ザ・ヒルズ武蔵小金井レジデンス【駅徒歩3分×半永久眺望】57㎡6,898万円（坪単価400万円）

ザ・ヒルズ武蔵小金井レジデンス。

所在地：東京都小金井市本町2-1912-25（地番）
交通：武蔵小金井駅徒歩3分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：14階建、26戸

北口徒歩3分、小金井街道沿いに誕生する物件です。

敷地面積300㎡に満たない1フロア2戸の超小規模物件にはなりますが、北口ロータリー前では武蔵小金井駅北口駅前東地区市街地再開発事業が進行中で、そういった楽しみも小さくないでしょう。

現状はまだまだ具体的なイメージが上がっておらず、時間はかかりそうですが、北口駅前はそれ以外にも再生協議エリアが広がっていますし、10～20年後は様変わりするのではないでしょうか。

買物便は、西友の閉店により再開発後の南口に比べると明確な劣ります。しかしながら、南口のイトーヨーカドーやフードウェイ・紀ノ国屋（ソコラ内）が徒歩5分ほどになりますし、北口のメガドンキホーテは生鮮も取り扱っていますので駅徒歩3分なりに便利なポジションでしょう。
その西友跡地の駅前東地区の再開発はおそらくスーパー下駄履きになるでしょうし、いずれは南口に負けず劣らず魅力的な駅前になるはずです。

通学区は、小金井第二小学校で徒歩12分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は57㎡の3LDK、北東角住戸です。小金井街道沿いは商業地域なので当物件と同じような高さの建物もあり、上層階でも視界への影響があります。しかしながら、主開口部のある東側は第一種住居地域になっており、容積率は200％と低く、かつ、第2種高度地区の斜線制限もありますので、この中層階以上においては半永久的な視界抜けが得られますね。

小金井街道は西側なのでそちらに背を向けた東向きは落ち着きも十分ですし、中央線徒歩3分でのこの半永久眺望はかなり恵まれたものと言えるでしょう。
東向きのため日照時間は短めではあるものの、LDを東側に凸とした設計なので南東方向からの日照が得やすくなっているあたりも気が利いています。

間取りは50㎡台の3LDKということで、かなりの狭小感があります。1フロア2戸のもう1プランは45㎡の2LDKですので、バランス的には悪くないですし、このご時世の駅前物件ゆえの”それなりの単価帯”を鑑みればやむなしという印象ではあるのですが、ギリギリでも60㎡に乗せてくれているとなお良かった印象にはなりますかね。
※同容積率を前提にすると、こちらを60㎡にするともう1つが42㎡になるわけで、42㎡だと住宅ローン控除の適用要件ギリギリになりそうです。ただ、プラン次第でなんとかなったのではないでしょうか。

57㎡しかありませんので、LD単体では10畳に遠く及びませんし、全体的に苦しい部分が見受けられます。
収納も心許ないですし、浴室も当然のように1317と小さいのですが、最も気になるのは洋室の形状でしょうね。畳数自体は違和感のないものに出来ているのですが、どれもこれも形が…。

柱による食い込みが大きく、その部分を含めた畳数でしかないですし、この形状だと畳数ほどの使い勝手は期待できないでしょう。

柱・梁（柱と柱を結ぶライン上の上部に梁）の食い込みが影響し、洋室2のウォールドアの方立てが大きくなってしまっているのも残念ですね。

そのように東側に凸としたLDはダイレクトサッシを用い、かつ、バルコニー側にも開口部を施すなど採光・日照豊かな設計になっているのは良いのですが、1フロア2戸の小規模物件ということもあり少々難しいプランになってしまっていると思います。

坪単価は400万円。このご時世の武蔵小金井駅徒歩3分ということを鑑みるとまずまずの水準だと思います。
超小規模物件な上、ブラント感も皆無ですけど、上述のように半永久的に東側の日照・眺望が保たれるであろう絶好のポジションですからね。そのように柱の食い込みは顕著ですが、ここまで面積を絞った上での単価設定なので悪くはないでしょう。

平均では380万円程度になるはずで、プラウドタワー武蔵小金井クロス（2019年分譲/駅徒歩3分/平均坪単価約370万円）、パレステージ武蔵小金井Ⅱ（2020年分譲/駅徒歩4分/約335万円※平均専有面積約39㎡のコンパクト）、シティハウス武蔵小金井（2018年分譲/駅徒歩3分/約345万円）を上回りはするものの、時期的に上がっているのは当然のことです。

ランドマークタワーなので当然と感じる水準ではありましたがプラウドタワーの高層階は400万円台中盤～500万円、2018年のシティハウスですら上層階が400万円程度でしたので、眺望良好なお部屋が多い中でのこの水準ならば違和感はありません。