グランドメゾンザ・山手241【港の見える丘公園至近、高台の中の高台】3階131㎡32,000万円（坪単価811万円）

グランドメゾンザ・山手241。

所在地：神奈川県横浜市中区山手町241-1（地番）
交通：元町中華街駅徒歩10分
用途地域：第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：3階建、11戸

ロイストン教会跡地に誕生する生粋の山手物件になります。
山手エリアの中でも標高の高い約40mの高台に位置しており、最上階住戸には眺望的な魅力も伴っています。

その分、駅からの道程は谷戸坂を上り、港の見える丘公園の傍らを通る30m以上の起伏があるため、普通の徒歩10分とはワケが違うのですが、総戸数11戸ながら駐車場が16台分も用意されていますし（しかも全て平置）、その11戸の平均専有面積が約130㎡というあたりからもこの地この物件の凄みが伝わるのではないでしょうか。

積水ハウスはこの近隣に点在していた横浜インターナショナルスクール跡地でもマンションを予定しており、建築計画（現在E敷地以外のA・B・C・D・Fの5件が明らかになっています）を見る限り当物件と同じように戸あたり面積の大きな低層高額物件を次々と供給する予定のようです。
お値段がお値段ですし、5件合わせると64戸という結構な数になるので、瞬間蒸発などとはならないのでしょうが、ここもひっそりと完売に向かっているようですし、古き良き横浜が好きな方にはたまらない貴重な出物であることは間違いないでしょう。

積水ハウスは線路の向こう側にはなりますが、2003年にはグランドメゾン山手225を供給していますし、数年さかのぼるだけでもハイコート山手パレ244やオープンレジデンシア山手101、オープンレジデンシア山手127などといった物件も誕生してはいます。ただ、立地は良くとも流石にオプレジはこの物件とは同列には語れないですし、ここは港の見える丘公園が至近、かつ、高台の中の高台ポジションですのでエリア内でも目立つ立地・物件になるでしょうね。

買物便は、低地に下りなければなりませんのでやはり芳しくありません。
ただ、そもそも日常の足が車である方がお住まいになるエリアですし、距離的にはオーケー（島忠ホームズ）が徒歩12分、ヒルママーケットプレイスも徒歩12分になります。

なお、通学区は北方小学校で、徒歩5分の距離感になりますね。

設計は坂倉建築研究所、施工は佐藤秀です。上述の横浜インターナショナルスクール跡地の物件群も同じ組み合わせ（現状施工が未定のものもあります）になるようで、デザインコンセプトも共通したものになるのでしょうか。
隣接しているものは少ないので、個人的にはそれぞれ異なるコンセプトを採用するなど、1つ1つでオリジナリティを出して欲しいという思いはあるのですが、どうなるのでしょう。

ここは敷地面積1,900㎡弱で、そんなに大きな方ではないのですが、空地率約62％（建蔽率40％/容積率80％）というこのエリアならではの非常に優雅なランドプランが実現した物件で、その16台の平置駐車場に加え、敷地北東部に設けられた豊かな車寄せ空間はとても魅力的です。

敷地外周部や車寄せの中ほどには目隠し的な役割を果たす豊かな植栽が施されますし、"積水ハウスで良かった"という気持ちにさせてくれる物件ですね。

エントランスホール（及びラウンジ）は思っていたよりもこじんまりとした感じですし、デザイン的にも驚かされるような部分はないのですが、北側（車寄せ側）に設けられた2～3階のエレベーターホールがガラス貼になっており、緑が望める採光豊かな空間設計になっているあたりも積水ハウスらしい素敵な設えと言えるでしょう。

3階建総戸数11戸というスケールながらエレベーターを2基設置し、それぞれのエレベーターホールをガラス貼にしているのが凄いですし、いわゆる”2戸1エレベーター”としたことで中住戸に関しても南と北の両面バルコニー設計を実現出来ているのも大きなポイントの1つになります。

