オープンレジデンシア曳舟【オプレジでは珍しいアウトフレーム設計】38㎡3,988万円（坪単価349万円）

続けて、オープンレジデンシア曳舟。

設計は光和設計、施工は多田建設です。

30～60㎡台で構成された総戸数32戸で、敷地面積も約650㎡に過ぎないオプレジらしい小ぶりな物件になるのですが、前回の記事で述べたようにバルコニー側の柱がアウトフレーム化された設計は意外でしたね。

オープンスクエア南栗橋のようなローカル物件はいわゆるオプレジとは異なりますし、ある程度スケールがあれば柱に配慮するケースも見られるのですが、23区内の物件ではほぼほぼ食い込んでいるのがオプレジですからね。

また、デザイン的にはバルコニーの縦格子手摺がアクセントになっています。
ブラックの手摺にしたことで外観が引き締まって見えますし、質感のあるマテリアルを用いたエントランス周りの雰囲気も悪くありません。

ただ、エントランスホールはスケールなりにかなりこじんまりとしたものになります。

前回のオープンレジデンシア曳舟。

公式ホームページ

お部屋は38㎡の1LDK、北西角住戸です。わりと東西に長い敷地形状のためこちらのプラン以外は南向きに配置出来た物件になります。こちらは南向きでない分、コンパクトな設計になっているのですが、北側は平屋建、西側は当物件のエントランスアプローチから墨堤通りにつながる道路が延びた感じになりますので悪いポジションではありません。

間取りは近年の1LDKとしてはやや大きいぐらいのタイプです。
見ての通りLDKの形状にクセのあるタイプで南側が共用廊下になっていることを考えると玄関位置を調整することでもう少し効率性に重きを置いた方が無難だったようには思います。

ただ、動線上にキッチンをハメ込んでいるのでそこまで無駄が多い印象はないですし、LD、ベッドルームに加え浴室にも窓を設けるなど角住戸らしく開口部を充実させることが出来ているのは悪くないでしょう（オプレジって開口部を軽視したプランが多いので…）。

なお、この大きさの1LDKならば水回りや収納などにもう少し余裕があってもよさそうなものですが、居室畳数を重視したせいかそういった面は"最低限"という感じですね。

坪単価は349万円。多くを占める50～60㎡台は320～330万円程度のものが多くなっており、こちらは30㎡台でグロスが嵩まない分、単価をやや高めの設定にしているようです。
駅距離はありますしファミリータイプに比べ1LDKニーズが高いようなエリアではないものの、このぐらいの差であれば違和感はないでしょう。

設備仕様面は、小規模ですのでディスポーザーがないのは当然ですが、水回りの天然石天板仕様どころかトイレ手洗いカウンターもないシンプルなもので、単価帯からするとちょっと寂しいですね。ただ、食洗機は付いています。

管理費は288円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下にしては高めですが、小規模でスケールメリットが得られないことを鑑みれば仕方ない水準でしょう。

駐車場は全2台で平置になります。