グローベル戸越銀座【戸越銀座商店街沿い×複数駅・路線利用可】8階33㎡4,540万円（坪単価458万円）

グローベル戸越銀座。

所在地：東京都品川区戸越1-1169-2（地番）
交通：戸越駅徒歩6分、戸越銀座駅徒歩8分、戸越公園駅徒歩11分、大崎駅徒歩13分
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：14階建、26戸（一般分譲対象外住戸1戸含む）

戸越銀座商店街沿い（戸越銀座通り沿い）となる珍しい立地に誕生する物件になります。戸越駅及び戸越銀座駅からのアプローチはほぼ戸越銀座商店街ですので夜間も安心で、特に単身女性には嬉しいものと言えるでしょうか。

全戸30㎡台、1フロア2戸の超小規模物件にはなりますが、近隣にはこのような14階建（※）などの高さのある建物のないエリアのため中層階以上では眺望も楽しめるというのも少なからず特長になるでしょう。
※戸越銀座通り沿いは近隣商業地域ですが、内側（この物件で言う北側）には住居系地域が広がっており、そちらに対する高さ制限（日影規制など）でこの高さのものが難しくなっている。当敷地のところは局所的に北側まで近隣商業地域が広がる部分のため、北側隣接地への配慮の必要性が薄く、その結果14階建が実現しているのでしょう。

また、起伏が伴いはするものの、大崎駅も徒歩圏になるポジションで山手線を含むかなりの数の路線が利用できる4駅徒歩圏ポジションというあたりにも魅力を感じることが出来ますね。

戸越銀座商店街隣接の買物便は言わずもがな、文庫の森や戸越公園がほど近いところにあり環境的な魅力という点でも悪くありません。

設計はトーキョー工務店、施工はレーベンホームビルドです。

敷地面積わずか230㎡ほどの超小規模物件ではあるものの、上述のように近隣には高い建物がありませんので、この14階建の完成後はかなり目立つはずです。
その「高さ」だけでも十分に目立つ上、デザイン的にもモノトーン調の重厚なマテリアルを要所に採用し、かつ、縦ラインを強調したことでさらに存在感を高めることが出来ていると感じます。

また、14階建とフロア数を確保出来たことで建築面積はわずか116㎡（空地率約50％）で、戸越銀座商店街に面したエントランス前に"奥行あるアプローチ空間"を実現出来ているのも大きなポイントになるでしょう。

駐車場が1台もない物件ですし、当然ながらエントランスホール（屋内）もこじんまりとした超小規模物件にはなりますが、エントランスアプローチ（屋外部分）だけで言えば総戸数50～60戸のファミリータイプ物件でもあまり見られないぐらいのゆとりを演出出来ており、足元に敷き詰められた質感豊かなタイル貼の意匠や植栽などの雰囲気も素敵ですね。

公式ホームページ

お部屋は33㎡の1LDK、南東角住戸です。南側はそのエントランスアプローチの先に戸越銀座通りがあり、向かいが2階建になります。その先も2～3階建の低層住宅街が戸越公園駅付近まで連なっており、この中層階住戸からの視界は本当に恵まれたものと言えるでしょう。

戸越銀座通り沿いは同近隣商業地域なのでこのような高さの建物が立つ可能性はありますし、西側数軒先には都市計画道路補助29号線の予定地になっているため、開通すると用途変更なども生じる可能性がありますが、現状はそういったものが想像しにくいぐらいの特等席になりますね。

間取りは1LDKでは小さ目の33㎡なのですが、当物件は全てがこのようなタイプ（同面積）で構成されています。

限られた南面を1フロア2戸で分け合う形になっているためスパンはイマイチで、開口部はけして魅力的なものとは言えません。
ただ、LD側の開口部を重視しているのは良い点ですし、こういったコンパクトプランのみの物件にしてはバルコニーの奥行がしっかりと確保出来ているのも良い点になるでしょう。

洋室の引き戸はわりときれいに開け放てる設計になっているので、1つの大きな空間としての利用も可能、また、浴室に窓があるのもポイントの1つですね。

坪単価は458万円。この中層階を挟み概ね430～480万円といったところですので、平均でもこの住戸ぐらいになるでしょうか。

近年の近隣エリアでの供給事例としては、ザ・パークハウス戸越公園タワー（2022年分譲/戸越公園駅徒歩1分/約530万円）、ピアース戸越公園（2021年分譲/戸越公園駅徒歩5分/約470万円）、アークマーク品川中延Sta.（2021年分譲/中延駅徒歩1分/約430万円）、オープンレジデンシア品川中延ステーションフロント（2021年分譲/中延駅徒歩1分/約425万円）、オープンレジデンシア大崎（2020年分譲/大崎駅徒歩10分/約435万円）といったものがあります。

ここは全戸33㎡なので平均としてはそれなりの水準にはなりますが（40㎡台以上を含む物件よりも平均が高めに出る）、ザ・パークハウス戸越公園タワーの30㎡台低層階と比べれば幾らか控えめな水準なのはもちろんのこと、ピアース戸越公園やオープンレジデンシア品川中延ステーションフロントの30㎡台とも大差ない設定になっており、今時期の30㎡台としては気持ちこなれているぐらいの印象になるでしょうか。

戸越銀座商店街に魅力を感じる方はもちろんのこと、こういった面積帯のプランで眺望や日照を重視したい方にとっては検討しやすい水準と言えると思います。
まぁ、以下のように小規模ゆえにランニングコストが嵩んでおりそういったあたりを考慮しているところもあるかもしれませんね。

設備仕様面は、小規模コンパクトですのでディスポーザーがないのは当然ですが、そこそこ立派な単価帯の物件ですので食洗機やトイレ手洗いカウンターが付いていないのは残念ですね。30㎡そこそこでキッチンが小さいため食洗機がないのは仕方ないにしろ、トイレ手洗いカウンターは欲しかったところです。
水回りの天然石天板仕様はなし、また、床暖房は電気式になります。

管理費は546円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ながらとても高いですね。スケールメリットの得られない超小規模ゆえの水準とはいえ、明確なウィークポイントになってしまうでしょう。

なお、駐車場はありません。