イニシア南浦和根岸【間取りだけでなく内外共用施設で差別化】11階65㎡5,038万円（坪単価255万円）

続けて、イニシア南浦和根岸。

設計は東京建築、施工は新三平建設です。

こちらの敷地の容積率は300％とけして高い方ではないので、そこまで高さを出せなくとも容積率を満たすことは十分に可能なのですが、近隣で14階建を実現したザ・パークハウス南浦和根岸同様にこの界隈では目立つ高さを追求したことで空地（ランドプラン）に特長を持たせることが出来ています。

空地率は約62％と高く、旧中山道沿いにはこれでもかというぐらいの充実した植栽が施されます。エントランスアプローチも幅・奥行共に十分過ぎるほどですし、かなり駅距離のある物件なりに差別化を意識している様子が窺えますね。

前回の記事でも述べたように駅距離のある物件にしては駐車場が少な目ですし、平置に至っては4台のみになりますので、このランドプランが必ずしも”正解”になるわけではないのですが（植栽を減らし駐車場台数を増やす・平置を増やす計画に魅力を感じる方もいらっしゃることでしょう）、立地なりに駐輪場は多め（168台と戸あたり2台超を確保しているのは珍しい）ですし、この提案も一理あると思います。

また、総戸数67戸というどこにでもあるスケールなのですが、共用施設でも差別化を図っています。最上階にはスカイパークというリラックススペースがあり、キッチンやトイレなども備わっているのでパーティールーム的に使うことも可能です。
窓からは屋外部分（小さ目）に出入りすることも可能で、小さなお子さんのいる会合などにも重宝しそうですね。

端正なデザインのパークホール（エントランスホール）及びこのスカイパークはparkERsがデザイン監修しており、デザイン的にも整っていますね。

前回のイニシア南浦和根岸。

公式ホームページ

お部屋は65㎡の2LDK、東角住戸です。北東は旧中山道となる賑やか目のポジションですが、南東はそのザ・パークハウスのところまでの離隔があるので日照は申し分ないですし、南方向は眺望も楽しめます。

間取りは凄いですね。これぞコスモスイニシアな土間プランになります（ブログ内検索「イニシア　土間」）。

数々のイニシアの土間プランを見てきましたが、その中でもこの土間は大きいですし、窓の大きさという点でも非常に特徴のあるものですね。

間違いなくお住まいになる方を選んでしまうタイプのプランではありますけど、廊下が一切ないのも大きな特徴で”65㎡をフルに使いこなしている感”があるのも魅力の1つではないでしょうか。

まぁ、土間が完全に玄関ホールを兼ねてしまっており、シューズインクローク的な大きな収納もないため、土間内に色々と置いてしまうと見栄えが悪くなりそうなのがちょっと気になりますけど…。
窓の向こうがバルコニーになっていると色んな意味で良かったような気がしますね。

また、もう1つ特徴になるのがキッチン周りですね。
キッチンカウンターはイニシア北千住レジデンスのプランのように長くはないのですが、上部には収納が長々と設置されています。

南東面の連窓サッシの方立てがやや大き目なのは残念ですけど、洋室2だけでなく1側もLDと一体利用が可能になっており、空間的な広がりを感じやすい非常にフレキシブルなプランになります。

坪単価は255万円。単価は物件内の平均的な水準であり、単価の印象としては前回の記事で書いた通りになります。
しかしながら、中住戸に62㎡の3LDKがあるのに対しこちらは65㎡でも2LDKであり、2LDKながらグロスが5,000万円超まで嵩んでいるのはやはり気になりますね。

そもそもベッドルームの数に関係なく非常に個性的なプランになっているので関係ないと言えなくもないですし、いわゆる廊下がないので空間効率も高いとは思うものの、こういったタイプの絶対的なニーズ自体はどうしても少なくなると思うので…。

設備仕様面は、スケール的にディスポーザーがないのはやむなしですし、この単価帯ですのでトイレ手洗いカウンターなど高級感のある仕様がないことにも違和感はないのですが、全体的にシンプルな印象にはなってしまいます。

管理費は236円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですので違和感はありません。総戸数67戸というそこそこのスケールがありますのでもう少し安くともおかしくなかったとは思いますが、駐車場台数が少な目で機械式中心でもありますからね。
※駐車場台数がもう少し多く、かつ、平置であればランニングコストはもっと抑えられていたでしょう。

駐車場は全17台で、内訳は平置4台、機械式13台になります。