ユニハイム横浜神之木台【豊かな玄関周り×驚愕の管理費】4階66㎡4,970万円（坪単価249万円）

続けて、ユニハイム横浜神之木台。

設計は晴建、施工は馬淵建設です。

総戸数70戸という数字からはスケールを感じにくいかもしれませんが、ファミリータイプ中心（60～70㎡台）でのものですし、前回の記事で書いたように丘上ポジションの3棟構成の物件で、丘下から見た際のスケール感（存在感）は数字以上のものがあるでしょう。

空地率約45％は思ったよりも低い感じなのですが、敷地面積は2,300㎡弱あり、そのように起伏ある地ゆえにランドプランも特色がありますね。

地上7階地下3階建の10フロア構成の物件なのですが、丘上の北側のメインエントランスが地上3階、サブエントランスが地下3階となっているあたりからもいかに起伏が強烈かが分かると思います（5フロアの差があり、敷地内に約15mの起伏が生じています）。

物件自体のスケールが大きいわけではないため、エントランスはいずれもこじんまりとした感じではあるものの、ホワイトを基調としたメインエントランスは北側道路からもちょっと目立つものですし、そのように2つのエントランスがあることで丘上・丘下どちらのエリアへもアクセスしやすくなっているのは大きな材料と言えるでしょう。駅方向へも神の木公園方向へもアクセスしやすくなっています。

崖地ポジションゆえに空地の多くは斜面上の緑地帯という感じにはなるのですが、外観デザインはガラス手摺中心の透明感もあり、緑とのコントラストも悪くありません。

前回のユニハイム横浜神之木台。

公式ホームページ

お部屋は66㎡の3LDK、南西角住戸です。先ほどのプラン同様の敷地北西部に位置したエントランス寄りの棟の西端に位置した角住戸で、建築基準法上の1階住戸になります。メインエントランスがあるのが地上3階ですのでそれより2つ下の階になりますね。

サブエントランスのある地下3階（敷地南西側グラウンドレベル）に比べると4フロアも上になるポジションにはなるのですが、南側の細い道路の向かいにはクオス神ノ木公園ヴューステージ（10階建だがこちらよりもかなり標高が低いところに立っている）があり、このポジション（実質4階相当）では視界への影響が残ります。ただ、日照への影響は大きくはないでしょう。

間取りは60㎡台中盤の小ぶりな3LDKではあるものの、柱のアウトフレームが素晴らしいですし、玄関前に大きなアルコーブが設けられているあたりの余裕もありますね。

そのように敷地の北側へ行くほど標高が高くなる崖ポジションになりますので、こういったメインエントランスより下階となるお部屋の共用廊下側は通風・採光面で難があります。
しかしながら、吹抜を設けることで上部からの通風・採光を得られるようにし、なおかつ、玄関周りにゆとりを設けたことでそういったデメリットを緩和する努力が窺えます。

この面積帯の3LDKの中でも洗面所がかなり小さくなっているなどバランス的に疑問なところはあるものの、廊下も短い効率的な設計ですし、LDKで15.2畳というのはこの面積帯の3LDKとしてはかなり大きな方になりますね。

坪単価は259万円。前回の記事で述べたように平均は260～270万円といったところでしょうか。
近年の大口駅界隈のファミリータイプ分譲マンションの供給事例としては、5年程度遡ってもブリシア横浜大口（2021年分譲/駅徒歩8分/約290万円）があるのみですが、こちらのアプローチの起伏はあれどブリシアと比べむしろ控えめなぐらいの水準にはなっているのでこのご時世なりに現実的なお値段設定を心がけているように思います。

沿線も違えば港北区側でもありますが、分譲中のデュオヒルズ妙蓮寺は平均坪単価340万円ほどと差は大きく、そういった点からも立地なり（横浜線なり）の水準と言えるでしょう。

設備仕様面は、ディスポーザーはないですし、水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターなどもないシンプルなものになります。

ただ、食洗機や床暖房は普通に付いていますし、この単価帯ですので大きな違和感はないでしょう。

管理費は74円/㎡。安過ぎ…。
管理形態は「巡回」ではなく普通に「通勤」ですし、昨今のインフレ下でのこの水準は驚きですね。
修繕積立金とは違い管理費は”値上げ前提”のものではありませんしこの水準で問題なく管理されるのであれば大きなメリットになるでしょう。
ちなみに管理会社は伊藤忠アーバンコミュニティです。管理費は、管理会社への業務委託料が大きな割合を占めるものですし、なぜにこんな水準が可能なんでしょうね？？？「クレヴィア」ではこんな水準には絶対にならないでしょう。

駐車場は全28台で機械式になります。