オープンレジデンシア瑞江【小規模はいつも通りでも駅距離のあるオプレジ】78㎡5,980万円（坪単価255万円）

オープンレジデンシア瑞江。

所在地：東京都江戸川区瑞江1-7-5他（地番）
交通：瑞江駅徒歩13分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：8階建、30戸

駅からのアプローチは大半が瑞江駅西通りを北上するシンプルなものながら少々駅距離のある物件です。
フラットアプローチですので徒歩圏にはなるのですが、首都高をくぐった先ですし、駅近で供給することの多いオプレジとしてはわりと珍しいタイプの物件ですね。

そもそも江戸川区での供給自体（オープンレジデンシア小岩ステーションフロント、オープンレジデンシア西葛西に次ぐ3物件目）が少ないですし、都心にほど近い人気駅の徒歩10分程度ならいざ知らず瑞江駅の徒歩13分で、いかにもオプレジらしい小規模物件というのは率直に言って地味ですよね…。

駅距離なりの落ち着きのある住居系地域ではあるものの、西向きですし（角住戸のみ南向き）、"価格で勝負"が前提になる類の物件になってしまうと思います。

ただ、買物便は、駅距離のわりには良好で、スーパーで言うといなげやと業務スーパーが徒歩7分、肉のハナマサとジェーソンが徒歩8分、アコレも徒歩10分になりますね。

また、通学区は春江小学校で、徒歩3分と至近です。
そこそこ大きな春江の森公園が徒歩3分、そして篠崎公園も徒歩7分になるなど江戸川区らしい公園環境良好なポジションでもありますね。

公式ホームページ

お部屋は78㎡の4LDK、南西角住戸です。南はこのマンションで言う4階建相当のピーエル商事の建物、西はピーエル商事の青空駐車場というポジションです。敷地形状は正方形に近いため、この感じだったら全戸南向きの配棟でもおかしくなかったようにも思いますが、こちらの角住戸は1フロア1戸唯一南に面したポジションになるので日照時間もまずまずですね。

間取りは80㎡に達してはいないものの、物件内で最も大きなタイプ、かつ、4LDKというあたりもこの立地条件を反映させてのものでしょう。そのように小学校が至近にあり、公園環境も良いためお子さんが2人以上いるご家庭をターゲットにしているのだと思います。

柱の食い込みはオプレジにしてはマシな方ですし、専有面積のわりに廊下も短く効率性は悪くありません。田の字ベースの華のないプランでLDも二面採光ではありませんが、それでもサッシ2枚半分あるのは良いですし、居室畳数や収納とのバランスもとれていますね。

坪単価は255万円。こちらは低層階なので控えめですが、視界抜けも出てくる上層階は270～280万円という水準です。

近年の近隣供給事例は、プレシス瑞江パークサイドコート（2019年分譲/駅徒歩6分/平均坪単価約240万円）、バウス瑞江（2020年分譲/駅徒歩7分/平均坪単価約255万円）、プラウド瑞江（2021年分譲/駅徒歩1分/平均坪単価約310万円）、ファインスクェア瑞江（2021年分譲/駅徒歩5分/平均坪単価約260万円）、ローレルコート瑞江パークステージ（2021年分譲/駅徒歩6分/平均坪単価約280万円）、ローレルコート瑞江エアリーステージ（2021年分譲/駅徒歩7分/平均坪単価約275万円）、ベルジェンド瑞江ラリュールルフレ（2021年分譲/駅徒歩6分/約260万円）、ベルジェンド瑞江ラリュールセゾン（2021年分譲/駅徒歩4分/約270～280万円）といった感じですので、平均で260～270万円程度になるであろう当物件は絶対的には控えめな方にはなるのですが（ここ1～2年の上昇基調を加味）、駅徒歩13分ということを鑑みればもうひと頑張り欲しかったところでしょう。

こちらのタイプは77㎡という面積帯が影響しグロスがかなり高額になっており、エリア的に"戸建との競合"という視点から言ってもどうなのかなと…。