ピアース世田谷松原【北沢川緑道沿いの駅徒歩2分】4階71㎡11,490万円（坪単価533万円）
ピアース世田谷松原。
所在地：東京都世田谷区松原6-1597-1（地番）
交通：梅ヶ丘駅徒歩2分、豪徳寺駅徒歩8分、山下駅徒歩9分、東松原駅徒歩10分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：8階建、27戸（募集対象外住戸3戸含む）
データのある1995年以降、梅ヶ丘駅徒歩2分以内にマンションは誕生していないという貴重な駅前物件になります。
駅前な上、赤堤通りと区役所西通り（梅丘通り）に面した賑やかなポジションではあるものの、敷地南側に北沢川緑道、徒歩2分の至近に広大な羽根木公園があるなど、駅前ながら環境面での魅力が高いのも大きなポイントですね。
敷地面積約470㎡の総戸数27戸というかなり小さな物件になりますし、「ピアース」ですのでコンパクトのみの構成でもおかしくはなかったのですが、60～70㎡台も用意されているのはこういった周辺環境あってのものでしょう。
なお、北沢川緑道はやはり暗渠ですので周囲に比べ標高が低く、隣接する当物件の敷地もハザード上（内水氾濫）は色が付いてしまうのですが、標高自体は約32mもありますし、近隣で急激に標高が上がるなどの囲まれ感があるわけでもありません。
買物利便に関して言うと、梅ヶ丘駅前の商業エリアはこじんまりとしているので魅力的な印象はないのですが、スーパーに関してはとても充実しています。
サミットストア、ワイズマート、そして駅下の小田急OXも徒歩2分になりますし、南口側には業務スーパーや自然食品F&Fもありますね。
通学区は、代田小学校で徒歩7分の距離感になります。
公式ホームページ
お部屋は71㎡の3LDK、南東角住戸です。南側は北沢川緑道の向かいに4～5階建、東側は戸建（と青空駐車場）、その先も3階建というポジションです。
この階では視界抜けという感じではないものの、一応は緑道沿いにはなりますし、日照に関しては良好ですね。
間取りは70㎡そこそこであり、ファミリータイプ角住戸としては小ぶりなぐらいの印象にはなりますが、物件内では唯一の70㎡台で、南に面した角住戸なりの設計ではあるでしょう。
柱の食い込みが少々目立ちはするものの、廊下はコンパクトな方で居室配置（動線）が特徴的なプランになりますね。
主寝室が2WAY設計になっており、ガッツリとリビングイン（LDとの一体利用も想定）であるにもかかわらず廊下からの動線もあるという珍しいケースです。見ての通り開口部が小さくなってしまっており、リビングインとすることで建築基準法上の居室要件（採光要件）を満たしたケースになるのですが、LD単体ではけして大きいわけではないので空間的な広がりを重視したい方には悪くないプランでしょう。
LD自体は一面採光ですが、幅のある開口部がありますし、キッチン側（東側、北側）にも窓があるため通風・採光面はかなり優れています。
坪単価は533万円。上層階には600万円ほどのものもある一方で、低層階には400万円台後半のものもあり、平均もこのお部屋ぐらいになるでしょうか。
近年の小田急線（世田谷代田～豪徳寺）の3駅の近隣供給事例を探してもプラウド世田谷代田（2021年分譲/梅ヶ丘駅徒歩9分/約430万円）のみ、後は井の頭線東松原駅の供給事例としてアージョ世田谷東松原（2019年分譲/駅徒歩4分/約385万円※平均専有面積40㎡台のコンパクト）とアージョ世田谷東松原DUE（2020年分譲/駅徒歩3分/約375万円※平均専有面積40㎡台のコンパクト）、そして世田谷線松原駅側のクリオ世田谷松原ザ・クラシック（2022年分譲/松原駅徒歩6分/約455万円）があるぐらいですね。
直近のクリオは距離的には近い方ですが、世田谷線徒歩圏のクリオは交通便的（他駅は徒歩12～13分）に同列には扱えずこちらの方が高くなるのは当然です。
ただ、プラウド世田谷代田やアージョの2件あたりと比べるとその後の相場上昇を加味しても結構差があると感じますし、環境的な魅力もあるとはいえ駅前大通り沿いの賑やかさ、また、ハザード色付きエリアなどといった点からすると気持ち強い印象になるでしょうか。
60～70㎡台は3戸しかないため、駅近というだけで売るのはたやすいのだと思いますが、ファミリータイプがたくさんあったら少し違った値付けになったかもしれませんね。
