ガーラレジデンス船堀アヴェニュー【駅距離はあるが徒歩1分から豊富なバスアクセス】9階68㎡5,110万円（坪単価248万円）

ガーラレジデンス船堀アヴェニュー。

所在地：東京都江戸川区東小松川2-4040他（地番）
交通：船堀駅徒歩17分
用途地域：第一種住居地域、近隣商業地域
階建・総戸数：15階建、52戸

今春に分譲されたガーラレジデンス船堀プロムナードに次ぐガーラレジデンスで、こちらも駅距離がありますね。
プロムナードは松江4丁目の徒歩19分であったのに対しこちらは東小松川2丁目の徒歩17分になるのですが、近隣では2018年にガーラレジデンス船堀が分譲されており、この界隈での存在感が不思議なほど高くなっています。
近年のFJネクストは同江戸川区の葛西駅徒歩15分前後において次々と供給を行っていますし、江戸川区の駅距離のあるエリアでの供給に積極的ですね。

こちらは駅距離があるだけでなく賑やかな船堀街道沿いでもあるのですが、プロムナード同様にバスアクセスでの魅力が高く、徒歩1分の「東小松川二丁目」からは船堀駅だけでなく葛西駅・西葛西駅・小岩駅・錦糸町駅へのバスが豊富に出ているのが大きなポイントになるでしょう。本数もかなり多いですし、駅距離がありバスアクセスに頼らざるを得ない物件でもここまでのバス利便のある物件はそうはありません。

買物便は、スーパーで言うと目の前のまいばす徒歩1分の他、マルエツと中村屋が徒歩6分にありますし、船堀街道と今井街道沿いなどの近隣には銀行なども含んだ店舗が比較的多く存在しているエリアなので、駅距離以上の利便性の高さがあるでしょう。

通学区は、東小松川小学校で徒歩4分な上、大通りを越える必要もないので小さなお子さんのいるご家庭には魅力的でしょう。

公式ホームページ

お部屋は68㎡の3LDK、北東角住戸です。東が船堀街道となる賑やかなポジションではありますが、向かいは低層の建物（※船堀街道沿いはこちらと同じ近隣商業地域ですので、建替えなどによりこういった高さの建物になる可能性はあります）なので視界抜けが得られるポジションです。
当物件の東向きの棟は船堀街道沿いのため15階建が実現出来ているのに対し、南向きの棟（敷地西側）は高さ制限の厳しい第一種住居地域側にかかってくることが考慮され6階建になっているというわけですね。

なお、北側は少し先に11階建があり視界が妨げられますが、手前の前建は5階建なのでその影響はありません。

間取りは70㎡に満たない小ぶりな角住戸で、日照的に芳しくないポジションが考慮された印象になります（最大70㎡台前半まで設けられた物件です）。

この面積帯にするのであれば効率性に気を使って欲しかったところで、共用廊下側の柱の食い込みが顕著、かつ、居室形状もかなり悪いのは気になりますね。

洋室3には方立ての小さなウォールドアが採用されており、開くことで広々とした空間になるのは良いのですが、太目の柱なども影響してか連窓サッシのわりには開口部幅が今一つなのも残念な点でしょう。
キッチンにはカウンターが設けられており、限られた空間を有効利用しようとする姿勢は良いのですが…。

ちなみに、お隣の東向き中住戸はこんな感じの柱がきれいにアウトフレーム化されたものになっています。同じ物件とは思えないギャップですよね…。

玄関前のゆとりが素晴らしい。

坪単価は248万円。上層階南東角住戸などさらに条件の良いお部屋は260万円ほどに比べると抑えられてはいますが、そういったお部屋とは日照時間がかなり違いますし、思っていたよりも立派な水準でした。

低層階中住戸は220万円程度であり、平均は240万円ほどになると思いますが、直近のそのガーラレジデンス船堀プロムナード（2022年分譲/駅徒歩19分/約220万円）と比べても結構上がった感がありますし、近隣のガーラレジデンス船堀（2018年分譲/駅徒歩19分/約195万円）からだとなかなかの上昇幅ですね。

駅徒歩9分で江戸川区役所新庁舎が至近となるソルフィエスタ船堀（2021年分譲/駅徒歩9分/約270万円）などと比べるとまだ抑えられている印象ではありますし、複数のバス路線を使い倒せる方にとっては悪くない水準ではあるのでしょうが、単価帯から言ってもこういったプランは間取り面でもうひと頑張りあって欲しかったですね。