ガーラレジデンス船堀アヴェニュー【インフレ下では優しいランニングコスト】3階63㎡4,170万円（坪単価220万円）

続けて、ガーラレジデンス船堀アヴェニュー。

設計は宮田建築事務所、施工はウラタで、直床になります。

敷地面積約950㎡という並のスケールの物件で、空地率も一般的な47％ですのでランドプランなどに特徴を感じることはありません。

ただ、三方角地（接道部が多い）ゆえに歩車分離（歩行者・自転車・自動車）が非常に行き届いた計画になっており、角地ゆえの開放感もあるでしょう。

エントランスホールは幾何学模様のデザインで大きさ的にもまずまず、また、エントランス周りには植栽も施されます。

前回のガーラレジデンス船堀アヴェニュー。

公式ホームページ

お部屋は63㎡の3LDK、南向き住戸です。東側には15階建の東向きの棟があるため開口部が設けられていませんが、南向きの棟（6階建）の東端で一応は角住戸ポジションになります。

少しだけでも船堀街道から内に入ることで落ち着きが出てくる反面、南方向道路の向かいには7階建マンションがあり、視界が塞がれるのはもちろんのこと、冬場は日照への影響もあるでしょう。

間取りは60㎡台前半の小ぶりな3LDKで、先ほどのプラン同様の田の字ベースのものになります。

しかしながら大きな違いがあってそれは柱の太さですね。東向きは15階建だったので柱が太かったのですが、こちらは6階建のため見ての通り柱は大分細く出来ているのです。

こちらも共用廊下側の柱が食い込んではいますが、先ほどの北東角住戸とは面積消費具合が全然違いますし（食い込み部分は専有面積や畳数表示にカウントされています）、居室形状へ与える影響も大分抑えられますね。

こちらはさらに小さな63㎡ですし、一般的（平均的）な間取りと比べ優れた印象こそありませんが、居室畳数や収納を見ても大きな違和感はないでしょう。LD単体で10畳あると良かったようには思いますけどこの面積帯だとなかなか難しいでしょうね。

坪単価は220万円。物件内の下限水準になります。そのように先ほどのプランに比べれば効率的ですし、63㎡まで面積を絞ったことでグロスが4,000万円そこそこまで抑えられているのはポイントになるでしょうね。

やはりシンプルに駅距離からすると立派な単価に映ってしまうのですが、そのようにグロスでは抑えられている上（※近年の23区内の3LDKではあまり存在しないグロス帯）、バスアクセスが優れていますので、この条件に合う人からすれば検討しやすい価格帯なのでしょうね。以下のように近年のインフレ基調下の新築物件においてはかなりランニングコストが安いのもポイントの1つになるでしょう。

設備仕様面は、ディスポーザーはありませんが、食洗機に加えトイレ手洗いカウンター、さらにバルコニーにはスロップシンクも付いていますので単価帯からすれば上々のものと言えます。

管理費は161円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、ガーラレジデンス船堀プロムナードよりもさらに安く（多少なりともスケールメリットが生きている）、他社物件と比べても絶対的にリーズナブルな水準です。

駐車場は全18台で、身障者用を含む5台が平置、13台が機械式になります。