パークホームズ杉並久我山【8年ぶりの供給は立地×ブランド×スケールそろい踏み】3階73㎡10,590万円（坪単価482万円）

パークホームズ杉並久我山。

所在地：東京都杉並区久我山5-289-1（地番）
交通：久我山駅徒歩4分
用途地域：第一種低層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域
階建・総戸数：地上5階地下1階建、63戸（一般販売対象外住戸1戸含む）

久我山駅でのファミリータイプの分譲マンションの供給は2014年のブリリア久我山以来約8年ぶりのことになります。

久我山駅周りは第一種低層住居専用地域の住宅街が主とはいえ、こちらのような人見街道沿い（第二種中高層住居専用地域及び近隣商業地域）や岩通通り沿い（近隣商業地域）にはもう少し分譲マンションが誕生してよさそうなものですが、近年に限らず絶対数が少ないですね。

こちらは従前森のように緑が茂った中にお屋敷があった土地で、道路を挟んだ東側（現在はホワイトガーデン久我山※40～50㎡台の賃貸マンション）共々、三井が開発する形になりましたね。

こちらは人見街道沿いにはなりますが、街道の南側で、敷地の途中から南方向が第一種低層住居専用地域となった魅力的なポジションながら駅徒歩4分の利便性も有しているという整った物件になります。徒歩4分は南口からのルートで踏切経由にはなるものの、北口経由でも徒歩5分と快適です。

また、駅付近から標高5mほど高いところで多少の起伏は伴いますが、神田川沿いからは標高10m程度も高い土地になりますのでハザード的な安心感もあるでしょう。

総戸数63戸という数字からはスケールを感じにくいものの、低層建の物件ゆえに敷地面積は3,000㎡超もありますし、立地、ブランド、そしてスケールと三拍子そろった物件と言ってよいように思います。

スーパー便は、駅前のサミットストアとピーコックストアが徒歩5分、さらに、西友徒歩8分、オーケー徒歩11分ですので良好ですね。

通学区は、久我山小学校で徒歩7分（通学路経由）になります

公式ホームページ

お部屋は73㎡の3LDK、南東角住戸です。東向きの棟の南端に位置しており、人見街道から最も内側（南側）に入ったポジションになります。人見街道の内側はそのように第一種低層住居専用地域になっており、最高高さ10mに制限されていることからこの3階住戸が最上部にあり、南も東（細い道路を挟む）も戸建（2階建）になるので多少の視界抜けも出てきますね。

日照はもちろん良好ですし、南方向も第一種低層住居専用地域が広がっているので将来的に妨げられるようなこともありません。

間取りはそのような良好なポジションからすると拍子抜けしてしまうぐらいの73㎡でしかないのですが、そもそも当物件は最大でも76㎡（南向きの最上階ルーバル付プラン）でしかなく、立地・ブランド・スケールの三拍子がそろった物件のわりには妙に現実的な設計と感じますね。そのように久我山は供給自体が少ないエリアですし、最上階角住戸などに80㎡超があってもニーズは少なくなかったのではないでしょうか。

こちらのプランはこの面積帯のわりには廊下が長めの印象で、もう少し効率性に重きを置いて欲しかったという思いもあるのですが、窓の大きなLDK周り、さらに4.4畳の大きなL字キッチンなども角住戸らしい魅力があり悪い印象はないですね。

柱位置（梁位置）が影響し、方立ては大きめではあるものの、洋室3のL字に収納できるウォールドアも良いですし、"価格帯なりのプラン"と言えると思います。

ご存じの方も多いように昨今の相場高騰により都心でなくとも70㎡程度の億ションが珍しくなくなっているのですが、そういったエリアは元来田の字が多かったエリアということもあり、70㎡程度では単調な田の字だったり、開口部が貧弱だったりといったような"つまらん億ション"が多いのが現実です。
そういった中でこちらのプランは角住戸らしい魅力を備えているので好感が持てるのです。

坪単価は482万円。その南向きの棟のルーバル付の最上階（5階※人見街道沿いにはなるが、南面に第一種低層住居専用地域を望む特等席ポジション）住戸は坪単価600万円超まであるので"その視界差"を考慮しても単価差が大き過ぎると感じますし、シンプルに最上階南東角（人見街道から内に入った落ち着きもある）ということを鑑みれば意外に大人しく感じますね。

そのように"つまらんプラン"ではないですし、このご時世としては現実的なお値段設定だと思います。

上述のように最大でも70㎡台となった物件ですので、共用面などにも突出した高級感があるわけではないのですが、外観デザインにはかなりの拘りを感じる物件ですし、価格帯とパフォーマンスにおけるバランスの良さを感じることが出来ます。

近隣供給事例などとの比較は次記事で行います。