プレシスヴィアラ東大宮【駅徒歩3分なりの全戸30㎡台だが最上階プランに特色】9階39㎡3,990万円（坪単価342万円）

プレシスヴィアラ東大宮。

所在地：埼玉県さいたま市見沼区東大宮4-25-5他（地番）
交通：東大宮駅徒歩3分
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：9階建、30戸

敷地面積約400㎡、総戸数30戸というかなりの小規模物件にはなりますが、全戸30㎡台で構成された「プレシスヴィアラ」に相応しい駅近物件になります。

埼玉県ではプレシス浦和常盤ヴィアラ、プレシスヴィアラ川越に次ぐ3件目の「プレシスヴィアラ」になるはずで、都下や埼玉・千葉の駅前で見かけることが多くなっています。

こちらの物件のある西口は、東口に比べるとお店は少なくなるものの、駅とは反対方向徒歩2分にマルエツがありますし、他にもマミーマートが徒歩4分、東口駅前にはアコレや西友など駅近なりに潰しの効くポジションにありますね。

ちなみに、東口徒歩7分では同一建設が総戸数59戸の物件を分譲予定で、詳細はまだ明らかになっていませんが、延床面積からすると50～60㎡台が中心になるのでしょう。

公式ホームページ

お部屋は39㎡の1LDK、南西角住戸です。接道しているのは北側だけとなる全戸南向きなのですが、前建は3階建ですし、その先も大きな青空駐車場があるなど、地味な東大宮駅前らしい良好な視界条件です。

駅前には当物件ぐらいの高さのマンションはボチボチ存在していますし、むろん将来的なリスクが伴いはするものの、この最上階住戸は日照だけでなく眺望も楽しめますね。

間取りは最上階のみに設けられた特殊プランで、最上階は2戸のみで構成されています（2～8階は1フロア4戸）。

2～8階は全戸30㎡であるのに対し、最上階は40㎡近い面積が確保されており、1LDKとしては大き目です。
ただ、面積の差以上にそのプラン面に特徴があるタイプで、南面のルーバル設計が素晴らしいですね。

ルーバル、つまり、バルコニー上部には基本的に庇（屋根）がないのは玉に瑕です。

建築基準法上、水害などの対応が必要で、掃き出し窓にすることが出来ず、LDなどからバルコニー（ルーバル）に出るには段差が生じていますし、庇がないこと（上部の梁がある程度庇の役割を果たしてはくれます）で太陽高度が高い真夏でも日射しが室内に入ってくるなどのデメリットがあるでしょう。ただ、そうは言えども通常ルーバルというのは高度地区などの斜線制限が考慮され、南側以外に設けられるのが通例ですので、南側にこういった大きな空間があるのはスペシャルでしょうね。

奥行あるバルコニー空間があることで空間的な広がりが得られますし、そもそも柱のアウトフレームもきれいな方なので、効率性という点での魅力も高いプランになります。

洋室の引き戸を開くと三方に開口部のある広々とした空間、また、浴室にも大きな窓を設けるなど、全戸30㎡台のコンパクト物件の最上階住戸だからこそと思える特色豊かなものになっていますね。

洋室の幅のある大きなウォークインクローゼットも使いやすそうです。

坪単価は342万円。角住戸とはいえ、こちらのような特色があるわけではない南東角・南西角の上層階とほぼ同じ水準になっています。
こちらの方が9㎡程度大きいため、グロスが嵩んでいる分、単価を伸ばしづらかったということなのでしょうし、この後にとりあげる低層階中住戸は坪単価260万円ほどからありますのでこのシリーズらしく単価差はそれなりにあります。

プレシスヴィアラ船橋ほどではありませんが、こちらも全戸30㎡台で構成された物件なりに上下の単価差をしっかりと付けた価格設定と言えるでしょう。

こちらは近年の1LDKとしては大きな40㎡近い大きなタイプで、グロスは約4,000万円（つまり、30㎡そこそこの1LDKであれば坪単価400万円超のエリアでも手が届いてしまう）になりますので、東大宮駅に愛着があることがマストな印象ではあるのですが、そのように間取りも効率的ですし、最上階住戸らしい特色もありますので大きな違和感まではないでしょうね。