クレヴィア新宿中落合【共有空間はなくともしっかりとしたエントランス】5階71㎡8,590万円（坪単価399万円）

続けて、クレヴィア新宿中落合。

設計はエル設計事務所、施工は合田工務店、デザイン監修はプランテックです。
ゼッチではありませんが、低炭素建築物認定を受けた物件のため税制面での優遇措置がありますね。

イーストとウエストの2物件を合わせると敷地面積1,660㎡ほどの大きさがあり（あくまでそれぞれの物件ごとに紐づけされ分離されています）、統一されたデザイン的には2棟構成の1物件のようになっているので存在感は高いように思います。
イースト棟は中落合公園のパークフロントですので公園側からもよく目立ちますね。

外観においては、伝統的な和風家屋をモチーフとした大きな庇を擁するエントランス、格子戸を表現する外装ルーバー、軒を意識した層間見切りなど、1つ1つではとりわけインパクトがなくともそういった繊細な設えが組み合わさることで全体として端正なデザインを構成しており、近年のクレヴィアの例に漏れずデザインに力を入れた仕上がりです。

あくまで別々の2物件になるため、それぞれにエントランスがあるのですが、2つのエントランスの間に広場状空地のような”共有迎賓空間（敷地はそれぞれの物件が所有するが、塀などのない見た目状一体となったスペース）”といったような広がりのある空間がないのはちょっと残念です。同クレヴィアのクレヴィア南千住リバーサイドツインにあったような2物件共有のエントランス前ガーデンスペースがあると良かったでしょうね。

一方で、1物件単位で20～30戸に過ぎないながらもそれぞれがそこそこの大きさのエントランスホール（兼ラウンジ）を有しており、ガラス面豊かな気持ちの良いものになっているのは評価出来る点ではありますね。
リモートワークにも対応するスペースですし、傍らにはワークポッドのような後付けのワーキングブースも設置されます。ブランズ浅草寿やプラウド小竹向原などでも見られた設備になります。

前回のクレヴィア新宿中落合。

公式ホームページ

お部屋はウエストの71㎡の2LDK+S、西向き中住戸です。西側道路の向かいの前建は2～3階建なのですが、その隣には7階建のプラウドフラット中落合があります。普通に視界は妨げられますが悪いポジションではないでしょう。

間取りは70㎡を確保した一般的な大きさの3LDKなのですが、先ほどの角住戸同様に玄関前が特殊な造りになっています。
こちらはポーチではなく屋内（室内）になるのですが、玄関脇にフレックススペースという土間のような空間があり、やはり洗面台が備わっています。フレックススペースはサービスルームにもつながっており、多様な使い勝手が可能でしょう。

先ほどのプランとは異なり専有面積に含まれたスペースになりますので、70㎡そこそこの数字なりのプランになりますし、柱の食い込みもごくごく一般的なレベルでしかありません。ただ、やはりL字サッシによる開放感がありますし、一般的なスパンの中住戸ということを鑑みれば特色を設けることが出来ているのは悪くないように思いますね。

ちなみに、当物件は平均専有面積も70㎡を超えており近年のトレンドからするとゆとりを意識したコンセプトのようですね。

坪単価は399万円。先程の南東角住戸よりも気持ち高い水準であり、パークフロントの南東角住戸と視界が抜けるわけではない西向き中住戸という視界面での差を鑑みると違和感がありますね。ただ、そもそも平均がこちらのお部屋と同じ400万円程度になると思われる物件で、物件自体がこのご時世にしては控えめな価格設定と感じますね。

前回の記事で言及したように丘上にはなりますが、2016分譲のプラウド新宿中落合（下落合駅徒歩6分）の時点で平均坪単価約390万円でしたし（その後は近隣でファミリータイプの分譲がありません）、沿線も区も異なりますが、昨年分譲のプラウド椎名町ガーデンテラス（豊島区、椎名町駅徒歩7分）が約410万円であったあたりからしても今時期の約400万円は目に優しいように思いますね。

設備仕様面は、イースト・ウエストそれぞれだと30戸以下の小規模になるということもあり、ディスポーザーはありません。食洗機、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンの水回り天板などは備わっています。

また、クレヴィア西馬込やクレヴィア新御徒町同様にIoT機器が充実した物件で、スマートリモコン（エアコン、テレビなどの家電を遠隔操作）、スマート照明スイッチ（照明を遠隔操作）に加え、スマートカメラ（外出先で室内映像を確認）などが特徴になるでしょう。

管理費はイースト393円/㎡、ウエスト357円/㎡です。ディスポーザーなしの外廊下ですが、小ぶりな物件であることが影響してか高めですね。

なお、イーストの方がむしろスケールがやや大きいのですが（スケールメリットがあるのですが）、以下のように駐車場が1台もなく駐車場収入の一部を管理費会計に入れることが出来ていないことが影響してのものでしょうか。
ウエストは駐車場があるといっても機械式駐車場がメインになるためメンテナンスコスト（管理費会計）はもちろんのこと、駐車場設備老朽化などに伴う修繕コスト（修繕積立金会計）がおいおいかかってくるのだとは思いますが、管理費だけで言うとイーストは割高感がありますし、ディスポーザーなしの外廊下物件としてシンプルに高いですね…。

駐車場はウエストに11台あり、身障者用を含む3台が平置、残りの8台が機械式になります。
イーストも普通にファミリータイプ中心の物件ですが、駐車場がないのは気になりますね。そのようにあくまで別々の物件になりますので相互利用を実現するには税制面などを考慮する必要があり一筋縄ではいきません。