サンクレイドル小岩Ⅲ【葛飾区側の駅徒歩13分】4階77㎡5,998万円（坪単価258万円）
サンクレイドル小岩Ⅲ。
所在地：東京都葛飾区奥戸9-397-1他（地番）
交通：小岩駅徒歩13分
用途地域：第一種住居地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：8階建、45戸
一昨年のサンクレイドル小岩Ⅱに次ぐサンクレイドルシリーズになります。
アーネストワンは、サンクレイドル小岩（Ⅰ）、サンクレイドル東小岩やサンクレイドル南小岩なども含め小岩駅からやや距離のあるエリアでの供給が目立ちますね。
当物件はⅡと同じ小岩駅徒歩13分ながら、京成小岩駅が徒歩3分の至近だったⅡに比べると利便性で劣ります。小岩駅からは西に向かった奥戸街道沿い新中川が至近となるポジションで、こちらにはⅡのように近距離に駅はないどころか江戸川区から葛飾区に入ったところになります（新中川を挟み葛飾区奥戸アドレスの中ではちょっとした”離れ小島”的なエリアになっています）。
区境エリアであることが影響し、至近に上一色小学校（江戸川区）がありながらも通学区が奥戸小学校の徒歩12分になるといった弊害がありますね。
買物便も、スーパーで言うとまいばすこそ徒歩5分ですが、その次は肉のハナマサ徒歩10分、ライフ徒歩11分といった感じですので、駅距離以上に地味な印象になるでしょうか。
ちなみに、当物件の目の前には新金貨物線が走っており、そちらを利用し、新小岩～金町を結ぶ「新金線」の構想（2030年度頃の開業を目指すとの報道が昨年なされていますが、確定事項ではありません）があり、計画案では7～10の駅を新設するとの記載が明らかになっています。仮に新線が出来るようなことがあると駅近物件になる可能性を秘めているという点ではちょっと楽しみな物件と言えるでしょうか。
公式ホームページ
お部屋は77㎡の4LDK、南東角住戸です。全戸東向きのフロアプランの南端に位置する角住戸で、敷地内でも南端に位置しています。そのため、東～南東にかけて目の前をその貨物線が走っており、音の影響は不可避です。上述のように仮に新線が出来るようなことがあると本数が増えるでしょうし、音の面では新線構想が懸念材料にはなりますかね。
なお、線路沿いは土手のようになっていますし、南西側の新中川沿いも同様に土手になるのですが、この階だとそれらを越える高さ、また、近隣の建物の多くが3階建程度の低層建物のため、日照に加え、多少の視界抜けも得られるポジションです。
間取りはそのように1フロア1戸だけの南に面したプランであることが考慮されているようで、物件内で最も大きな77㎡というそこそこの面積が確保されています。
4LDKとしてはけして大きなものではなく、南面（妻面）4室の単調な設計（1室1室の開口部も小さい）は残念なのですが、玄関・廊下を一直線としたことで効率性は良いでしょう。玄関下足スペースがあまりに小さく、洗面所の入口との兼ね合いもあるとはいえもう少しなんとかできなかったのかという思いはありますけど…。
また、バルコニーがL字のゆとりある設計になっているのは良いものの、目の前が線路になるポジションということを鑑みれば有り難みが薄れますし、3室のリビングインの洋室の扉の開きがいずれも中途半端で、LDと一体とした3LDK的な使い方が出来ないのも気になりますね。
それなりの面積帯の角住戸ということを考えると全体的にチグハグさを感じてしまうのです。
全体的に奥行が浅めで収納効率が良さそうなあたりには好感が持てますが…。
坪単価は258万円。物件全体では200～270万円ほどのレンジになっており、平均は230～240万円といったところでしょうか。こちらの角住戸はそのように1フロア1戸だけの南に面したお部屋ということもあり、中層階でも上限に近い設定になっています。
近年の小岩駅界隈での供給事例としては、そのサンクレイドル小岩Ⅱ（2021年分譲/小岩駅徒歩13分・京成小岩駅徒歩3分/約245万円）、オープンレジデンシア小岩ステーションフロント（2022年分譲/小岩駅徒歩3分/約310万円）、プレシャスレジデンス小岩（2022年分譲/小岩駅徒歩10分/約275万円）、エクセレントシティ小岩ステーシア（2022年分譲/小岩駅徒歩4分/約345万円※30～40㎡台が半数ほどを占めた物件でそういったものが単価を押し上げているところがある）といった感じで、駅距離があるなりに抑えられている印象でしょう。
そのように、「Ⅱ」に比べ利便性で劣ることに加え、線路沿いでもあるわりにはⅡとの単価差は小さい印象にはなりますが、Ⅱからは早いもので1年半程度経過していますので時期的なものを鑑みれば大きな違和感はないでしょう。
こういったものは4LDKとはいえ面積的にグロス価格が嵩んでいるため、もう少し中住戸（同階で230万円弱）に近い方が適切だった気もしますけど…。
