パークホームズ杉並久我山【エントランスは地下1階だけど地上のデザインは秀逸】2階66㎡8,590万円（坪単価431万円）

続けて、パークホームズ杉並久我山。

設計・施工は村本建設です。

前回の記事で述べたように総戸数63戸という数字からはスケールを感じにくいかもしれませんが、敷地の半分程度が第一種低層住居専用地域（最高でも3階建。人見街道沿いの残り半分も第二種中高層住居専用地域の5階建）になる中での63戸であり、敷地面積は3,000㎡超に及びます。

ガーデンなどの屋外共用空間はありませんし、屋内部分に関してもメインエントランスアプローチが階段を下った地下1階（エントランスホール及びライブラリースペース）というのはちょっとした衝撃でした。

ただ、人見街道沿いの敷地北側は大々的に緑化（杉並区の原風景「屋敷林」を構成するシラカシを並木状に）がなされ、この地に相応しい日本邸宅の風情を強調した「門」「軒」「塀」のデザインは当物件の存在感・スケール感を高めてくれています。

人見街道沿いの間口は広く、このように北側に並木に加え特徴的なデザインが施されていることで道行く人は総戸数63戸というスケール以上の大きな物件に感じるでしょうし、木目調の軒（バルコニーの上部）の趣、ガラス手摺の透明感、塀と門による重厚さ（「結界」のような役割）などが相まり、エリア内で一目置かれる存在になるのは確実でしょう。

エントランスホールに関しては"地下にしたわりには面積的にもイマイチ"ですし、一部だけでもいいので地下から地上1階への2層吹抜にするなどといった"せめてもの努力"があって欲しかったとは思いますけど、外観に関してはそれを補って余りがあるぐらいだとは思いますね。

共用施設としてはそのライブラリースペースがありけして大きなものではないのですが、個室ブースが3室用意されているのは良い点でしょう。

前回のパークホームズ杉並久我山。

公式ホームページ

お部屋は66㎡の3LDK、南向き中住戸です。敷地南側に比べ相対的に標高が低い人見街道沿いのグラウンドレベルが”地上1階と地下1階の中間”といった形で、当2階住戸は北側の人見街道沿いから見て2.5階程度の感覚になるでしょう。

南側は1階住戸テラススペースを挟み当物件の駐車場、さらに、その先も第一種低層住居専用地域の戸建住宅街になっているので、視界抜けまでは得られなくとも半永久的に日照が保たれる良好なポジションですね。

間取りは60㎡台中盤の小ぶりな3LDKで、「天下の三井ブランド×貴重な立地」のこの物件ですら60㎡台中盤まで絞ってきていることに抵抗がないと言えば嘘になりますが、価格高騰期においてはこのような8,000万円台中盤のグロスが生きるところは少なからずあるでしょうし、面積を絞ったなりの効率性の高さは好感が持てますね。

共用廊下側の柱の食い込みを抑えたきれい目の田の字で、南側の連窓サッシ×ウォールドアの組み合わせも魅力です。

また、近年のこういった面積帯の3LDKだと浴室が1317になっていることも少なくありませんが、普通に1418なのも悪くないでしょう。

坪単価は431万円。上層階（当タイプは4階まで）は500万円ほどの設定になる一方で、当物件の下限は370万円ほど（東向きの1階）のものもあり、平均は430～440万円ほどになるでしょうか。
前回の記事で書いたように、最上階特殊プランには600万円超もありますし、販売中ですのであくまで暫定の水準ではあるのですが、意外にも大人しい水準と感じます。

そのように近年の久我山駅では供給がないわけですが、お隣三鷹台駅のジオ杉並松庵（2021年分譲/三鷹台駅徒歩10分/約400万円）、分譲中のグランリビオ浜田山（2022年分譲/浜田山駅徒歩9分/約495万円）といったところがあり、急行停車駅徒歩4分で南面（敷地の途中から）に第一種低層住居専用地域という立地条件を鑑みてもこの水準は目に優しいですね。

設備仕様面では、ディスポーザーがありません。スケール・価格帯的にブリリア目黒大橋になかったのは結構な衝撃でしたし、こちらの総戸数63戸というスケールからすれば衝撃というほどではないのですが、違和感はありますね。

食洗機、フィオレストーンのキッチン天板、トイレ手洗い器など最低限のものは付いていますが、専有部の仕様を抑えることで販売単価を出来るだけ下げようという意図が感じられる物件になります。上述のようにこのご時世にしては単価を抑えた感のある物件ですし、80㎡超の高グロス住戸があるとこのような設備仕様では物足りなさが強くなるところ最大でも70㎡台にしたことで"辻褄があっている"とも言えるのではないでしょうか。

管理費は328円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下（5階だけは内廊下）ですので、高めですね。敷地は大きくとも建物自体は総戸数63戸なので大きな違和感はないですけど、一昔前ならば300円を切っていて当然ぐらいの感覚であり、直近のインフレ基調の影響を感じます。

駐車場は全13台で、身障者用を含む4台が平置、残りの9台が機械式です。別途来客用が2台設けられています。