イニシア南浦和根岸【駅はかなり遠いが、きれいな間取り】2階70㎡5,298万円(坪単価249万円)

イニシア南浦和根岸。

所在地:埼玉県さいたま市南区根岸5-1380-1(地番)
交通:南浦和駅徒歩16分、武蔵浦和駅徒歩17分
用途地域:準工業地域
階建・総戸数:14階建、67戸

南浦和駅と武蔵浦和駅の中ほど、旧中山道沿いに誕生する物件です。

旧中山道は片側1車線ですのでもの凄く交通量が多いわけではないものの、いずれの駅が遠いのはもちろんのこと、このあたりは歩道の整備(幅がイマイチで、ガードレールのないところがほとんど)も十分ではないと感じます。

駅方面へのアプローチはほぼフラットですので自転車を利用すれば近く感じますし、徒歩3・5・6分のバス停からは両駅へのバスが出ていますが、60~70㎡台のファミリータイプが中心になった物件ながら駐車場が17台(約25%)しかないのも少々疑問ですね。

買物便は、ベルクが徒歩4分にあるのが大きいでしょう。オーケーも徒歩9分、そして丸広百貨店も徒歩13分ですので駅距離のわりには便利と言えます。この駅距離の物件であれば大型の郊外型ショッピングモール的なものが至近にあるなどの分かりやすい特色が欲しかったとも思いますけど…。

通学区の南浦和小学校は徒歩4分ということで良好です。

公式ホームページ
SnapCrab_NoName_2022-12-1_21-41-59_No-00.png
お部屋は70㎡の3LDK、南角住戸です。いずれの方角も接道していないのですが、こちらは旧中山道の反対側となる内側ポジションで、月極駐車場(青空)に面したポジションになるので、低層階でも日照良好ですね。

旧中山道沿いのこの敷地だけでなく”内側”も同準工業地域で、特段の高さ制限が設けられているわけではありません。そのため、敷地面積・形状やに加え道路斜線制限や隣地斜線制限などの範囲内でそこそこの高さの建物が立つ可能性はありますけど、この14階建は周囲では珍しいですし、”この駅距離”でもありますので前建リスクは低いでしょう。

間取りは角住戸としては小ぶりですが、物件内では最も大きく”南角なり”ではあるでしょう。

“やさしいシカク”のイニシアらしい柱のアウトフレームに気を使った設計で、居室形状も抜群なので専有面積以上の使い勝手があるのは大きなポイントですし、連窓サッシ×トールスライドウォール設計により空間的な広がりが得やすくなっているのも◎ですね。

南東だけでなく南西面(妻面)の開口部が充実しているのも魅力でしょう。

居室配置は田の字ベースの一般的なものですが、玄関ホールはイニシアらしいウェルカムホールタイプでゆとりがありますし、L字カウンターのランドリールームも特徴の1つですね。家事室としてだけでなくリモートワークなどでの利用も想定したものとのことです。

坪単価は249万円。こちらは角住戸ですので全体的に気持ち単価が高めの設定になっているのですが、それでも上層階は270万円程度で、物件平均もこちらと同程度(250万円程度)でしょうか。

近年の南浦和駅及び武蔵浦和駅のそこそこ駅距離ある物件の供給事例としては、センチュリー武蔵浦和エアリーコート(2021年分譲/武蔵浦和駅徒歩13分/約230万円)、センチュリー南浦和ブライトコート(2021年分譲/南浦和駅徒歩13分/約230万円)、ウィルローズ南浦和(2022年分譲/南浦和駅徒歩10分/約260万円)といったものがあり、こちらは2駅(2路線)の中間付近になるとはいえどちらも徒歩15分超ですので少々強めの印象になるでしょうね。

イニシアらしいきれいな間取りに加え、ここは共用面にも力を入れた物件になるので大きな違和感はないのですが、シンプルにこの駅距離でこの単価だと高く感じるというのはあります。

0 Comments



Post a comment