公式ホームページ

お部屋は131㎡の3LDK、南西角住戸です。南側、西側は主に戸建の低層住宅街で2階建が多いため、この最上階住戸からは視界抜けまで得られます。ただ、北側は当物件の駐車場と道路を挟み大韓民国総領事館があり、やはり最上階住戸だとそういった建物を越えるぐらいの高さがありはするものの、周囲などには背の高い木々も茂っており、海方向の視界抜けが得られるのは北東方向（斜め方向）の一部程度になるでしょうか。

間取りは平均専有面積約130㎡の物件ですので物件内でとりわけ大きなものではないのですが、一般的な感覚から言えば非常に大きく、そのように2戸1エレベーターを採用したことによるセンターイン設計が素晴らしいですね。

こちらはそもそも角住戸ですので、北側バルコニーは当然っちゃ当然なのですが、玄関位置を東側中央部に設けたことで「玄関を中心とした理想的なPP分離」が出来ていますし、南面を贅沢に使ったLDKもとても魅力的でしょう。

高さ制限10mエリアの3階建ですので、最大天井高自体は約2.5mとごくごく一般的な水準でしかないのですが、掃き出し窓のサッシ高も天井間際までの約2.5mを実現した物件で、窓際から梁を排除した豊かな三次元設計はこのクラスの物件に恥じないパフォーマンスと言えるでしょう。
※よくよく見ると納戸やLD入口などに細い柱があり、そういった細かな設計により柱・梁の影響を抑えているのでしょうか。

バルコニーは標準でウッドデッキ敷が採用されており、室内からのアプローチの段差を排除したフラット設計になっているのもポイントの1つですね。
最上階住戸ということを考えるとルーバルがあるとより魅力的だったように思いますし、バルコニーの奥行も少々物足りなくはあるのですが、キッチンや浴室に窓を設けることが出来ているあたりも○でしょう。

130㎡超であれば洋室付近にもう1つトイレがあると良かったかもしれませんね。

坪単価は811万円。1階住戸には600万円台（後半）もあり、物件平均としては700万円台中盤といったところでしょうか。

100㎡どころか130㎡前後が中心になる物件ですので3億前後というグロス水準は立派ではあるものの、立地及び物件の格からすれば大きな違和感はないでしょう。むしろここ1物件だけならもう少しいいお値段が可能だったようにも思いますが、そのように今後横浜インターナショナルスクール跡地の供給が予定されているためそこまで欲張った値付けは出来ないでしょうね。

ハイコート山手パレ244（2013年分譲/約350万円）、オープンレジデンシア山手101（2013年分譲/約295万円）、オープンレジデンシア山手127（2014年分譲/約280万円）などとは全く異なる価格帯ではありますが、直近の低地二列目物件グランドメゾン山下公園の高層階は1,000万円弱でしたし、この物件の格（立地に加え100㎡超プレミアムもある）を鑑みれば納得できる水準だと思います。

近隣は築年数が経過した中古物件が多いため300万円台前半～中盤での成約が中心ですし、何よりもこの地にピンポイントの価値を感じない方には伝わらない水準ではあるのでしょうが…。

設備仕様面は、総戸数11戸でもしっかりとディスポーザーが備わっているあたりは流石ですね。食洗機、トイレ手洗いカウンター、水回りの天然石天板仕様はもちろんのこと、廊下に加えキッチンを含む水回り床のタイル貼、ビルトインエアコンに天然石やタイルをふんだんに用いた浴室仕様など単価帯なりのものです。

管理費は427円/㎡。平均専有面積約130㎡とはいえ総戸数11戸で、ディスポーザー×内廊下を採用した物件になりますのでもっと高くともおかしくないように思います。
高価格帯の物件でもありますので、500～600円/㎡台でも不思議ではないのですが、意外にも控えめですね。

駐車場はそのように全16台で平置になります。地下ではなく、敷地北西部の屋外になるのですがむろんゲート付なので、セキュリティは良好です。