オープンレジデンシア曳舟【隅田川寄りのクセのある駅徒歩9分】59㎡5,788万円（坪単価326万円）

オープンレジデンシア曳舟。

所在地：東京都墨田区東向島1-44-1（地番）
交通：曳舟駅徒歩9分、京成曳舟駅徒歩13分、押上駅徒歩16分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：6階建、32戸

墨堤通り沿いの向島高速道路入口が至近となるポジションに誕生する物件です。一応、墨堤通りからは少しだけ内に入ってはいますが、隅田川寄りのエリアには物流センター、倉庫、工場などが少なくありません。
また、近隣には鳩の街通りがあり、赤線跡独特の雰囲気が未だに残っているあたりも特徴になるでしょう。

一方で、隅田川沿いに延びている隅田公園の端まで徒歩4分、首都高下を利用した堤通公園（交通公園）が徒歩5分、向島百花園も徒歩7分となるといったあたりは少なからず魅力になるでしょう。

駅からのアプローチでは水戸街道を越える必要はあるものの、途中徒歩6分のところにコモディイイダがあるのも悪くありません。他では駅前徒歩10分前後に東武ストアやイトーヨーカドーがありますし、スカイツリー（東京ソラマチ）徒歩19分、東京ミズマチ徒歩20分など自転車などを利用すると人気のスポットも身近な存在になりますね。

なお、通学区は第一寺島小学校で徒歩5分の距離になります。

公式ホームページ

お部屋は59㎡の3LDK、南東角住戸です。南側は道路の向かいに3階建、東側は平屋建ということで日照だけでなく視界抜けも得られる良好なポジションです。南側は近隣商業地域で高さ制限的にはこちらよりも緩いぐらいなのですが、見た感じ小さな土地が多く、斜線制限などの関係もあり高い建物が立ちづらくなっているようですね。広域に渡り高いものでも3階建といったエリアで南方向にはスカイツリーも見えるはずです。

間取りは南西角住戸64㎡に比べると小さな50㎡台で、この面積帯でも3LDKが採用された今時な狭小タイプになります。

共用廊下側の柱が普通に食い込んだ一般的な設計ではあるものの、バルコニー側ですら食い込んでいるのが基本であるオプレジとしては悪くないもので、LD単体でも9.5畳を確保するなど50㎡台の3LDKにしては居室畳数がしっかりとしています。

ただ一方で収納は少な目ですし、1317の浴室などもしかりでファミリータイプとしては手狭に感じてしまう部分も少なくないでしょう。

坪単価は326万円。多くを占める50～60㎡台はこのぐらいの水準のものが多くなっており、平均でも330万円程度になるでしょうか。

分譲中のザ・パークハウス曳舟（東向島駅徒歩5分、曳舟駅徒歩7分/約335万円）の際に述べたように、近年の供給事例はパレステージ曳舟Ⅱ（2018年分譲/曳舟駅徒歩5分/約280万円）、ライオンズ東向島ミレス（2018年分譲/東向島駅徒歩4分/約280万円）、デュオヴェール東京東向島（2019年分譲/八広駅徒歩4分/約280万円）、デュオステージ京成曳舟（2020年分譲/京成曳舟駅徒歩10分/約305万円）といった平均専有面積30～40㎡台のコンパクトなものが多いためあまり参考にならないのですが、そもそもそのザ・パークハウスとほぼ変わらない水準なのは微妙ですね。

ザ・パークハウスは大通り・線路・ガソスタなどに囲まれたかなりクセのある立地ではありましたが、ブランド・スケールでは遠く及びませんしこちらは駅距離があることに加え周辺環境にもクセがありますのでもう少し価格で勝負して欲しかった印象にはなるでしょう。スカイツリービューが考慮されているところはあるのでしょうが…。

まぁ、近年のオプレジは基本的に価格で勝負している感がないですし、50㎡台まで絞った3LDKということでグロス的にこなれていることを売りにしたいのだとは思います。