしょう。

駐車場は全5台で平置になります。