所在地：東京都葛飾区奥戸9-397-1他（地番）
交通：小岩駅徒歩13分
用途地域：第一種住居地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：8階建、45戸
一昨年のサンクレイドル小岩Ⅱに次ぐサンクレイドルシリーズになります。
アーネストワンは、サンクレイドル小岩（Ⅰ）、サンクレイドル東小岩やサンクレイドル南小岩なども含め小岩駅からやや距離のあるエリアでの供給が目立ちますね。
当物件はⅡと同じ小岩駅徒歩13分ながら、京成小岩駅が徒歩3分の至近だったⅡに比べると利便性で劣ります。小岩駅からは西に向かった奥戸街道沿い新中川が至近となるポジションで、こちらにはⅡのように近距離に駅はないどころか江戸川区から葛飾区に入ったところになります（新中川を挟み葛飾区奥戸アドレスの中ではちょっとした”離れ小島”的なエリアになっています）。
区境エリアであることが影響し、至近に上一色小学校（江戸川区）がありながらも通学区が奥戸小学校の徒歩12分になるといった弊害がありますね。
買物便も、スーパーで言うとまいばすこそ徒歩5分ですが、その次は肉のハナマサ徒歩10分、ライフ徒歩11分といった感じですので、駅距離以上に地味な印象になるでしょうか。
ちなみに、当物件の目の前には新金貨物線が走っており、そちらを利用し、新小岩～金町を結ぶ「新金線」の構想（2030年度頃の開業を目指すとの報道が昨年なされていますが、確定事項ではありません）があり、計画案では7～10の駅を新設するとの記載が明らかになっています。仮に新線が出来るようなことがあると駅近物件になる可能性を秘めているという点ではちょっと楽しみな物件と言えるでしょうか。
公式ホームページ
お部屋は77㎡の4LDK、南東角住戸です。全戸東向きのフロアプランの南端に位置する角住戸で、敷地内でも南端に位置しています。そのため、東～南東にかけて目の前をその貨物線が走っており、音の影響は不可避です。上述のように仮に新線が出来るようなことがあると本数が増えるでしょうし、音の面では新線構想が懸念材料にはなりますかね。
なお、線路沿いは土手のようになっていますし、南西側の新中川沿いも同様に土手になるのですが、この階だとそれらを越える高さ、また、近隣の建物の多くが3階建程度の低層建物のため、日照に加え、多少の視界抜けも得られるポジションです。
間取りはそのように1フロア1戸だけの南に面したプランであることが考慮されているようで、物件内で最も大きな77㎡というそこそこの面積が確保されています。
4LDKとしてはけして大きなものではなく、南面（妻面）4室の単調な設計（1室1室の開口部も小さい）は残念なのですが、玄関・廊下を一直線としたことで効率性は良いでしょう。玄関下足スペースがあまりに小さく、洗面所の入口との兼ね合いもあるとはいえもう少しなんとかできなかったのかという思いはありますけど…。
また、バルコニーがL字のゆとりある設計になっているのは良いものの、目の前が線路になるポジションということを鑑みれば有り難みが薄れますし、3室のリビングインの洋室の扉の開きがいずれも中途半端で、LDと一体とした3LDK的な使い方が出来ないのも気になりますね。
それなりの面積帯の角住戸ということを考えると全体的にチグハグさを感じてしまうのです。
全体的に奥行が浅めで収納効率が良さそうなあたりには好感が持てますが…。
坪単価は258万円。物件全体では200～270万円ほどのレンジになっており、平均は230～240万円といったところでしょうか。こちらの角住戸はそのように1フロア1戸だけの南に面したお部屋ということもあり、中層階でも上限に近い設定になっています。
近年の小岩駅界隈での供給事例としては、そのサンクレイドル小岩Ⅱ（2021年分譲/小岩駅徒歩13分・京成小岩駅徒歩3分/約245万円）、オープンレジデンシア小岩ステーションフロント（2022年分譲/小岩駅徒歩3分/約310万円）、プレシャスレジデンス小岩（2022年分譲/小岩駅徒歩10分/約275万円）、エクセレントシティ小岩ステーシア（2022年分譲/小岩駅徒歩4分/約345万円※30～40㎡台が半数ほどを占めた物件でそういったものが単価を押し上げているところがある）といった感じで、駅距離があるなりに抑えられている印象でしょう。
そのように、「Ⅱ」に比べ利便性で劣ることに加え、線路沿いでもあるわりにはⅡとの単価差は小さい印象にはなりますが、Ⅱからは早いもので1年半程度経過していますので時期的なものを鑑みれば大きな違和感はないでしょう。
こういったものは4LDKとはいえ面積的にグロス価格が嵩んでいるため、もう少し中住戸（同階で230万円弱）に近い方が適切だった気もしますけど…。