所在地：東京都世田谷区松原6-1597-1（地番）
交通：梅ヶ丘駅徒歩2分、豪徳寺駅徒歩8分、山下駅徒歩9分、東松原駅徒歩10分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：8階建、27戸（募集対象外住戸3戸含む）
データのある1995年以降、梅ヶ丘駅徒歩2分以内にマンションは誕生していないという貴重な駅前物件になります。
駅前な上、赤堤通りと区役所西通り（梅丘通り）に面した賑やかなポジションではあるものの、敷地南側に北沢川緑道、徒歩2分の至近に広大な羽根木公園があるなど、駅前ながら環境面での魅力が高いのも大きなポイントですね。
敷地面積約470㎡の総戸数27戸というかなり小さな物件になりますし、「ピアース」ですのでコンパクトのみの構成でもおかしくはなかったのですが、60～70㎡台も用意されているのはこういった周辺環境あってのものでしょう。
なお、北沢川緑道はやはり暗渠ですので周囲に比べ標高が低く、隣接する当物件の敷地もハザード上（内水氾濫）は色が付いてしまうのですが、標高自体は約32mもありますし、近隣で急激に標高が上がるなどの囲まれ感があるわけでもありません。
買物利便に関して言うと、梅ヶ丘駅前の商業エリアはこじんまりとしているので魅力的な印象はないのですが、スーパーに関してはとても充実しています。
サミットストア、ワイズマート、そして駅下の小田急OXも徒歩2分になりますし、南口側には業務スーパーや自然食品F&Fもありますね。
通学区は、代田小学校で徒歩7分の距離感になります。
公式ホームページ
お部屋は71㎡の3LDK、南東角住戸です。南側は北沢川緑道の向かいに4～5階建、東側は戸建（と青空駐車場）、その先も3階建というポジションです。
この階では視界抜けという感じではないものの、一応は緑道沿いにはなりますし、日照に関しては良好ですね。
間取りは70㎡そこそこであり、ファミリータイプ角住戸としては小ぶりなぐらいの印象にはなりますが、物件内では唯一の70㎡台で、南に面した角住戸なりの設計ではあるでしょう。
柱の食い込みが少々目立ちはするものの、廊下はコンパクトな方で居室配置（動線）が特徴的なプランになりますね。
主寝室が2WAY設計になっており、ガッツリとリビングイン（LDとの一体利用も想定）であるにもかかわらず廊下からの動線もあるという珍しいケースです。見ての通り開口部が小さくなってしまっており、リビングインとすることで建築基準法上の居室要件（採光要件）を満たしたケースになるのですが、LD単体ではけして大きいわけではないので空間的な広がりを重視したい方には悪くないプランでしょう。
LD自体は一面採光ですが、幅のある開口部がありますし、キッチン側（東側、北側）にも窓があるため通風・採光面はかなり優れています。
坪単価は533万円。上層階には600万円ほどのものもある一方で、低層階には400万円台後半のものもあり、平均もこのお部屋ぐらいになるでしょうか。
近年の小田急線（世田谷代田～豪徳寺）の3駅の近隣供給事例を探してもプラウド世田谷代田（2021年分譲/梅ヶ丘駅徒歩9分/約430万円）のみ、後は井の頭線東松原駅の供給事例としてアージョ世田谷東松原（2019年分譲/駅徒歩4分/約385万円※平均専有面積40㎡台のコンパクト）とアージョ世田谷東松原DUE（2020年分譲/駅徒歩3分/約375万円※平均専有面積40㎡台のコンパクト）、そして世田谷線松原駅側のクリオ世田谷松原ザ・クラシック（2022年分譲/松原駅徒歩6分/約455万円）があるぐらいですね。
直近のクリオは距離的には近い方ですが、世田谷線徒歩圏のクリオは交通便的（他駅は徒歩12～13分）に同列には扱えずこちらの方が高くなるのは当然です。
ただ、プラウド世田谷代田やアージョの2件あたりと比べるとその後の相場上昇を加味しても結構差があると感じますし、環境的な魅力もあるとはいえ駅前大通り沿いの賑やかさ、また、ハザード色付きエリアなどといった点からすると気持ち強い印象になるでしょうか。
60～70㎡台は3戸しかないため、駅近というだけで売るのはたやすいのだと思いますが、ファミリータイプがたくさんあったら少し違った値付けになったかもしれませんね。