パークホームズ西小山【この規模でもランドマークとなる駅前防災街区整備事業】9階81㎡16,290万円（坪単価663万円）

パークホームズ西小山。

所在地：東京都目黒区原町1-1261-20（地番）
交通：西小山駅徒歩1分、武蔵小山駅徒歩11分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：地上9階地下1階建、110戸（一般販売対象住戸65戸）

駅の反対側、2012年分譲のクリオ西小山（品川区）以来となる約10年ぶりの駅徒歩1分物件で、このエリアに馴染みのある方はお分かりのようにそもそも分譲マンション自体が多いエリアではないので貴重な存在であるのは確かでしょう。

目黒区側（※）となるこちらは、首都圏不燃建築公社が主体となった「原町一丁目7番・8番地区防災街区整備事業」により誕生するもので（売主は首都圏不燃建築公社に加え三井不動産レジデンシャルと大和ハウス工業）、従前は木造密集エリアで防災面に不安があったところを一体開発することによって生まれる"駅前ランドマーク的な立ち位置"の物件でもあります。
※目黒区側の物件はこれ見よがしに「目黒本町」や「目黒原町」といったネーミングがなされることが多いのですが、ここは西小山のランドマーク的な立ち位置の物件のため「西小山」という品川区物件みたいな名前になっているのは「西小山プライド」と言えるでしょう。

駅前で再開発が次々と行われ、大規模なタワマンが次々と誕生している武蔵小山駅とは異なる地味な西小山駅ではあるものの（お隣のクラフトビレッジが2020年に開業し、その屋外空間を強調した特徴的な造りが話題を呼びテレビなどで見かけることも多かったですけど、未だ駅前は長閑さが漂いますね）、地味な駅ゆえにこの規模でもランドマーク的な存在になるでしょうし、そのように細かな土地が多くまとまった開発が行われにくいエリアということもあってか西小山駅を最寄りとしたスケール感のあるもの（総戸数100戸超）はクラッシィハウス目黒洗足ぐらいしかないので、そういった点からも西小山に馴染みのある方にとっては貴重な存在になるでしょう。

買物便は、当物件に隣接するにこま通り商店街の他駅周りに4つの商店街があり、スーパーも東急ストアフードステーションが目の前徒歩1分、他にもまいばす徒歩2分、サミットストア徒歩3分ですので申し分ないですね。

デベロッパー的にはあまり武蔵小山駅（物件）と比べられたくないんじゃないかとも思いますけど、武蔵小山駅も徒歩11分（電車で一駅）ですのでパルム商店街も身近な存在になります。

通学区の向原小学校も徒歩5分と良好ですね。

公式ホームページ

お部屋は81㎡の3LDK、南角住戸です。敷地南端コーナー部に面したプランで南東は建物のない駅前広場、さらに、その先や南西方向も低層建物で構成されているため日照だけでなく視界的な魅力も十分ですね。

南西方向はこちらの敷地と同じ最高高さ30m制限、南方向（駅の反対方向）はそういった絶対高さ制限がないため、それ相応の年月をかけて再開発などにより土地が纏まるようなことがあれば高い建物が立つ余地はあるでしょう。

間取りはそのような点が考慮された物件内では大きなもので（西角はこちらよりも大きいですし、上層階ルーバル付の特殊プランには90㎡台もあります）、その良好な視界と外観デザインを考慮したコーナーサッシが印象的なプランになります。

ダイレクトサッシは外観デザインが考慮され、目線に近い高さの部分にも水平ルーバーが入っているのが少々目障りなぐらいなのですが、幅・高さ的にはタワマンの角住戸顔負けのもので、東側からバルコニーに出られるようになっているあたりも魅力でしょう。

リビングインのベッドルーム2にはきれいに開け放てるウォールドアが採用されているのでかなり大きな空間として使うことも出来ますし、L字カウンターで窓のある明るいキッチンもとても素敵ですね。

角住戸なりに廊下は長めではあるものの、この面積帯ならば違和感はないですし、浴室がしっかりと1620なのも良いですね。
最近の80㎡台はやたらと1418ばかりでげんなりしてましたんで…。

坪単価は663万円。
低層階は地権者住戸（30㎡台）が多くなっており、分譲タイプは「中層階以上×60㎡台以上」が中心になりますので、平均坪単価を見積もるのは難しいでしょう。ただ、第1期で分譲される50～80㎡台は500万円台後半から600万円台前半がほとんどであり、現時点での平均は600万円ちょっとになるでしょうか（今後の30～40㎡台や90㎡台の供給で上下どちらにもぶれる可能性があります）。

近年の近隣供給事例としては、ザ・パークハウス目黒本町（2020年分譲/目黒区・武蔵小山駅徒歩5分・西小山駅徒歩8分/約430万円）、シティタワー武蔵小山（2019年より分譲中/品川区・武蔵小山駅徒歩1分/約495万円※当初の水準。現在は600～700万円台で殿様商売中）があるぐらいで、こちらは西小山駅とはいえほんまもんの駅前徒歩1分で、類似物件もほぼありません（クリオ西小山は立地的に似てはいますが、相場がかなり安かった2012年の分譲で平均坪単価約300万円…）。

ただ、次記事で述べるように、外観を除いた共用面はこの単価帯にしてはやや特徴にかけた印象ですし、設備面などにも物足りなさがあるためもう少し控えめな単価設定の方がシックリくる感じではあります（シティタワーの現在の販売単価の”安い方”と同じぐらいというのは「タワマンとノンタワマン」「武蔵小山と西小山」の差を鑑みても微妙※目黒区という点ではこちらに優位性ありますけど…）。
ザ・パークハウス十条の際に詳しく述べたように首都圏不燃建築公社が主体となって分譲する物件はこういった不動産価格高騰期においては特に価格が抑えめになりがちと思っていたのでちょっと意外でした。