プラウド五反田【共用部での差別化はいいけど間取りも…】5階56㎡9,598万円（坪単価562万円）

プラウド五反田。

所在地：東京都品川区西五反田2-31-6（地番）
交通：五反田駅徒歩5分（都営線。JRは徒歩6分）、大崎広小路駅徒歩6分、不動前駅徒歩9分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：地上18階地下1階建、174戸

JR五反田駅徒歩6分、山手通り沿いに誕生する物件です。
南方向、山手通りの向かいには城南信用金庫の本店ビルがありますし、18階建では上層階の一部しか視界が抜けることはありません。

目黒川沿いで分譲中のアトラスタワー五反田などと比べると明らかに劣る立地・スケールにはなりますが、そういった中で20～50㎡台のみの構成、かつ、単身～ディンクスに心地よい共用施設（1.5PLACE）を設けることで差別化を図っているあたりは上手ですね。

野村不動産は、中目黒駅を最寄りとする同山手通り沿いで2020年にプラウド中目黒（10～60㎡台の総戸数104戸で16㎡のワンルームが話題になった物件です）を分譲しており、あちらに似たコンセプト、そのコンセプトを加速させた物件という印象になるでしょうか。

近年の五反田エリアはベンチャーやスタートアップ企業が多くオフィスを構えるようになっており、こういったコンセプトの物件へのニーズは少なくないでしょうね。

買物便は、スーパーで言うと、まいばす徒歩5分、アトレの成城石井徒歩6分、そして、東急ストアは五反田駅の東急スクエアと不動前駅手前の高架下のものが共に徒歩7分程度になるのでまずまずですね。

近隣では新TOCビル計画や旧ゆうぽうと跡地五反田計画などの再開発が進行中ですし、そういったスタートアップ機運の高まりにより今後のさらなる発展も見込めるエリアになります。

公式ホームページ

お部屋は56㎡の2LDK、南東角住戸です。東は11階建のセブンスターマンション第二が隣接していますし、南側山手通りの向かいにはそれよりも高い城南信用金庫ビル（当物件の15階程度）がありますので、こういった低層階は視界だけでなく日照への影響も小さくありません。二重サッシが採用されているので山手通りの騒音に関しては窓を閉めている限りは問題ないでしょう。

間取りは南西角の55㎡よりも大きな物件内最大のもので、オーソドックスな大きさの2LDKになります。数あるデベロッパーの中でもプラウドは60㎡台の2LDKを設けることが多いです。しかしながら、ここは20～50㎡台のみで構成されたコンパクト物件になっていて、上述のように充実した共用施設が専有部を補完する役割も果たすことから"こういった大きさで十分"という判断があってのものでしょう。
まぁ、そもそも価格的（単価的）に60㎡台だとグロスが嵩み過ぎるという販売上の理由もあるのでしょうが…。

そして肝心の間取りですが、これはちょっと…。
容積率800％という詰め込める立地条件だけに18階建程度では三面接道（南・北と西の一部）でもプランあたりのスパンは全体的に十分とは言えません。ただ、こちらのような50㎡台はスパン自体は比較的確保出来ているのでなんでこんな風になっちゃうのかなぁ…と。

LDの開口部も寂しいですけど、洋室1・2はもうね…。
そのように二重サッシにより山手通りの喧騒を抑えているのはいいですけど、二重サッシゆえの閉塞感もあるでしょう。

柱の食い込みも目立つ上、角住戸ながら洋室2室共にリビングインなのも残念ですし、共用施設に頼り過ぎな気が…。
共用施設も重要ですが、専有部がより大切なのは言うまでもないことで、さらにフロア数を増やしタワマンに近いものにするなど（同じ容積率でフロア数を増やすことで1フロアの面積を抑え、各戸のスパンが確保しやすくなるし設計面での自由度も増えます）といったさらなる工夫が欲しかったところですかね。
総戸数174戸というと大きな印象があるかもしれませんが、敷地面積は1,000㎡ちょっとで、敷地形状も歪なので難しかったのだとは思いますが…。

坪単価は562万円。視界抜けが出てくる上層階だと600万円超まであり、そこそこの上下差は設けられています。

とはいえ、この間取りで500万円台中盤というのはどうかな？？？と思ったりもするのですが、玄関前の共用廊下にはトランクルーム（1.26㎡）がありそちらは専有面積にカウントされていないため、実質的な単価はもう少し下に見てもいいのでしょうね。
※一般的にトランクルームは専有面積にカウントされていることが多いです。

面積帯によって多少の単価差が見られますが、平均としては580万円ほどになるでしょうか。
直近のアトラスタワー五反田（2022年分譲/五反田駅徒歩5分/約710万円※分譲中のため暫定）と平均で比べた場合には大分控えめな印象になるかもしれませんが、あちらの平均が700万円超にまでなっているのは高層階の単価がしっかりとしているためで（700～800万円台はもちろんのこと、高いものだと900万円超まで）、低層階自体は500万円台後半があるなど住戸単位で見ると印象は大分異なります。
低層階（視界的な魅力に欠けるお部屋）は大きな差はないというか、ランドマーク性や共用部（主に迎賓空間）のパフォーマンスを鑑みればアトラスタワーの方がむしろ魅力に感じてしまうぐらいの水準ではあるでしょう。

同プラウドのプラウドタワー目黒マーク（2022年分譲/目黒駅徒歩9分/約680万円）も平均ではこちらを遥かに上回りますが、低層階はこちらよりも安い500万円台前半からありましたし…。