オープンレジデンシア中野平和の森公園テラス【妙正寺川にほど近い一種低層の駅徒歩8分】2階73㎡7,980万円（坪単価363万円）

オープンレジデンシア中野平和の森公園テラス。

所在地：東京都中野区野方3-989-12（地番）
交通：野方駅徒歩8分
用途地域：第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：地上3階地下1階建、21戸

都立中野工業高校の北東側、妙正寺川にもほど近い一種低層の住宅街に誕生する物件です。
妙正寺川沿いは軒並みハザードマップ上色が付いているものですが、こちらはほどよく距離があることでギリギリ色が付くか付かないかぐらいのポジションになります。

妙正寺川沿いで2017年に分譲されたオープンレジデンシア中野平和の森公園ほどではありませんが、その名の通り平和の森公園（徒歩6分）も近い環境面での魅力の高いポジションで、野方駅を最寄りとする物件は環七沿いのものが非常に多いため余計にそのように感じやすいところがあります。

一種低層の3階建ですし、オプレジらしい超小規模物件にはなりますが、こういった昔から戸建の多い低層住宅街では大きな土地が出にくく、このような大きさの土地（物件）はいわゆる大手デベロッパーは手掛けたがらないため、”オプレジならでは”のところは少なからずあるでしょう。

買物便は、スーパーで言うとまいばすが徒歩8分、ライフが徒歩11分と少々距離があります。ただ、野方駅前に複数の商店街があるのは良い材料でしょう。

通学区は、平和の森小学校で徒歩7分の距離感になります。

設計は湯本建築事務所、施工は中央建設です。
3階建での総戸数21戸ですので敷地自体は600㎡超とそんなに小さくはありません。

北西角地を生かし二方に花壇のように植栽を充実させているのが印象的ですし、建物も最上階以外はシックなトーンを主体にしているため重厚感もある方です。
植栽を充実させたこともあるのか駐車場が1台もないあたりは残念ですけど、それがオプレジなんでね…。

公式ホームページ

お部屋は73㎡の2LDK+S、南西角住戸です。南側は戸建、西側は中野工業高校の建替えに伴う仮校舎が設置されており、低層階でも圧迫感はありません。いずれにしろ両面共に第一種低層住居専用地域で高さ10m超のものは立ちませんので、将来的にも日照が保たれるでしょう。

間取りは物件内では大きな73㎡で、オプレジの中では結構ゆったりとした設計なのですが、廊下が長いのが気になりますね。
純粋な廊下部分だけでも長めなのですが、LD内（入口付近）にもかなり大きめに事実上の廊下スペースが混入しており効率性が芳しくありません。

居室畳数は自体はそれなりではあるものの、そのようにLDは事実上の廊下を含めてのものですし、居室畳数を重視したためか収納が少な目ですね。

オプレジらしくバルコニー側ですら柱が食い込んでおりそういった点でも褒められたものではありません。
オープンレジデンシア中野平和の森公園はオプレジにしては珍しく柱のアウトフレームが良好だったのですが、こちらはスケールも小さいので…。

坪単価は363万円。350～370万円台が多くなった物件で、平均でもこちらと同じか気持ち高い程度になるでしょうか。

オープンレジデンシア中野平和の森公園（2017年分譲/沼袋駅徒歩8分）は、平均坪単価約255万円という水準でしたので随分と上昇した印象にはなりますが、早いものであれから5年以上も経過しており、中野駅が最寄りとは言え、オープンレジデンシア中野セントラル（2022年分譲/中野駅徒歩12分）が平均約450万円というあたりを見ても大きな違和感はないのでしょう。

こちらはプラン的に非効率な方にはなってしまいますし、オプレジにしてはグロスも嵩んでいるためもう少し単価が抑えられていても良かったような気もしますが、こういったファミリータイプでこその第一種低層住居専用地域でもありますからね。

設備仕様面は、小規模なのでディスポーザーがないのは当然でしょう。キッチン天板は天然石にはなりますが、この単価帯の物件でトイレ手洗いカウンターがないのは残念ですね。先日のオープンレジデンシア吉祥寺本町コートでも述べたように近年はコストダウンが目立ちます。

管理費は404円/㎡。ディスポーザーはありませんが小ぶりな内廊下物件ゆえか高めですね。小規模物件ゆえのデメリットになります。

なお、駐車場はありません。