ヴァースクレイシアIDZ新高円寺【南面に一種低層を望む環境良好なコンパクト】4階41㎡4,980万円（坪単価404万円）

ヴァースクレイシアIDZ新高円寺。

所在地：東京都杉並区成田東1-169-6（地番）
交通：新高円寺駅徒歩10分、南阿佐ヶ谷駅徒歩11分
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：9階建、30戸

五日市街道沿い、成田東1丁目の北東端に位置する物件です。

駅距離は少々ありますが、両駅共にフラットアプローチになりますので普通に徒歩圏ですし、善福寺川緑地が徒歩10分、和田堀公園も徒歩12分となるなど善福寺川沿いの環境面での魅力も小さくないでしょう。

買物便に関しても五日市街道沿いであることも功を奏し、コープみらいが徒歩2分、サミットストアが徒歩3分の至近、さらに、まいばす徒歩6分、いなげや徒歩8分、クイーンズ伊勢丹徒歩10分などスーパーが豊富です。少し足を延ばせば阿佐ヶ谷駅に向かって続くパールセンターや高円寺駅に向かって続くルック商店街などもありますね。

設計は岡戸アトリエ、施工はライト工業、デザイン監修はカーサデザインコンサルタントです。昨年末竣工済の完成売りになります。

30～40㎡台のみの総戸数30戸、敷地面積約370㎡ほどの小ぶりな物件になりますので、大きな特徴があるわけではありません。

しかしながら、北東角地なので敷地面積以上の広がりがありますし、五日市街道沿い（近隣商業地域）を除くと第一種低層住居専用地域（最高高さ10m制限）が広がったエリアのため9階建は目立ちますし、デザイン的にもそれを意識したものになっています。

敷地北側の9階建部分はマリオン上に縦のラインを強調しており、質感ある外壁タイルなども存在感を高める一助になっていますね。

エントランス周りもとりわけ特徴があるわけではないのですが、シンプルながらも全体的に垢抜けたデザインを採用しており、30～40㎡台のコンパクトマンションとしては及第点でしょう。

公式ホームページ

お部屋は40㎡超の1LDK、南西角住戸です。南側はそのように五日市街道の内側となる第一種低層住居専用地域であり、高いものでも3階建になりますので、この4階であれば日照はもちろんのこと半永久的な視界抜けも出てきます。

主開口部が西側になった設計ではあるものの、西側も2階建になっていますし、コンパクトのみで構成するにはちょっと惜しいぐらいの感覚になりますね。
そのように敷地面積が小さなスケールに欠ける物件なので分かるのですが、もう少し敷地面積が大きければ大手デベロッパーがファミリータイプ物件の開発を行うのにお誂え向きな立地でしょう。

間取りは小規模コンパクト物件なりに柱の食い込みが強烈です。四角の柱の存在感が大きく、一般的な40㎡超の使い勝手がないのは明らかですね。
収納はわりと充実している印象ですが、40㎡超の1LDKでありながらLDKが10畳に達していません。

この面積帯で浴室が1418なのは珍しいほどゆとりがありますし、玄関周りにもほどよいゆとりがあるのは良い点なのですが…。

坪単価は404万円。こちらは40㎡台に乗っているためグロスはそこそこの水準になっていますが、30㎡台前半が多くを占める物件で、そういったものはこちらよりもやや強めの設定になっています。そのため平均としては410～420万円程度になるでしょうか。

近隣での供給は少ないので、高円寺駅や阿佐ヶ谷駅側も含めた近年のコンパクト目のプランを有した供給事例を挙げると、オープンレジデンシア高円寺（2022年分譲/高円寺駅徒歩8分（中野区）/約430万円）、ピアース阿佐ヶ谷（2019年分譲/阿佐ヶ谷駅徒歩8分/約405万円）、デュオステージ新高円寺（2019年分譲/新高円寺駅徒歩3分/約410万円）、プラウド南阿佐ヶ谷（2019年分譲/南阿佐ヶ谷駅徒歩1分/約445万円）といったところがあります。

駅距離はこちらの方がありますが、面積帯や属性など共通点の多いデュオステージ新高円寺（2019年）と大差ない水準ですので、このご時世なりに現実的な設定だと思います。
他の物件と比べた場合の単価差は小さく感じるかもしれませんが、こちらやデュオステージは平均専有面積が30㎡台ですのでファミリータイプなども設けられた物件に比べ単価が高めに出るのは当然のことですからね。

もう少し柱への配慮あってのこの水準だったら、という思いはありますけど…。

設備仕様面は、当然ディスポーザーはありませんが、30～40㎡台のみでも床暖房が備わっていますし、キッチン天板もフィオレストーンになりますので悪くないでしょう。なお、トイレ手洗い器があるのは40㎡台のみのようですね。

管理費は447円/㎡。ディスポーザーはありませんが、総戸数30戸のコンパクトな内廊下物件なりに高いですね。スケールメリットに欠けることを鑑みれば仕方ない水準とも言えますが、明確なデメリットにはなるでしょう。

駐車場は1台のみで平置です。